「別荘や相続などで譲り受けたけど使っていない一軒家、どうにかして民泊に転用できないだろうか？」
「一軒家でも民泊許可は取れる？」
「どのようにすれば一軒家を民泊にできるのか？」
というご相談は非常に多いです。
広い一軒家を有効活用できずに持て余している方が、少しでも空き家を活用して収益に繋げられたら、と考えるのは自然なことです。
当記事では、一軒家でも民泊許可は取れる理由と、一軒家を活用した民泊の始め方を詳しく解説していきます。
実際に私が民泊の申請で使ったデータもお渡しするので、ぜひ最後までご覧ください。
「賃貸物件だけど民泊を始めてみたい…！」という方には、こちらの記事がおすすめです。
賃貸物件で民泊を成功させるコツを知る
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
一軒家でも民泊許可は取れる
一軒家でも民泊許可は取れます。
一般住宅を使った宿泊サービスを行うことが法律で認められているからです。
民泊運営が認められていない地域もあるので全ての一軒家で民泊許可が取れるわけではありませんが、許可が降りれば運営できるので、気になったら自治体の条例を調べてみましょう。
一軒家での民泊の始め方6STEP【申請書類のテンプレートもダウンロード可能】
一軒家で民泊を始める場合、基本的には下記の内容で進めていくことになります。今回は一軒家を所有している方と賃貸する方それぞれに解説しています。
- 民泊運営できる物件を選ぶ
- 消防法に対応するため消防設備を設置する
- 民泊の届出を行う
- 写真映えする家具家電を入れる
- プロカメラマンに撮影してもらう
- 民泊の集客サイトに掲載する
基本的な流れは賃貸も所有物件も同じですが、一部異なる部分があるため、都度解説していきます。
1.民泊運営できる物件を選ぶ
まずは物件選びです。すでに物件を所有している方はこのステップを飛ばして、STEP2から読み進めてください。
賃貸物件の方は、物件オーナーの方が民泊を許可してくれているかどうか？近隣住民から民泊運営に関して反対されないか？を必ず確認してください。細い路地の先にある一軒家の場合は近隣住民への丁寧な説明をしなければ、反対されて賃貸契約後に民泊運営ができなくなることもあります。
物件オーナーと近隣住民から反対されなければ、一軒家の物件で民泊運営ができるようになります。
2.消防設備を設置する許可申請を確実に行う方法
物件を確保したのちに、民泊運営できるように法律で指定された消防設備を整えることが次のステップです。
大型の消防設備は不要ですが、民泊として運営するために火災報知器や誘導灯などが必要になります。一部、免除要件もあるため詳細は管轄の消防署に確認する必要があります。
とはいえ、下記のような内容はほぼ必須で取り付けが必要になります。
- 自動火災報知設備（必ず必要）
- 誘導灯（一部免除有り）
- 階段通路誘導灯（一部免除有り）
- 消火器(延面積150m2以上）
より詳細な内容については下記の記事で解説していますので、ご自身の物件の延床面積や間取りなどと照らし合わせながら確認してみてください。
参考：民泊新法の消防法はどうなっているのか？基準を明確に説明します
3.民泊の届出を行う
消防設備の設置後は、実際に民泊の許可を得るために、自治体に民泊の届出を行います。一般的には、保健所に提出すれば問題ありませんが、地方の場合は管轄窓口が異なる場合もあるため、一度市役所に確認することをおすすめします。
また、届出というと難しいように感じますが、間取り図や賃貸契約書、民泊の届出申込書などを記載し、提出するだけで問題なく受理されます。時間がない方や難しいことは関わりたくないという場合は、行政書士に依頼しても良いですが、ほとんどの方はご自身で申請されることが多い印象です。
詳細の届出の書き方や、民泊の届出番号受理までの流れは下記の記事で解説しています。
実際に私が申請で使ったデータを欲しい方は、以下のリンクからダウンロードして使ってください。
4.写真映えする家具家電を入れる
民泊の届出番号が出るまでには2週間ほどかかるため、その間に家具や家電の準備をしていきいます。基本的には寝泊まりできる物を用意することを念頭に、下記の内容のものを設置していきます。
- ソファー
- テレビ
- ベッド
- 冷蔵庫
- 机/椅子
- タオルやシーツなどのリネン
- 使い捨て歯ブラシやスリッパなどのアメニティ
この他にも用意するべきものは多々ありますが、イメージとしては上記のような物品を用意していきます。また、高単価の宿にしたい場合は、ココナラなどでインテリアデザイナーさんに、家具家電の予算を伝えることで、予算内でおしゃれな部屋にデザインしてもらえます。
