「民泊の始め方を勉強して、投資してみたい！」
「所有している空き家があるけど、民泊で上手に稼げないかな？」
このように、民泊の始め方を知りたい方や、空き家や所有物件を活用して稼ぐ方法を模索している方は多いことでしょう。
政府がインバウンド投資政策をはじめたことで、日本へ来る海外からの旅行客は2030年までに6000万人にのぼるといわれており、民泊の需要はかなり高まっています。
とはいえ、民泊を運営する場合は、正しい手続きが必要です。また、始め方を間違えると大赤字になる可能性もあるのが民泊です。そこで今回は実際に民泊を運営しているホストが、実体験をもとにどのようにすれば民泊を始められるのかを解説していきます。
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
民泊の始め方は3種類
まず、民泊運営には3種類の方法があり、それぞれ難易度が全く異なります。そもそも民泊は誰でもできるものではなく、行政に許可を得た上で、宿泊業として運営が必須となっています。
そのための方法としては下記の3種類になります。
- 旅館業法
- 特区民泊（国家戦略特区報）
- 民泊新法（住宅宿泊事業法）
1.旅館業法
旅館業法とは、この中で最もハードルが高いながら、最も売上が立つやり方になります。最大の特徴としては、民泊新法とは異なり、365日運営可能な点です。また、最低宿泊期間の規制もないため、一般的なホテルと同様に運営できることが特徴です。
また、旅館というとAPAホテルのように大きな建物をイメージしてしまいますが、一般的な戸建やアパートの1室でも旅館業として許可を取ることができるので、旅館業の許可が取れる場合は取ることをおすすめします。
一方で、消防設備や防犯カメラの設置など、民泊新法よりも厳しい設備規制があるため、これらの設備をクリアするのが非常に大変な部分です。
2.特区民泊（国家戦略特区報）
次に特区民泊についてですが、2泊以上の滞在が必須ではあるものの、基本的にどのような建物でも年間365日を通して運営できます。旅館業と変わらないように見えますが、消防設備の基準がかなり緩和されており、一般的な火災報知器や消火器の設置のみで民泊が運営できるのが特徴です。
旅館業の場合は数十万円から場合によっては数百万円かかる場合もあるため、それらと比べると非常に参入障壁が低いことがわかります。
その代わり、最低宿泊期間が2泊以上でなければならないなどの条件がある場合も多いので、注意が必要です。
3.民泊新法（住宅宿泊事業法）
最後に民泊新法についてです。これは特区民泊よりも難しく、旅館業よりも簡単という立ち位置になります。
年間180日しか運営できないという制限はありますが、基本的な消防設備を設置しておけば、条件さえクリアしておくことで容易に申請が通ってしまいます。旅館業の場合は現地での立ち入り検査もありますが、民泊新法の場合は届出だけですので、書類だけ揃えれば許可が下ります。
これが良いかどうかは分かりませんが、条件だけ揃えれば民泊運営できるので、「こんなので良いんだ…」と拍子抜けするほど簡単です。これから民泊を始めたいという方の一歩目にぴったりの申請方法になります。
民泊の始め方｜7ステップで解説
さてここからは、実際にどのように民泊を始めていけば良いのかについて、7つのステップに分けて詳しく解説します。
民泊を始めたいと考える方の中には、現在すでに物件を所有している方と、これから賃貸物件を借りて民泊事業を始めたいと考えている方がいることでしょう。
ステップ1の「民泊許可物件を探す」は賃貸を借りて民泊を始める方の場合です。物件を所有されている方はステップ2からご覧ください。
- 民泊許可物件を探す（賃貸を借りて民泊を始める場合）
- 消防設備の要件を満たす
- 住宅宿泊管理業者と契約する
- 民泊の届出を提出する
- 家具家電を揃える
- プロに写真を撮ってもらう
- 予約サイトに掲載する
解説するので、1つずつ実行しましょう。
1.民泊許可物件を探す（賃貸を借りて民泊を始める場合）
まず、賃貸物件をこれから借りて民泊事業を始めようとされている方は、以下の4つの方法で物件を探すと便利です。
注意点としては、物件の大家さんに民泊運営の許可を得る必要があるため、通常の賃貸物件では民泊運営ができない点です。
- 不動産ポータルサイトを利用して探す
- 民泊運営業者・民泊代行業者に聞く
