「民泊を始めたいけれど物件はどうやって探したらいい？」
「やっぱり購入した方がいいのかな？」
民泊を始めるにはまず物件を探すことが必要になります。しかし、悪質な物件を契約するのは誰でも避けたいものです。どこで探したら優良な物件に出会うことができるのか、わからない人も多くいます。
不動産や民泊専門のポータルサイトや民泊代行会社が取り扱っている物件を探すのも一つの方法です。この記事では、民泊物件の探し方や稼げる物件の特徴を詳しく紹介していきます。
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
民泊許可物件の探し方
民泊を始めるには民泊許可物件を契約する必要がありますが、どのように探したらよいのかわからない人も多いでしょう。ここでは、以下のような方法について説明していきます。
- 不動産ポータルサイトで探す
- 民泊運営業者・民泊運営代行会社に相談する
- 民泊専門のポータルサイトで探す
- 「住宅宿泊事業 届出住宅一覧」で探す
不動産ポータルサイトで探す
SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトは、民泊物件以外にも一般の物件も掲載されているため、物件数が非常に多いです。マンションや戸建て、テラスハウスなど物件の種類がさまざまで、希望する都道府県や最寄り駅、間取りや賃料など設定するだけで、該当する物件が検索できます。
しかし、どのサイトも一般の賃貸物件が多く、民泊を許可している物件は少ないです。不動産ポータルサイトから物件を見つけるには「長期間借り手がついておらず、入居者探しに困っていそうな物件」を狙ってみましょう。
検索するポイントとして、2000年より前に建てられていて、古くて長期間空き家になっているような物件が理想的です。物件の情報がサイトに上がってから数か月経過している物件は、大家さんも早く貸したいため民泊許可が下りやすい傾向にあります。
このように、古くて一般の人にはあまり人気がないような物件に注目して、許可を出してもらえるように交渉しましょう。
民泊運営業者・民泊運営代行業者に聞く
民泊を始めようとする際に、民泊運営業者や民泊運営代行業者と契約することがあるでしょう。本来は物件が決まってから契約をしますが、物件探しから手伝ってもらうのも一つの方法です。
民泊の専門業者はさまざまな物件の管理を経験しており、過去の実績から民泊運営のノウハウを豊富に持っています。稼げない物件のポイントなど、一般の不動産屋さんでは教えてくれないような情報も教えてくれるでしょう。
弊社も民泊許可物件を定期的に紹介しているため、こちらからメルマガに登録してみてください。
民泊専門のポータルサイトで探す
民泊許可物件を探すには、民泊専門のポータルサイトを利用する方法があります。例えば、民泊物件.com・MINCOLLE・ 部屋バルです。これらは、民泊専門のポータルサイトのため、民泊許可物件が多く登録されています。
物件の種類も一戸建てやマンション、アパートとさまざま扱っています。希望する条件で絞り込むことができるため、自分が望む物件が探しやすいです。条件のよい物件はすぐに決まってしまうため、マメなチェックが必要になります。
「住宅宿泊事業 届出住宅一覧」で探す
民泊の許可が下りると各自治体の「住宅宿泊事業届出住宅一覧」という専用ページに物件情報が登録されます。この一覧ページを見ればすでに営業している民泊の住所がわかるのです。そのため、同じマンションに空きがあれば、大家さんに許可される可能性が高くなります。
また、そこに住んでいる住民たちも民泊のゲストが来ることに慣れているため、クレームが入ることも少なくトラブルにもなりにくいでしょう。すでに消防設備も整っていることが多いため、初めて民泊を運営する人にはおすすめの探し方です。
稼げる民泊許可物件の3つの特徴
ここまで紹介してきたように民泊許可物件の探し方はさまざまありますが、稼げる物件にはどのような特徴があるのでしょうか。
まずは、希望する地域をAirbnbで検索してみましょう。物件があまり見つからないようであれば、その地域は需要がないということです。また、民泊を始めようとする場所も、遠隔地より自分の生活圏内で探した方が、緊急事態などが起こった際に対応しやすくなります。
稼げる民泊許可物件の主な特徴は下記の3つです。
- 立地条件がよい
- 景色がよい
- 観光スポットから近い
1.立地条件がよい
民泊許可物件を探すときには立地条件を確認しましょう。ゲストは最寄り駅から15分以内の物件を探しています。また、空港からのアクセスがよい場所も人気です。
観光地に近い場所や、最寄駅から公共交通機関を使って人気のスポットに出かけやすい場所もおすすめです。例えば、新宿や渋谷、沖縄の国際通りなどは近くに遊べる場所もあり、そこから出かける際にも都合のよい地域と言えます。
観光地から近い方がベストですが、そうでなくても公共交通機関にアクセスしやすい場所なら稼ぎやすいでしょう。
2.景色がよい
駅から近い場所は人気がありますが、遠い地域でも景色がよい場所は予約が入りやすくなります。特に外国人のゲストには、海や山、川が見える場所は人気があります。