5.プロカメラマンに部屋を撮影してもらう
部屋の内装が整ったら、プロカメラマンに写真を撮影してもらいましょう。素人でも部屋そのものの撮影はできますが、どうしても暗くなったり、狭く見えてしまったり、さらにインスタ映えするようなおしゃれな画角で撮ることができません。
1部屋の撮影で3〜5万円程度でお願いできますし、予約獲得率に大きな影響を与える部分なので、妥協せずしっかりとした写真を撮影してもらうことをおすすめします。
私がよく参考にしているAirbnbの物件は下記のようなものになります。このように、「ここなら泊まってみたい！」や「写真を撮りたい」と思わせるような見せ方だとベストです。
6.民泊の集客サイトに掲載する
いつでもゲストの方を迎え入れられる状態になれば、あとはAirbnbやBooking .comなどの集客サイトに掲載するのみです。
AgodaやExpediaなど様々なサイトがありますが、民泊の場合はAirbnbにまず掲載することをおすすめします。その後、予約の入りが悪い場合は、Booking.comやVacation Stayなどに掲載していく形が最も労力をかけずに、効率よく売上を上げていく方法になります。
また、別荘などの場合はAirbnbではなく、一休.comに掲載する方が単価を高く掲載できる上に、別荘を求めている方から予約をいただけることになり、実は簡単に単価を上げられるということもあります。そのため、来てほしいターゲットから逆算して、どのサイトに掲載するか？を考えることも重要です。
具体的にどのように考えたら良いか分からず、プロにサポートしてほしい方がいれば、弊社にお問い合わせください。
集客に強い民泊のプロが、利益を最大化する方法を一緒に考えます。
一軒家で民泊許可を取るにあたってかかる費用
一軒家で民泊許可を取るにあたってかかる費用は以下のとおりです。
- 申請手続き費用
- 設備・備品費用
- 消防設備・工事費用
それぞれ説明します。
申請手続き費用
民泊許可を取るにあたって、申請手続きの費用がかかります。
申請手続きには住宅の図面が必要なので、作成する場合は図面だけで3万円程度の出費になります。
申請手続きを代行してもらう場合はだいたい20〜40万円かかります。
弊社では相場よりかなり安く代行できるので、気になる方はお問い合わせください。
設備・備品費用
ゲストに満足してもらえるような設備や備品を揃える費用も必要です。
満足度を上げるために設備を充実させようと考えると、どんどん出費が嵩みます。
ターゲットを絞った上で、本当に必要なものだけを購入しましょう。
どんなものを揃えていいか分からない方は「民泊に必要なアメニティはこれだけ揃えれば大丈夫！」という記事を参考にしてみてください。
消防設備・工事費用
消防設備を整えるための費用もあります。
| 消防設備 | 費用目安 |
| 消化器 | 4,000円 |
| 自動火災報知器 | 50万円（工事費用含む） |
| 誘導灯 | 5万円 |
以上の費用がかかることを知っておきましょう。
一軒家で民泊許可を取る際に関係のある3つの法律
一軒家で民泊許可を取る際に関係のある3つの法律を紹介します。
- 民泊新法（住宅宿泊事業法）
- 旅館業法
- 特区民泊（国家戦略特区法）
1つずつみていきましょう。
民泊新法（住宅宿泊事業法）
民泊新法（住宅宿泊事業法）は、民泊サービスの適正化のために平成30年に施行された法律です。
都市計画法で定められた住宅専用地域で民泊することを想定しています。
住宅地にある一軒家で民泊をしたいなら、民泊新法に則った届出を行うのが一般的です。
「特区民泊と民泊新法の違いは？」という記事で詳しく解説しているので、より深く知りたい方はご覧ください。
旅館業法
旅館業法は適正な宿泊サービスを提供させることを目的とした法律です。
都市計画法上の第一種住居地域などにある一軒家は、旅館業法上の「簡易宿所営業」という扱いになります。
手続きが煩雑ですが、民泊新法のように運営日数が制限されていない点が魅力的です。
特区民泊（国家戦略特区法）
特区民泊（国家戦略特区法）は、国が指定した自治体で民泊に関する規制を緩和することを定めた法律です。
具体的な地域を挙げると以下のとおりです。
- 東京都大田区
- 千葉県千葉市
- 新潟県新潟市
- 大阪府大阪市・八尾市・寝屋川市
- 福岡県北九州市
外国人旅行客の長期滞在による地域経済の活性化が目的なので、2泊以上の利用が必須条件です。