- 民泊専門のポータルサイトで探す
- 「住宅宿泊事業 届出住宅一覧」で探す
2.消防設備の要件を満たす
物件が決まったら、管轄の消防署に事前相談をし、民泊を始めたい物件にあった必要な消防設備を整えます。
消防設備要件は、一戸建て住宅の場合で家主不在型の場合とマンションなどの集合住宅で家主不在型の場合、そして家主が一緒に居住する場合の3種類に分かれています。
それぞれのタイプに必要な消防設備は異なりますが、主に必要な設備としては下記の通りとなります。
1.一戸建て住宅で家主不在型の場合
- 自動火災報知設備の設置・誘導灯・非常用照明の設置
- 防炎物品の使用
- 消火器の設置
2.集合住宅で家主不在型の場合
- 自動火災報知設備の設置
- 誘導灯の設置
- 防炎物品の使用
- スプリンクラーの設置
3．家主居住型の場合
- 住宅用火災報知器
また、集合住宅（アパートやマンションなど）での家主不在型の場合に必要とされる設備は、免除される場合もあるので、必ず管轄の消防署へ事前に相談することをおすすめします。
詳しくは「【図解】民泊の消防設備って何が必要？許可まで」の記事を参考にしてください。
一軒家での民泊運営についてはこちらの記事にも詳しくまとめているため、気になる方はチェックしてみてください。
「一軒家で民泊許可は取れる？民泊の始め方を6STEPで紹介【申請書類のテンプレートあり】」
3.住宅宿泊管理業者と契約する
続いて、住宅宿泊管理業者との契約です。
住宅宿泊管理業者とは、家主不在型の物件での民泊の届出をする際に、必ず契約をしなければならない民泊運営代行会社のことです。
家主不在型の場合は、正しく民泊運営されるかどうかが不確かなため、行政としては民泊を正しく運営する資格（住宅宿泊管理業者）を持っている会社との契約がなければ、民泊の届出番号を出すことができません。
民泊管理バンクにお問い合わせいただければ、月額19,800円で住宅宿泊管理業者と最低限の契約のみ交わして、あとは自分で好きなように民泊を運営できます。
戦略を練ることに専念したいなら、やりたくない雑務をすべて代行会社に依頼することも可能ですので、お気軽にご相談ください。
4.民泊の届出を提出する
続いて、民泊の申請の届出を提出します。
こちらは、かなり複雑な内容となり、旅館業法、特区民泊、民泊新法によって異なります。
旅館業法と民泊新法の申請のやり方についての詳しい内容については以下の記事をご覧ください。
どちらの場合でも基本的に、消防設備が整っていれば、あとは民泊の届出の申請書を提出するだけで許可が下りるようになっています。
このような申請書類の作成や提出を行政書士にお願いすると約20万〜30万円程度の費用がかかります。
そこまで難しいものでもないので、時間がある方はご自身で届出をすることをおすすめしていますが、面倒な方は行政書士に依頼するのが良いでしょう。
5.家具家電を揃える
ここまでの一連の作業が終わったら、ようやく部屋づくりをはじめていきます。
ゲストが心地よく過ごせる環境づくりに徹底しましょう。
部屋づくりに大切なのは、ゲストが泊まりたくなる部屋、もっといえば「自分も住みたい！」と思えるホテルライクな部屋を作ることが重要です。
例えば、下記のような民泊はおしゃれですし、シンプルながら「ここに泊まってみたい！」と思う方が多いでしょう。
民泊は写真が全てと言われるほど、予約率を左右するもののため、インテリアはココナラなどでプロのインテリアコーディネーターに依頼することをおすすめします。
1万〜3万円程度で、希望の予算に合わせて家具家電の配置や商品の購入リストを作ってもらえます。
誰もが泊りたくなるようなインスタ映えする部屋を予算内で作ってくれるのでおすすめです。
6.プロに写真を撮ってもらう
ゲストが泊まりたくなるような部屋が完成したら、プロのカメラマンに写真を撮ってもらいましょう。
1室3〜5万円程度で、カメラマンが専用の照明と広角レンズを使用し、部屋が非常に明るく広く見えるように演出された素敵な写真を撮ってくれます。
私自身、さすがにやりすぎでは？と思うほどきれいに撮ってもらえるので、写真はプロに依頼することを強くおすすめします。
また、ゲストも予約の際に写真のみをみて決めることが多いため、施設紹介文以上に写真はこだわる必要があります。
良い写真が撮れれば、予約は埋まりやすくなり、カメラマン代の費用はすぐにペイすると一度でも民泊を運営した人は口を揃えていうほどです。
