民泊管理バンクの民泊運営実績

民泊管理バンクには、月間数十件ものお問い合わせをいただきます。

中には「○○さんの紹介で連絡しました」と、オーナー様の口コミによる問い合わせも増えてきており、管理業者・運営代行会社としては非常にありがたいことです。最近は、次のようなご相談をいただくことも増えてきました。

• 不動産会社様から「自社所有物件の空室を、1部屋ずつ民泊にしていきたい」
• 「民泊用の物件を建てたので、運営を依頼したい」
• 「戸建てを安く借り上げできたので、民泊として運営できないか」
• 「民泊物件をM&Aで購入したので、より高い年間収支を見据えて運営代行してほしい」

このように、個人のオーナー様だけでなく、不動産会社様や事業者様からのご相談が年々増えてきています。

ただ一方で、次のような質問をいただくこともあります。

• 民泊管理バンクにはどんな運営実績があるの？
• 運営を任せて大丈夫？
• 契約だけしてあとは適当に運営するんじゃないの？

そこで、このページでは、民泊管理バンクの民泊運営戦略や、民泊物件の運営実績（自社運営と運営代行）、そして民泊管理バンクへの委託が向いている人の特徴などをお伝えします。

民泊運営代行をご依頼いただく前にお読みいただくことで、運営開始後の売上推移や、黒字化のタイミングなどについて大筋でイメージを持ってもらうことができます。

特に、いくつかの運営代行会社を比較されている場合、1度契約をしてしまえば、少なくとも数カ月は解約できません。委託後に「こんなはずじゃなかったのに……」と後悔しないためのヒントもお伝えしますので、ぜひ最後までお読みいただければと思います。

民泊運営の戦略

民泊運営には共通の勝ち筋があります。東京都内の場合は基本的に、ホテルや民泊の競合施設の料金設定状況とイベントや需要と供給に応じた適切な料金設定が、売り上げを構築するほとんどの要素と言っても過言ではありません。
（もちろん、物件としてクオリティーが良いという前提ではあります。）

そのため、繁忙期と閑散期、ピンポイントのイベント需要など、適切なタイミングで適切な単価を設定することで、年間収支でしっかりと利益を確保できるようになります。

民泊管理バンクの自社運営物件（池袋）の実績

初月から黒字運営、2カ月目で稼働率8割超。

まずは弊社の自社物件の運営実績を紹介します。自社運営物件ですので、実績数字は全てお見せできます。また、現地までご足労いただけるのであれば内覧も対応させていただきますので（宿泊予約がない日限定）、民泊運営のイメージが湧かないという方はご相談ください。

物件概要

JR山手線の池袋駅から徒歩10分、目白駅との中間くらいに位置する物件です。間取りは1LDKで、同じアパート内で2部屋を賃貸し運営しています。

1LDKという規模から、戸建のような大きな売上を見込めないことを前提に、初期費用を抑える戦略で運営しているため、見た目的に「おしゃれ！」という感じではないのが正直なところです。

しかし、ビール飲み放題にしたり、下記のようにホームシアターを導入して、プロジェクターでAmazonプライムやNetflix、YouTubeなどを鑑賞できるようにするなど、初期費用をかけない代わりに、コンテンツで勝負しています。

売上推移

気になる売上の推移ですが、2023年7月末から運営開始し、初月から全て黒字運営となっています。

上記の画像は運営開始から約2カ月半時点の売上実績です。システム上、清掃費とOTA手数料は引かれた状態での表記となっているため、純粋に手元に入ってくる金額という形で見ていただければと思います。

なお、家賃は2部屋合わせて30万円程度のため、毎月20〜40万円ほどが2部屋の利益として残っている状態です。ここから初期費用分を回収したり、水道光熱費などを支払っていきますが、利益としては十分である感覚を持っています。

運営開始1カ月後の状況

運営開始1カ月目はとにかく予約が入りません。これはどんな物件においても多かれ少なかれ同じ傾向があります。Airbnbでリスティングを公開し、3日間ほど新着セールで20%OFFクーポンを配布しましたが、思っているほど予約が入りませんでした。

とはいえ、家賃はかかっているため、「稼働せずに売上0円よりは、少しでもお金が入った方がよい」という考えのもと、宿泊単価を1.1〜1.2万円（クーポンを利用すれば1万円以下で宿泊できる価格帯）に設定してからは、一気に予約が入りました。

そして、一度予約が入り始めれば稼働率の高い宿という評価・評判を得られるため、少しずつ単価を上げたとしても、上位表示されている限りは、予約数が落ち込むこともありません。

