「賃貸物件の空室期間が長いときの対処法は何かある？」
「賃貸物件の空室期間が長いと何が起こるの？」
このような悩みを抱えている方も多いはずです。
賃貸物件を所有するオーナーが頭を抱える空室問題。
どのような対処法があるのか気になるところではないでしょうか。
当記事では、賃貸物件の空室期間が長いときの対処法を詳しく解説します。
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
賃貸物件の空室期間が長いときの対処法とは
賃貸物件の空室期間が長いときの対処法の一例は以下のとおりです。
- 仲介業者への営業を強化する
- 仲介業者への広告費を高める
- 見直せる箇所を徹底的に洗う
- 不動産の活用を考える
それぞれ解説します。
空室対処法1.仲介業者への営業を強化する
空室を埋めるためには仲介業者への営業を強化する必要があります。
賃貸物件を消費者が借りる際には、必ずといっていいほど仲介業者に依頼を出します。
その際に一番いい物件として紹介される確率を高めるために一番重要なのは、仲介業者への営業を行い認知を取ることです。
すると、営業担当から賃貸物件を借りる人へ紹介される確率が高まり、入居者が決定する確率も高まるでしょう。
空室対処法2.仲介業者への広告費を高める
賃貸物件の仲介業者は仲介手数料の他にAD（広告）費を支払うことで積極的な営業がなされます。
人の移動が多い1月〜3月は広告費は安めに設定され、その後については家賃の1〜3ヶ月分の広告費を支払う必要が出てくるでしょう。
もしすぐにでも空室を埋めたいのであれば、高い費用を支払って優先的に広告してもらうようにしてください。
もちろん確実な方法ではありませんが、適切な業者に依頼すれば効果を望めるでしょう。
空室対処法3.見直せる箇所を徹底的に洗う
見直せる箇所を徹底的に洗って、リフォーム・リノベーションを行う方法があります。
一例としてよくある修繕箇所をあげると以下のとおりです。
- 家賃の見直し
- フリーレント（家賃◯ヶ月分を無料にする）
- 入居者特典
- 外壁
- 内装
- 設備面の見直し
- 契約ごとの家賃の割引
このように人の生活のベースになる不動産だからこそ、見直すべき箇所は多数あります。
もちろん、全てを見直すわけではなく、弱点になっている箇所のみを見直すようにしてください。
空室対処法4.不動産の活用を考える
空室に入居者を集める方法から少し発想を変えると、不動産活用という方法もあります。
不動産活用には数多くの種類がありますが、賃貸不動産オーナーの方ができる一例は以下のとおりです。
- テナント利用
- レンタルスペース利用
- 民泊運営
それぞれの特徴をお伝えします。
テナント利用
賃貸物件オーナーが取り組みやすい不動産活用にテナント利用があります。
テナント利用とは、飲食店や個人サロンといった業者に一室を貸し出して行う不動産活用です。
事業者向けになるためテナント料金は高く設定できますし、人気店になれば安定した収益が見込めます。
ただし、事業者は自己破産などのリスクもあるため、一室をテナントに切り替えることはリスクとの等価交換になりがちです。
レンタルスペース利用
テナント利用よりもリスクを下げる活用方法として、レンタルスペースでの活用があります。
レンタルスペースは、賃貸の一室を会議室などの仕様にして時間貸しをするといった活用方法です。
会議室だけでなく、ホームパーティーやゲーム場などにすることで様々なニーズに答えられるでしょう。
ただし、都心などの大都市圏でないとニーズがあまりなく、地方では難しいのが現状です。
民泊運営
テナントとレンタルスペースのちょうど中間あたりにあるのが民泊運営です。
民泊運営とは、行政に許可や認可・申請をして宿泊できる施設に変更することを指します。
民泊新法の180日ルールなどもありますが、ミドルリスク・ミドルリターンを狙えるでしょう。
弊社民泊管理バンクが管理する東京の錦糸町にある物件で、3ヶ月先まで7割の予約が埋まっている物件があります。
このように民泊運営はインバウンド需要の復活もあり、人気な不動産活用となっています。
賃貸物件の空室期間の平均は4〜5ヶ月
賃貸物件の空室期間の平均は、4〜5ヶ月といわれています。
仮に家賃5万円の物件の一室が4〜5ヶ月キャッシュフローが悪くなるとすると、30万円がなくなります。
そこに空室を埋めようとADをかけた場合には、40〜50万円のキャッシュアウトが発生することになるでしょう。
とすると、他の一室からの収益性も悪化するため、空室期間はできるだけ短くしなければなりません。
ただ、賃貸物件は需要の波がありますし、入退去も波があるため予測しづらい難しさがあります。
空室期間が長くなる賃貸物件の特徴