そのため、費用をケチらずにプロに撮ってもらうようにしましょう。
Air bnbで予約が入りやすい写真の撮り方のコツは、こちらの記事にまとめてみましたので参考にしてください。
＞＞民泊の魅力的な写真を撮るための工夫とは？
7.予約サイトに掲載する
プロに写真を撮ってもらったら、さっそく予約サイトに民泊物件を掲載しましょう。
予約サイトは民泊に特化したところもありますが、ホテルや旅館と一緒に掲載されるサイトもあります。
有名な予約サイトは以下のようなものがあげられます。
- Airbnb
- Agoda
- Booking.com
- Vacation STAY
- Vrbo（Expediaの民泊版）
掲載する予約サイトは、利用者が多いサイトから登録するのがよいでしょう。
弊社の場合はAirbnbとBooking .comに掲載して、7〜8割は稼働することが多いため、他のサイトには掲載することがほとんどありません。
しかし、どうしても稼働率が上がらない場合や、物件の特性的に他のサイトの方が良い場合は掲載サイトを増やすなど、スモールスタートで始めています。
そのため、最初から必ずしも複数サイトに登録する必要もないので、ご安心ください。予約サイトへの掲載に不安がある場合は、民泊管理バンクにて代わりにサイト掲載も可能です。
詳細はこちらからご確認ください。
失敗しない民泊の始め方のポイント3選
ここまで、民泊制度や行政への申請方法、民泊を始める順番についてお伝えしてきました。
しかし無事に民泊の許可番号が出ても、必ずしも黒字になるわけではありません。民泊の始め方を間違えると大赤字になる可能性もあります。
失敗しない方法として主なポイントとしては下記の3点になります。
- 利用されている民泊が多い地域を選ぶ
- 競合物件の売上を調査する
- 初期費用・ランニングコストを抑える
1.利用されている民泊が多い地域を選ぶ
民泊での売上は、ほぼ立地が全てと言っても過言ではありません。
特に、賃貸で民泊を始める場合は、人気の観光スポットの近くや電車の乗り換えが少ない地域のターミナル駅を起点に物件を構えるとよいでしょう。
選定基準としては、Airbnbでエリアを検索した際に、少なくとも5件ほどはそのエリアに物件がなければ、参入しても失敗する可能性が高いです。
そのため、事前にAirbnbや楽天トラベルなどで民泊物件が周辺にあるか、本当に稼働しているかどうかを確認することをおすすめします。
2.競合物件の売上を調査する
希望の物件が決まったら、民泊物件ポータルサイトで競合物件の調査をしましょう。
そのエリアに物件があったとしても、宿泊単価が低すぎては意味がありません。
希望の宿泊単価が取れるかどうかや、きちんと予約が入っているかどうかという稼働率の確認をする必要があります。
基本的には2ヶ月先に30%くらいの稼働率、直近の1ヶ月は50%程度の稼働率がある物件が数件あれば十分売上を見込めます。
物件がエリア内にあるだけでなく、実際に売上が上がっていることの確認は必須となります。
3.ランニングコストを抑える
3つ目はランニングコストを抑えることです。民泊運営において、家賃やローンの返済、運営代行手数料、清掃費、アメニティー等の消耗品費などがかさみます。これらのランニングコストを合計すると、高い場合は売上の70%を占めることもあります。
これらの経費をいかに抑えるか？が民泊運営における重要なポイントです。反対に、経費を節約しすぎると民泊の質が下がってしまい低評価レビューにつながってしまいます。
過ごしやすい環境づくりと経費額のバランスを考えることが重要です。
その他、民泊で失敗しない方法を「民泊経営で失敗する人の共通点！失敗パターンや特徴と３つの対策とは？」の記事でも解説しているので、参考にしてみてください。
民泊の初期費用・ランニングコストを抑える方法
民泊の初期費用・ランニングコストを抑える方法の一例は以下のとおりです。
- 代行会社を使わず自分で運営する
- クレジットカードを活用してみる
- 電気ガスのセット割プランなどを活用してみる
それぞれ解説します。
代行会社を使わず自分で運営する
予約サイトの手数料が15%取られますが、その他に代行会社を利用する場合売上の20%を引かれます。