民泊を一軒家で始めて失敗する3つの理由
一軒家での民泊運営は弊社でもどんどん参入したいほど魅力的な分野です。しかし、いくつか落とし穴があり、正しい手順で運用しなければ、赤字になったり、そもそも民泊運営ができなかったりすることもあります。
よくある失敗理由としては下記の3つになります。
- 集客ができていない
- 内装に素人感が出る
- 民泊運営代行手数料が高すぎる
それぞれ詳細について解説していきます。
1.集客ができていない
民泊の失敗理由として最も大きなものとして、集客ができず売上が立たないことが挙げられます。民泊として運用すれば売上が立つと考えられがちですが、立地や内装のクオリティ、集客サイトの使い方によって全く予約が入らないこともあります。
特に、地方で一軒家で民泊を始めようとした場合、近隣の物件で予約が入っていれば問題ありませんが、そもそも民泊施設がなかったり、予約が全く入っていない場合は注意が必要です。
せっかくお金を投資しても、予約が入らないリスクが非常に高いです。このような場合は、地酒を飲み放題にしたり、サウナやBBQセットを置いたりするなどして、「その宿に泊まりたい」を引き出す努力が必要です。
2.内装に素人感が出る
ベッドとソファーを置いておけば、ゲストが来てくれるという時代は過ぎ去りつつあります。完全にホテルライクな内装にするか、カフェ風のおしゃれな内装にしなければ、なかなか価格競争に巻き込まれてしまい、結果的に赤字になることもあります。
もちろん、ご自身でインテリアコーディネートをしていただいても良いですが、できればココナラなどで2〜3万円出して、プロのコーディネーターにおしゃれな内装にデザインしてもらうことをおすすめします。
実際に私も最初の民泊で自分でコーディネートして、安く済みましたが素人感が出てしまったため、次の民泊では絶対にプロに依頼すると決めているほどです。
（素人デザインでも予約は入りますが、リスクが高いためおすすめしません）
3.民泊運営代会社選びのミス
最後の理由としては、民泊運営代行会社がきちんと民泊運用しないために、本来立つはずの売上が立たないという問題があります。民泊運営代行会社は契約時には都合の良いことは言いますが、契約後は全く動いてくれないということが多々あります。
Airbnbに物件を掲載後に、たまに予約が入ればラッキー程度で、料金調整も掲載順位の上位表示化、写真や説明文の試行錯誤など、やるべき仕事を対応してくれず、結局思っていたほどの売上が立たないということも。
民泊は掲載した後が勝負どころで、しっかり試行錯誤を行い、稼働率と単価をMAXにすることが重要です。オーナーと共に、民泊の売上を上げようとしてくれる代行会社と契約することをおすすめします。
ちなみに、弊社の場合は毎週戦略を練って、施策実行を行った上で、稼働率の上がる施策は全ての物件に横展開しているため、効率よく宿泊単価と稼働率を最大化することが可能です。
収益を最大化したい方は、ぜひ弊社のサービスを検討してみてください。
>>民泊の稼働率と単価をMAXにする民泊管理バンクのサービスを見る
失敗しない一軒家の民泊の始め方とは？
ここまで、よくある失敗事例と、これから民泊を始める場合に気をつけるべきポイントをお伝えしてきました。最終的に、どうすれば一軒家での民泊で失敗しないのか？というと、「民泊を出して終わりにしない」ことだと思っています。
民泊の届出番号をきちんと取得すれば、誰でも民泊運営は可能です。放置していても、予約は時々入りますが、一民泊代行会社としては、宿泊単価と稼働率の最大化まで行うべきだと考えています。そのために、毎週試行錯誤をしながら、そのエリアのターゲットに合う写真や文章での宿の見せ方をしています。
そこまでしないと、予約が埋まり切らないということを考えると、物件をAirbnbに掲載して終わりという考え方そのものを改める必要があると感じています。まずは、民泊の届出番号取得、その後は常に試行錯誤をして稼働率を上げることをやっていくことをおすすめします。
現役民泊ホストが運営代行！？
・正直、民泊関連の雑務をもうやりたくない
・民泊のプロに運営を手伝ってほしい
・代行会社に利益の大半を持っていかれるのは嫌
あなたのニーズに合わせたサービスを実現したくて、オーダーメイド型の民泊代行を始めました。
民泊が大好きな現役ホストがしっかりサポートします。
月20〜30万円の費用が発生する代行業者が多いなか、月19,800円〜の定額制なので、請求額が大きくならなくて安心。
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