民泊管理バンクには、月間130件以上の委託相談が寄せられています（2023年10月時点）。
中には「○○さんの紹介で連絡しました」と、ホスト様の口コミによる問い合わせも増えてきており、管理業者・運営代行会社としては非常にありがたいことです。
ただ一方で、次のような質問をいただくこともあります。
- 民泊管理バンクにはどんな運営実績があるの？
- 運営を任せて大丈夫？
- 契約だけしてあとは適当に運営するんじゃないの？
そこで、このページでは、民泊管理バンクの民泊運営戦略や、民泊物件の運営実績（自社運営と運営代行）、そして民泊管理バンクへの委託が向いている人の特徴などをお伝えします。
民泊運営代行をご依頼いただく前にお読みいただくことで、運営開始後の売上推移や、黒字化のタイミングなどについて大筋でイメージを持ってもらうことができます。
特に、いくつかの運営代行会社を比較されている場合、1度契約をしてしまえば、少なくとも数カ月は解約できません。委託後に「こんなはずじゃなかったのに……」と後悔しないためのヒントもお伝えしますので、ぜひ最後までお読みいただければと思います。
民泊運営の戦略
民泊運営には共通の勝ち筋があります。しかし、稼働率や単価を上げる施策は、ロケーションによる客層や、周辺の競合状況などにより異なります。言い換えると、物件選定や、ベッド数を含めた内装設計の段階から、勝負は始まっているのです。
この点、弊社は、民泊物件を多く取り扱う不動産仲介会社と提携し、また、事前に現地調査を行うことで、民泊事業の経験が少ない人でも、比較的スムーズに事業を起ち上げられるようサポートしています。物件（立地）と内装（コンテンツ）を自分の好みで決めてしまう人もいますが、宿泊者のニーズに沿うことが重要です。
もちろん、必ずしも予測や計画が当たるわけではありませんし、すでに物件を確保している状態で弊社にご依頼いただく人も多いです。
しかし、「理想の宿泊単価」と「7～9割の稼働率」を達成するまでは、毎週、物件ごとの戦略会議を開き、リスティングの評価と改善を徹底しています。これにより、ホストの皆さまが求めている現実的な理想単価と稼働率を実現することができます。
弊社はメンバー全員が民泊運営を心から愛しているため、民泊運営の試行錯誤は得意ですし、そもそも楽しくて仕方ありません。1カ月で目標を達成できることもあれば数カ月かかってしまうこともありますが、必ず成果をお見せしたい、利益をしっかり残していただきたいという想いで民泊運営代行や自社物件の運営を行なっております。
民泊管理バンクの自社運営物件（池袋）の実績
初月から黒字運営、2カ月目で稼働率8割超。
まずは弊社の自社物件の運営実績を紹介します。自社運営物件ですので、実績数字は全てお見せできます。
また、現地までご足労いただけるのであれば内覧も対応させていただきますので（宿泊予約がない日限定）、民泊運営のイメージが湧かないという人はご相談ください。
JR山手線の池袋駅から徒歩10分、目白駅との中間くらいに位置する物件です。間取りは1LDKで、同じアパート内で2部屋を賃貸し運営しています。
1LDKという規模から、戸建のような大きな売上を見込めないことを前提に、初期費用を抑える戦略で運営しているため、見た目的に「おしゃれ！」という感じではないのが正直なところです。
しかし、ビール飲み放題にしたり、下記のようにホームシアターを導入して、プロジェクターでAmazonプライムやNetflix、YouTubeなどを鑑賞できるようにするなど、初期費用をかけない代わりに、コンテンツで勝負しています。
気になる売上の推移ですが、2023年7月末から運営開始し、初月から全て黒字運営となっています。
上記の画像は2023年10月15日時点の売上実績です。システム上、清掃費とOTA手数料は引かれた状態での表記となっているため、純粋に手元に入ってくる金額という形で見ていただければと思います。