稼働率8割超になるまで

運営開始から2カ月半が経過した時点で、2部屋とも稼働率が8割を超えました。

個人情報の部分はモザイクをかけていますが、紫や緑の横棒が入っている部分は全て予約済の日です。チェックアウトした当日に別の宿泊客がチェックインする割合が高く、回転率としても非常に好調と言えます。

基本的に民泊は、直近1カ月はアジア地域からの予約が入り、2〜3カ月先は欧米地域からの予約が入ることがほとんどです。民泊を1〜2カ月運営していくと徐々に予約が埋まっていきますが、直近1カ月の予約は、日本から物理的に距離が近いアジア地域からのものが多くなるからです。

この直近1カ月と、2〜3カ月以上先、両方の予約をいかに獲得できるか？という点が安定的な民泊運営には欠かせない要素と言えます。

現在は当時よりも細かく1円単位で料金調整を行っています。
本物件は2024年に営業権譲渡を行い、売却済の物件となっています。

民泊管理バンクの運営代行物件（新大久保）の実績

2カ月目で稼働率9割超。3件目、4件目と新規物件の運営代行依頼もいただきました。

ここからは弊社が運営代行を受託し、民泊運営している物件について紹介していきます。実績数字の全てをお見せすることはできませんが、予約状況や、開業当初にするべき集客施策の参考にしていただければと思います。

物件概要

JR山手線の新大久保駅から徒歩2分の立地にある1Rの物件です。

予約状況

運営開始2カ月目で稼働率9割を超え、半年先の予約も続々と入ってきている状況です。

新大久保の民泊を利用する宿泊客には、飲み屋さんでお酒を楽しみ、その近くで寝泊まりしたいというタイプが多い印象です。また、新宿駅に近いこともあり、学生や若い方が東京観光の拠点として利用していることがほとんどです。

ただ、私たちも少し意外だったのは、会社員が出張に利用されるケースも比較的多いという点です。基本的にAirbnbとBooking.comのみで集客していますが、これらのOTAサイトにも日本人のサラリーマンの高い需要があることは新しい気づきとなりました。

とはいえ、ロケーション（立地）に甘えていては、高い稼働率を継続することはできません。宿泊客からのレビューを高く保つためにも、周辺のビジネスホテルと同様に無料のお水（ペットボトル）サービスやコインランドリーへの案内、洗濯機の設置などを行なっています。

ちなみに、家賃としては10万円以内に収まっている物件のため、宿泊単価1.2万円が平均であっても十分利益が出ており、3件目、4件目と新規物件のご依頼もいただいたところです。

民泊管理バンクの運営代行物件（中野）の実績

初月から稼働率9割超。中野区ならではの厳しい届出条件をクリアして運営開始。

物件概要

JR中央線の中野駅から徒歩10分の3階建てのデザイナーズマンションの一室です。このマンションは、黄色い壁の外観や、独特なデザインのバスルームなど、非常に面白いコンセプトを持っています。物件オーナー様が中野レモンハウスと名付けられているとおり、部屋の至る所にレモンを感じさせるオブジェが設置されています。

運営開始までに苦労したこと

中野区での民泊事業には独自の厳しい届出条件がありましたが、必要な体制を整えることで無事に届出が受理されました。

これから民泊事業の届出をする人には十分に注意していただきたいのですが、届出の難易度は、行政機関の地域性や、たまたま当たる担当者の性質に大きく左右されることがあります。「2週間くらいで受理されるだろう」「早ければ1週間後には運営開始できるかな」といった楽観はせずに、慎重なスケジューリングが必要です。届出に不安がある人には、弊社が懇意にしている適正価格の行政書士などを紹介することもできますので、お気軽にご相談ください。

とはいえ、他の要因もあり、届出から民泊運営開始までに想定以上の時間がかかってしまったため、まずは機会損失分を取り返すことを念頭に置きました。民泊における機会損失は何もキャッシュだけではありません。宿泊客からのレビューや、OTAサイトからの評価も含まれます。そのため、最初の1〜2週間は赤字にならないギリギリの単価を設定し、とにかく稼働させることに注力しました。

その結果、リスティング公開初月に稼働率9割を叩き出すことに成功しています。

運営開始当初は、希望単価である2万円/泊には達していませんでしたが、初月から利益は発生しているため、運営開始後の赤字は一切ありません。

これは、王道の戦略でもありますが、民泊開業初月は赤字にならないギリギリの宿泊単価を計算し、稼働率を上げることを意識することで、後々しっかりと理想の単価を楽に取れるようになります（各OTAサイトで上位表示されるようになるため）。