これにより相応の経費を支払うことになりますが、代行会社を使わずにご自身で民泊を運営すれば、代行手数料の20%をカットすることができます。これだけで利益率の大幅改善が見込めます。
一方で、予約サイトの掲載や清掃会社に清掃を自動手配する方法など設定が複雑で分からない部分も多いかと思います。このような方に向けて、ゲストからの質問が激減する究極の自動化された民泊運営が可能となる初期設定代行を弊社では提供しています。
クレジットカードを活用してみる
初期費用やランニングコストを抑えるのならクレジットカードを活用してみるのも1つの手です。
というのも、クレジットカードは一度資金をクレジットカード会社から支払ってもらい、何日かあとに自身がクレジットカード会社に支払うことで、支払いサイトを長くすることができるからです。
当社おすすめのクレジットカードを以下で解説しているので、ぜひ確認してみてください。
電気ガスのセット割プランなどを活用してみる
自分で電気・ガスの契約を行う際は、セット割引プランを活用することで光熱費を大きく節約できます。
具体的な料金プランの比較や最新のお得な情報は、「 【最新版】電気とガス、まとめて安いおすすめセットプランは？（セレクトラ） 」をご覧ください。
民泊を始める際によくある質問
民泊を始める際によくある質問をまとめました。
- 民泊できない地域がある？
- 確定申告が必要？
- インテリアやアメニティはどのようなものを用意すべき？
順番に回答していきます。
民泊できない地域がある？
地域によっては民泊できないケースがあります。
都市計画法により土地の使い方や建物の建て方のルールが定められているためです。
たとえば、生活環境への悪影響の防止や子どもが安心安全に生活できる環境の確保のために、学校の周囲100メートル以内の区域の民泊運営を禁止している自治体もあります。
民泊できる地域か確認してから民泊を始めましょう。
民泊できる地域か確認する方法を詳しく知りたい方は以下の記事で解説しているのでご覧ください。
確定申告が必要？
民泊は確定申告の対象になります。
ただし、確定申告が必要になるボーダーラインは、本業か副業かによって異なります。
| 区分 | 課税所得額 |
| 副業 | 20万円以上 |
| 本業 | 38万円以上 |
以上の表を参考に確定申告の必要性を判断しましょう。
なお、確定申告を行う際の所得区分や経費になるものの解説は「民泊ホストも確定申告が必要!?サルでも分かるほど簡単に解説します」という記事で詳しく解説しています。
インテリアやアメニティはどのようなものを用意すべき？
民泊には家具やアメニティが必要ですが、揃えておくべきものはターゲットごとにだいたい決まっています。
たとえば、旅行先に住むイメージで民泊を利用したい方がターゲットの場合、洗濯機や調理器具を用意しておくと喜ばれるでしょう。
具体的に用意すべきものは「民泊に必要なアメニティはこれだけ揃えれば大丈夫！」で詳しく紹介しているので、チェックリストのような感覚で使ってみてください。
【まとめ】民泊を始めるなら事前調査は念入りに
このように民泊は始めて終わりではなく、スタートラインに立ったばかりのものです。しっかりと利益を出していくためにはしっかりと戦略を立てて自分で対応できるところは対応する必要があります。
弊社では自分で民泊を運営していくオーナー様のために、以下のような大変な初期設定部分だけを代行するサービスを提供しています。
- 住宅宿泊管理業者との契約
- 行政への宿泊者情報の申請データ作成
- 宿泊者名簿の作成
- AirbnbやBooking.comへの掲載
- 清掃会社への清掃日程自動手配システムの構築
- ゲストからの質問が激減する仕組み
ご自身で対応できるところは対応し、できないところは依頼する形で、うまく弊社のようなサービスを活用し、民泊の利益を最大化していただけたらと思います。
面倒な民泊の初期設定を全て代行＆自動化！
・AirbnbやBooking.comへの掲載が面倒 / よく分からない
・設定を間違えると大損すると聞いた
・清掃会社に都度清掃依頼をするのが手間
累計580件の民泊を管理してきた弊社が、AirbnbやBooking.comへの予約サイト掲載や、清掃会社への自動清掃手配などの自動化など、民泊運営における初期設定を全て代行します。
ゲストから質問が来ない運営が楽になる究極の民泊自動化を実現している弊社が、あなたの民泊物件も自動化させます。