なお、家賃は2部屋合わせて30万円程度のため、毎月20〜40万円ほどが2部屋の利益として残っている状態です。ここから初期費用分を回収したり、水道光熱費などを支払っていきますが、利益としては十分である感覚を持っています。
運営開始1カ月目はとにかく予約が入りません。これはどんな物件においても多かれ少なかれ同じ傾向があります。Airbnbでリスティングを公開し、3日間ほど新着セールで20%OFFクーポンを配布しましたが、思っているほど予約が入りませんでした。
とはいえ、家賃はかかっているため、「稼働せずに売上0円よりは、少しでもお金が入った方がよい」という考えのもと、宿泊単価を1.1〜1.2万円（クーポンを利用すれば1万円以下で宿泊できる価格帯）に設定してからは、一気に予約が入りました。
そして、一度予約が入り始めれば稼働率の高い宿という評価・評判を得られるため、少しずつ単価を上げたとしても、上位表示されている限りは、予約数が落ち込むこともありません。
現時点は民泊オープンしてから2カ月半に差し掛かったところですが、2023年10月の運用状況としては、稼働率が2部屋とも8割を超えています。
個人情報の部分はモザイクをかけていますが、紫や緑の横棒が入っている部分は全て予約済の日です。チェックアウトした当日に別の宿泊客がチェックインする割合が高く、回転率としても非常に好調と言えます。
基本的に民泊は、直近1カ月はアジア地域からの予約が入り、2〜3カ月先は欧米地域からの予約が入ることがほとんどです。民泊を1〜2カ月運営していくと徐々に予約が埋まっていきますが、直近1カ月の予約は、日本から物理的に距離が近いアジア地域からのものが多くなるからです。
この直近1カ月と、2〜3カ月以上先、両方の予約をいかに獲得できるか？という点が安定的な民泊運営には欠かせない要素と言えます。
民泊管理バンクの運営代行物件（新大久保）の実績
2カ月目で稼働率9割超。3件目、4件目と新規物件の運営代行依頼もいただきました。
ここからは弊社が運営代行を受託し、民泊運営している物件について紹介していきます。実績数字の全てをお見せすることはできませんが、予約状況や、開業当初にするべき集客施策の参考にしていただければと思います。
JR山手線の新大久保駅から徒歩2分の立地にある1Rの物件です。
民泊運営開始2カ月目にして早々に稼働率9割を超え、2023年10月時点における半年先、2024年4〜5月の予約もどんどん入ってきている状況です。
新大久保の民泊を利用する宿泊客には、飲み屋さんでお酒を楽しみ、その近くで寝泊まりしたいというタイプが多い印象です。また、新宿駅に近いこともあり、学生や若い方が東京観光の拠点として利用していることがほとんどです。
ただ、私たちも少し意外だったのは、会社員が出張に利用されるケースも比較的多いという点です。基本的にAirbnbとBooking .comのみで集客していますが、これらのOTAサイトにも日本人のサラリーマンの高い需要があることは新しい気づきとなりました。
とはいえ、ロケーション（立地）に甘えていては、高い稼働率を継続することはできません。
宿泊客からのレビューを高く保つためにも、周辺のビジネスホテルと同様に無料のお水（ペットボトル）サービスやコインランドリーへの案内、洗濯機の設置などを行なっています。
ちなみに、家賃としては10万円以内に収まっている物件のため、宿泊単価1.2万円が平均であっても十分利益が出ており、3件目、4件目と新規物件のご依頼もいただいたところです。
民泊管理バンクの運営代行物件（中野）の実績
初月から稼働率9割超。「10分以内の駆けつけ」など厳しいルールをクリアして運営開始。
JR中央線の中野駅から徒歩10分の3階建てのデザイナーズマンションの一室です。
このマンションは、黄色い壁の外観や、独特なデザインのバスルームなど、非常に面白いコンセプトを持っています。物件オーナー様が中野レモンハウスと名付けられているとおり、部屋の至る所にレモンを感じさせるオブジェが設置されています。