民泊管理バンクの自社運営物件（新宿区・大久保「ParkSide」）の実績

運営開始初月から稼働率4割超で黒字。繁忙期は稼働率9割超・1泊2.5万円超で単月売上71万円。

先ほど運営代行物件として新大久保のケースを紹介しましたが、同じ大久保エリアには弊社の自社運営物件もあります。自社物件のため実績数字はすべてお見せできます。需要が厚く回転の速い都心エリアで、立ち上がりの速さと繁忙期の単価最大化を両立させた好例です。

物件概要

新宿区・大久保エリアにある物件を2区画（102号室・103号室）に分けて自社運営しています。新宿駅・新大久保駅至近という立地を活かし、インバウンドの観光客から国内出張者まで幅広い層を取り込んでいます。民泊とマンスリーを併用し、繁忙期は高単価の短期予約、閑散期はマンスリーで安定稼働、という使い分けをしています。

立ち上がりの速さ

2025年9月末に運営を開始し、初月からいきなり稼働率4〜5割・黒字スタートを切りました。立ち上げ初月に赤字を出さず、かつ翌月（2025年10月）には2部屋とも稼働率87〜90%まで到達。池袋・新大久保の物件と同様、「まず赤字にならない単価で稼働とレビューを固め、上位表示を獲得する」という弊社の王道戦略で、短期間で軌道に乗せています。

繁忙期の高単価・高稼働

ParkSideの繁忙期（2026年春）の実績は次のとおりです。

特に2026年4月は、稼働率93%・1泊あたり2.5万円超で単月売上71万円を達成しました。ParkSideは1組あたり平均4〜5泊の連泊予約が中心で、1予約あたりの単価は10万円を超えることも珍しくありません。

立ち上げ時の1泊1.2万円前後から、繁忙期には倍以上の単価で予約を獲得できるようになっています。上位表示を獲得したうえで、需要の山に合わせて段階的に単価を引き上げる――この基本に忠実な運営が、都心物件でそのまま数字に表れています。

※上記の「売上」はOTA手数料控除前の予約総額ベース、「1泊あたり単価」は売上を宿泊日数で割った値です。

民泊管理バンクの自社運営物件（北海道・旭川「SkyBlu」）の実績

夏の繁忙期は棟全体で月商100万円超・稼働率8割。冬の閑散期も料金調整で稼働8割まで引き上げ。

ここからは、東京から離れた地方エリアで運営している自社物件を紹介します。地方は都内よりも需要の波が大きく、運営難易度が一段上がるエリアです。その分、料金調整と集客設計の差がそのまま数字に表れます。

物件概要

北海道・旭川エリアにある同一アパート内の2部屋（202号室・203号室）を自社運営しています。旭川は夏の観光シーズンと、冬の雪まつり・スキー需要という2つの繁忙期を持つ一方、春・秋は需要が落ち込みやすい、メリハリの強いエリアです。家具家電付きで運営し、民泊と並行してマンスリー需要も取り込んでいます。

売上推移と「立ち上がり」

2025年5月末に運営を開始し、初月こそ稼働率は数％〜2割台でしたが、運営開始の翌月（2025年6月）には2部屋とも稼働率8割前後まで一気に立ち上げることができました。

立ち上げ初月は、池袋物件と同じく「赤字にならないギリギリの単価」で稼働実績とレビューを積み上げる戦略を採用。一度上位表示の評価を獲得してからは、繁忙期に向けて段階的に単価を引き上げています。

繁忙期（夏）の実績

旭川の夏の繁忙期（2025年6〜8月）における棟全体（2部屋合計）の実績は以下のとおりです。

特に8月は棟全体で月商100万円を突破し、繁忙期の力強さがそのまま数字に表れました。1泊あたりの平均単価も、立ち上げ時の1.4万円前後から、繁忙期には2.2〜2.3万円台まで引き上げています。

閑散期と「冬の第二繁忙期」

地方物件の難しさは、繁忙期ではなく閑散期にあります。SkyBluでも秋（10〜11月）は稼働が落ち込みましたが、ここで重要なのは「閑散期に無理な単価で空室を抱えない」運営です。

そして冬。旭川は雪まつり・スキー需要で1〜2月が第二の繁忙期になります。実際、2026年1月には202号室が稼働率100%超（月内のほぼ全日が稼働）・棟全体で月商98万円、2月も棟全体で78万円を記録しました。