空室期間が長くなる賃貸物件の特徴の一例は以下のとおりです。
- 間取りに問題がある
- アクセスが悪い
- 相場より賃料が高い
- 設備や外観に問題がある
- 入居条件が厳しい
それぞれ解説します。
間取りに問題がある
入居希望の方は自身にあった間取りを選びたいと考えるため、間取りが悪ければ選ばれない恐れもあります。
特に女性は間取りにこだわる傾向があり、多数の部屋を見て回るため内見して断られることもあるでしょう。
このように間取りが悪ければ、空室期間が長くなる恐れがあります。
アクセスが悪い
賃貸物件の立地が悪く、アクセス面に問題がある場合も空室期間が長くなりがちです。
多くの方が出社をするため、駅や公共交通機関までの距離を必ず見るでしょう。
地方では車が必須のためアクセスの悪さは、入居希望の方も織り込み済みですが、都心であれば徒歩圏内に公共交通機関があることが必須と考えられます。
相場より賃料が高い
相場より賃料が高い場合も空室期間が長い賃貸物件の特徴です。
賃料は固定費となるため、給料や仕送り額の30％が平均といってもまだ高い印象です。
商圏の平均賃金などを確認し、賃料の引き下げも視野に入れるといいでしょう。
ただ、賃料を下げるとキャッシュフローの悪化を招くため、最後に取り組んだほうがいい施策でもあります。
設備や外観に問題がある
不動産は消耗品であるため、設備や外観に問題がある場合も多いです。
たとえば、外壁の塗装が剥がれていれば、耐水性の問題にも発展しますし、給湯器の問題があればクレームに発展する恐れもあります。
設備や外観に問題があると「見栄え」以前に住めない賃貸物件と判断されることもあるので、修繕を考えたほうがいいでしょう。
入居条件が厳しい
一昔前のように日本の人口が多く、賃貸物件を持っていれば入居者が殺到するということは少なくなったため、入居条件が厳しすぎると希望者が現れない恐れがあります。
一人暮らしであってもペットを飼いたいや、1Rであっても恋人と暮らしたいなどの要望は多くあります。
オーナー側は不動産を大切に使いたいと考えますが、入居者の要望にもある程度聞く耳を持つことが空室を埋めるためのテクニックの一例です。
賃貸物件の空室期間が増えると起こるリスク
賃貸物件の空室期間が増えると起こるリスクは以下のとおりです。
- キャッシュフローが悪くなる
- 広告費がかかり続ける
- 修繕のための費用が積み立てられない
詳しく解説します。
キャッシュフローが悪くなる
賃貸物件の空室期間が増えると起こるリスクの一つ目は、キャッシュフローが悪くなることです。
先ほどもお伝えしたように、月5万円の家賃の物件の一室の空室期間があると、ADとの関係上収益性がかなり落ちることがわかります。
仮に月10万円の空室があるとすると、平均が少なくとも4ヶ月かつADの費用が2〜3ヶ月家賃なので6ヶ月〜7ヶ月分の家賃分の収益が丸々費用として消えます。
このように空室がある、空室を埋めようとするとキャッシュフローは非常に悪くなると考えましょう。
広告費がかかり続ける
キャッシュフローが悪くなると同時に空室期間が長くなると、AD費用がかかり続ける問題が浮上します。
不動産仲介業者各社のルールに従ってADの費用は発生しますが、期間内に空室が埋まらなければ費用はどんどんかさみます。
もちろんすぐに空室が埋まれば問題はありませんが、空室が埋まる・埋まらないはコントロールできないのでオーナーの不安の種になるでしょう。
修繕のための費用が積み立てられない
キャッシュフローが悪くなり、広告費がかかり続ければ当然修繕費が積み立てられません。
修繕費が積み立てられなければ、空室を埋めるためのリフォーム・リノベーションもできません。
ここまでの内容をまとめると、賃貸物件の空室はキャッシュフローを悪くするだけでなく、既に埋まっている部屋の収益性まで悪くすることがわかります。
そのため、早期に空室を埋めるか、不動産活用などを通して収益を少なくとも±０にする必要があります。
賃貸物件の空室期間が長い際によくある質問
賃貸物件の空室期間が長い際によくある質問は次のとおりです。
- 空室期間は平均何ヶ月ですか？
- 賃貸の空室率平均はどれくらいですか？
それぞれ解説します。
空室期間は平均何ヶ月ですか？
空室期間の平均は4〜5ヶ月となっています。
1室の空きができると半年程度は空室になっていると考えましょう。
賃貸の空室率平均はどれくらいですか？
賃貸物件の空室率平均は2021年で2.95％と考えられます。
50室の賃貸を保有して1室分の空室ができる程度ですが、そもそも部屋数が少ない物件だと平均よりも高く数値が出るでしょう。
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