中野区での民泊事業には「10分以内の駆けつけが必要」という厳しい条件がありましたが、弊社独自の駆けつけネットワークを活用することで無事に届出が受理されました。
これから民泊事業の届出をする人には十分に注意していただきたいのですが、届出の難易度は、行政機関の地域性や、たまたま当たる担当者の性質に大きく左右されることがあります。「2週間くらいで受理されるだろう」「早ければ1週間後には運営開始できるかな」といった楽観はせずに、慎重なスケジューリングが必要です。
届出に不安がある人には、弊社が懇意にしている適正価格の行政書士などを紹介することもできますので、お気軽にご相談ください。
とはいえ、他の要因もあり、届出から民泊運営開始までに想定以上の時間がかかってしまったため、まずは機会損失分を取り返すことを念頭に置きました。
民泊における機会損失は何もキャッシュだけではありません。宿泊客からのレビューや、OTAサイトからの評価も含まれます。そのため、最初の1〜2週間は赤字にならないギリギリの単価を設定し、とにかく稼働させることに注力しました。
その結果、リスティング公開初月に稼働率9割を叩き出すことに成功しています。
運営開始1カ月目の現時点では、希望単価である2万円/泊には達していませんが、初月から利益は発生しているため、運営開始後の赤字は一切ありません。
これは、王道の戦略でもありますが、民泊開業初月は赤字にならないギリギリの宿泊単価を計算し、稼働率を上げることを意識することで、後々しっかりと理想の単価を楽に取れるようになります（各OTAサイトで上位表示されるようになるため）。
民泊管理バンクへの委託が向いている人
民泊管理バンクは、鎌倉で民泊運営をしていた弊社代表の高橋が起ち上げ、民泊事業の届出に必要な「住宅宿泊管理業者との契約ができるサービス」を軸に運営してきました。
2017年に、民泊を運営するためには住宅宿泊管理業者への委託が必要とされた住宅宿泊事業法が施行されたことが、事業起ち上げの発端でもあります。
起ち上げ後は、「委託する住宅宿泊管理業者がいない」と困っているホストの皆さまに対して、和気あいあいとアットホームな雰囲気でサービスを提供していましたが、2023年に入りインバウンド熱が戻り始めた頃、「部分的な委託だけではなく、運営代行もしてほしい」というご要望を多くいただくようになりました。
そこで、2023年6月より本格的に運営代行サービスを開始したところです。
そのため、民泊に関するノウハウは多々あれど、実績という形で紹介できるものはまだ多くありません。しかし、弊社が運営代行する物件が稼働率8〜9割を超えており、初月から利益が叩きだしていることは、このページでお伝えしたとおりです。
むしろ、自社運営物件よりも運営代行物件の方が稼働率が高い傾向があり（苦笑）、これは、お預かりする物件ひとつひとつと、自社運営物件と同じように向き合いっている結果です。
弊社の中でも特に代表の高橋は、どちらかと言うと、泥臭く民泊運営をしてきた人間です。潤沢な資金があったわけでもなく、数百円や1,000円単価を上げるために試行錯誤を繰り返してきました。
民泊管理バンクは、そのノウハウをホストの皆さまに共有しつつ、運営代行にも役立てています。また、起ち上げ当初のアットホームな関係性も私たちの魅力のひとつであると考えています。
そのうえで、大手運営代行会社の方が安心だなと思われる場合、弊社への委託はおすすめしておりません。
また、代行は代行と割り切って考えていらっしゃる人には、弊社のような売上追求型の運営代行会社は口うるさいだけかもしれません。
反対に、民泊をこよなく愛する弊社のメンバーと近い距離で、一緒に売上を伸ばしていきたい人には、弊社との契約をおすすめします。毎週試行錯誤し、猛スピードで改善施策を実行していく会社が「民泊管理バンク」だと思っていただければと思います。