エリアの需要カレンダーを読み切り、繁忙期に最大化・閑散期に損失最小化を徹底することで、年間を通じて安定した利益を残しています。

民泊管理バンクの自社運営物件（地方「The Nature Uno」）の実績

エリア平均単価2万円に対し、繁忙期は1泊5〜6万円台を実現。Booking.comプロモーションと緻密な料金調整の集大成。

物件概要

The Nature Unoは、エリアの平均稼働率が約30%、平均宿泊単価が約2万円という、決して需要が潤沢とは言えない地方エリアにある自社物件です。一般的には「運営が難しい」とされる立地ですが、ここでこそ弊社の料金調整ノウハウが活きました。

繁忙期に「エリア単価の2.5〜3倍」を実現

2026年2月の運営開始後、わずか数カ月で次の実績を出しています。

エリア平均単価が約2万円のところ、繁忙期には1泊5〜6万円台＝エリア平均の2.5〜3倍の単価で予約を獲得しています。注目すべきは稼働率と単価のバランスです。月平均の稼働率はエリア平均（約30%）と同水準を保ちながら、単価を2.5〜3倍に引き上げることで、難易度の高い地方エリアでしっかりと利益を残しています。

これは、Booking.comのプロモーション機能を的確に使い、需要の山に合わせて単価を緻密にコントロールした結果です。「稼働率を無理に追わず、単価で利益を最大化する」という、地方エリアでこそ差がつく運営判断が、そのまま収益に直結しています。

地方で磨いたノウハウを、東京23区の運営代行へ

旭川のSkyBlu、地方のThe Nature Unoに共通するのは、需要の波が大きく運営難易度の高い地方エリアで、立ち上がりの速さ・繁忙期の高単価・閑散期の損失最小化を実現してきたという点です。そして大久保のParkSideが示すとおり、同じノウハウは都心物件でも明確に機能しています。

地方で通用する緻密な料金調整・集客設計は、需要が厚く回転の速い東京都心ではさらに大きな成果につながります。現在、弊社は東京23区内に限定して、清掃・料金調整・ゲスト対応までをすべて自社で一気通貫で受ける完全成果報酬型の民泊運営代行を提供しています。写真撮影・24時間対応・レビュー返信まですべて弊社が対応するため、オーナー様は運営の手離れと収益最大化を同時に実現できます。地方で結果を出してきたノウハウを都心物件に適用することで、より高度な運営と収支を実現します。

民泊管理バンクへの委託が向いている人

民泊管理バンクは、鎌倉で民泊運営をしていた弊社代表の高橋が起ち上げ、民泊事業の届出に必要な「住宅宿泊管理業者との契約ができるサービス」を軸に運営してきました。2018年に、民泊を運営するためには住宅宿泊管理業者への委託が必要とされた住宅宿泊事業法が施行されたことが、事業起ち上げの発端でもあります。

起ち上げ後は、「委託する住宅宿泊管理業者がいない」と困っているオーナーの皆さまに対して、和気あいあいとアットホームな雰囲気でサービスを提供していましたが、2023年に入りインバウンド熱が戻り始めた頃、「部分的な委託だけではなく、運営代行もしてほしい」というご要望を多くいただくようになりました。そこで、2023年6月より本格的に運営代行サービスを開始しました。

弊社が運営代行・自社運営する物件は、初月から利益を出し、稼働率8〜9割を達成してきました。このページで紹介したとおり、都内（池袋・新大久保・中野・大久保ParkSide）はもちろん、運営難易度の高い地方（旭川SkyBlu・The Nature Uno）でも、立ち上がりの速さと繁忙期の高単価を実現しています。

むしろ、自社運営物件よりも運営代行物件の方が稼働率が高い傾向があり、これは、お預かりする物件ひとつひとつと、自社運営物件と同じように向き合っている結果です。

弊社の中でも特に代表の高橋は、どちらかと言うと、泥臭く民泊運営をしてきた人間です。潤沢な資金があったわけでもなく、数百円や1,000円単価を上げるために試行錯誤を繰り返してきました。その結果が今日の運営実績に表れています。

弊社は見栄えの良いシミュレーションは出せませんが、現実的な収支シミュレーションと安心できる運営計画をもとに、運営しています。トラブルの未然防止を含めて、安心して運営を任せられる会社を探されている方に選ばれることが多い会社だと自負しています。

民泊運営代行サービスについて