- 海沿いに近いエリア
- 壮大な山が見える静かな地域
- 川下りなどアクティビティができる場所
このような場所は、駅から遠くても景色が見たいゲストが予約をしてくれるため、収益が見込みやすくなります。
3.観光スポットから近い
有名な観光スポットから近いエリアなら、予約が入りやすく稼ぎやすくなります。例えば、青森ねぶた祭やさっぽろ雪まつりなどの会場近くのホテルは、一年も前から予約が満室となっています。そのため、空いている民泊を探し予約を入れてくれるのです。
また、北海道や沖縄は観光資源が豊かです。スキー場やスキューバダイビングができる海の近くもよいでしょう。観光スポットから近い場所だと、シーズン中に高めの宿泊単価に設定して稼ぐのが王道のやり方です。
民泊許可物件の一戸建てと集合住宅の違い
ここまで、民泊許可物件は予約が入りやすく稼ぎやすい場所を選ぶことが重要と説明してきました。次は、民泊許可物件を選ぶときに、一戸建てか集合住宅のどちらがよいのか違いについて解説していきます。
一戸建てで始める場合
民泊を運営する際に一戸建てを選んだ場合、部屋数が多いため収容人数が多くなるメリットがあります。稼げる民泊は「ベッドの数＝収容人数」で決まることが多いからです。最大で3人しか泊まれない部屋より、5人泊まれる部屋の方が稼ぎは大きくなります。
ただし、部屋を大きくして収容人数を多くすると初期費用がかかり賃料も上がるため、バランスを考える必要があります。
このように、一戸建てで民泊を始めると収容人数は多く見込めるメリットはありますが、コストがかかるデメリットがあるため検討が必要です。
集合住宅で始める場合
集合住宅など小さい部屋で民泊を始める場合は、ビジネスホテルと差別化が図れないことがデメリットです。一戸建てと比べるとどうしても収容人数が少なくなるため、ビジネスホテルと競合してしまいます。しかし、集合住宅で民泊を運営して収益を上げている人もたくさんいます。
ビジネスホテルにはない凝ったインテリアにしたり、高級感のあるアメニティーを使用したりなど、他のビジネスホテルにはない特徴を出すことが重要です。
一軒目なら無理のない範囲で始めることをおすすめするため、集合住宅でも収益が上がるような方法を考えていきましょう。
民泊許可物件を賃貸として所有するメリットデメリット
これまで、民泊を始めるなら一戸建てと集合住宅、どちらがおすすめか説明してきました。民泊は賃貸物件を契約して運営する方法を選択している人が多く、物件を購入するより始めやすいことが魅力なのでしょう。
ここからは民泊許可物件を賃貸で所有するメリットとデメリットを紹介していきます。
| メリット | デメリット |
| ・初期費用は100万円程度 ・運営状況が悪くなったら撤退しやすい ・固定資産税を払わなくてよい | ・大家さんに民泊許可を取る必要がある ・一般的な家賃より高くなりやすい ・部屋の改装がしにくい |
物件を購入するより初期費用が安く済むため始めやすく、万が一収益が出なくなっても撤退しやすいのがメリットです。一方で、大家さんに民泊の許可を取らないといけないことや家賃も高くなりやすいことがデメリットと言えます。
>>賃貸物件での民泊の始め方｜本当に収益を上げることはできるのか？
民泊許可物件を購入して所有するメリットデメリット
賃貸住宅で民泊を運営している人が多いですが、民泊許可物件を購入して民泊を行うという選択肢もあります。民泊許可物件を購入した場合のメリットとデメリットを紹介します。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・改装の自由度が高い ・上手に運営できれば利益が高くなる ・大家さんに民泊の許可を取らなくてよい | ・物件購入の初期費用やローンの支払いがある ・簡単に手放せない ・固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられないことがある ・事業用の火災保険に加入する可能性がある |
不動産屋やポータルサイトでは民泊実績のある物件が紹介されていますが、購入してもお得でないことが多いためおすすめできません。利益計算をして収益が出そうなら物件を購入してもよいですが、過去に運営して失敗した物件を購入しても赤字が出る確率が高くなるためです。
大田区では投げ売り物件がたくさん出ているのは、宿泊単価が戸建てでも1泊1〜1.5万円程度と安く、利益が出ないためです。
民泊許可物件を購入しようと考えているなら、その物件で民泊を運営してもしっかりと利益が出るのか計算してから購入することをおすすめします。
民泊許可物件なら賃貸がベスト
これまで民泊許可物件の探し方や所有方法などを説明してきました。最初の民泊運営なら、まずは賃貸物件から始めることをおすすめします。初期費用が購入よりかからず運営がうまくいかなくても撤退しやすいからです。
しかし、いくら賃貸物件で始めると言っても、収益が見込めないような物件とは契約したくありません。
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