空き家で民泊を始める4つのメリット・デメリット｜成功させるためのコツも解説！

「空き家を民泊として使う場合、どんなメリット・デメリットがあるか把握しておきたい」

「空き家で民泊を始める場合、どんなことに注意が必要になるのだろうか」

空き家を所有しており、民泊として活用したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。空き家を民泊として活用すれば、不動産購入費用がいらず初期投資が少なく済みます。

一方で、物件の状態によっては、リフォーム費用が新築購入価格よりも高くつく可能性もあるため、空き家を使うかどうか慎重に判断しなければなりません。

そこで本記事では、空き家で民泊を始める際のメリット・デメリットを解説します。成功させるためのコツも紹介するので、空き家で民泊を運営したい方は、ぜひ参考にしてください。

監修者

民泊管理バンク　代表　高橋拓真

池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開

2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。

客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。

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 空き家で民泊を始める4つのデメリット

空き家で民泊を始める際には、近隣とのトラブルの発生やリフォームや清掃を行う必要があるなど、民泊を運営する際には避けがたいデメリットが存在します。

ここでは空き家で民泊を始める以下の4つのデメリットを詳しく解説します。

1. 安定的な収入を得るのは難しい

毎月固定で予約が入るかわからないため、民泊から安定的な収入を得るのは難しいでしょう。

売上が立つかどうかは、景気にも左右されます。例えば、近年のコロナショックで旅行業は大きなダメージを受けました。宿泊者がおらず、物件の維持費だけがかかって毎月赤字になってしまう可能性もあります。

安定的な収入が難しいことを理解してから、余裕のある資金計画を立てることが大切です。

2. 民泊の運営方法によっては年間宿泊日数の制限がある

住宅宿泊事業法の民泊の場合、年間で稼働できる宿泊日数は180日と制限があります。

年間の半分しか運営できないため、宿泊施設の需要が高まる時期を狙って計画的に運営しないと利益を得られません。

もし空き家をリフォームする場合、旅館業法で民泊の許可を取って運営するのがおすすめです。旅館業法で許可が下りれば、365日民泊として運営できます。

3. 近隣住民と宿泊者とのトラブルが発生する可能性がある

空き家で民泊を運営すると「夜中に騒いでうるさい」などの、近隣住民と宿泊客とのトラブルが発生する可能性があります。

トラブルが起きた場合、クレーム対応や近隣住民への謝罪など、運営者として誠意を持って対応しなければなりません。

クレームが発生しているにもかかわらず放置して運営していると、業務停止を言い渡させる可能性があります。最悪の場合、運営者に罰則が科せられるケースも珍しくありません。

部屋を利用する際の説明書を準備しておくなどの対策が必要です。外国人が泊まる可能性も考えて、多言語で記載しておいたほうがいいでしょう。

4. リフォームや清掃などの手間がかかる

空き家の状態によって、民泊として活用する前に、リフォームや清掃が必要になる場合があります。

長年使っておらず劣化が激しかったり、ほこりが被っていたりする空き家は、宿泊施設として活用するのは難しいです。

宿泊者が快適に泊まれる物件でなければ、予約が入ったりリピートされたりする可能性は低くなります。

専門の業者に頼んでリフォームや清掃をお願いするのがおすすめです。しかし物件の状態によっては、リフォーム費用が新築購入価格よりも高くつく場合があるので、注意しましょう。

空き家で民泊を始める4つのメリット

先ほどまでで、空き家で民泊を始めるデメリットも解説しました。しかし空き家での民泊は、物件の購入や賃貸契約が必要ないなどのメリットもあります。

ここでは、空き家で民泊を始める4つのメリットについて詳しく解説します。

1. 空き家を有効活用しながら収入を得られる

空き家で民泊を始めれば、今まで使っていなかった空き家を有効活用しながら収益化が可能です。

空き家をそのままにしていると、税金や維持費がかかるだけで収益は発生しません。しかし宿泊施設として活用すれば、宿泊料が自分の収入になります。

これまで税金や維持費だけがかかっていた空き家が、収益を生む宿泊施設に変わることが、空き家で民泊を始める最大のメリットとなるでしょう。

2. 初期投資が少なく手軽に始められる

空き家で民泊を始めれば、新たな不動産取得費用がかからないため、初期費用を抑えられます。

民泊を始める際は、物件を購入したり賃貸契約をしたりと、民泊を運営する物件の準備にコストがかかります。家を借りる際は10〜50万円ほど必要になるため、物件にコストがかからない点は、民泊を始める上で大きなメリットです。

また空き家を所有している場合、物件を購入したことによるローンの支払いや毎月の賃料の支払いが必要ありません。運営費用を抑えられる点も、空き家を民泊に活用するメリットとなるでしょう。

3. 資産価値の向上を期待できる

空き家を民泊として運営すれば、資産価値の向上が期待できるでしょう。空き家を放置して、築年数が長くなったり建物が劣化していると、資産価値は低下します。

老朽化が進んでしまった空き家は、売却する際に不利になってしまいます。しかし民泊で収益が出ている空き家は、高く売却できる可能性が高いです。

なぜなら、居住用不動産ではなく事業用不動産として売却できるようになるためです。事業用不動産は「どのぐらい利益が出ているか」で価値が判断されます。

収益が発生している空き家は、不動産価値が上がり、売却額が高くなる可能性が高くなるでしょう。

4. 観光産業に貢献できる

空き家で民泊を運営すれば、日本の観光産業の貢献につながります。日本の観光産業は、コロナ禍に比べて回復しつつあるのが実情です。

インバウンド需要の影響で、訪日外国人観光客数も増加傾向にあります。外国人観光客にとっては、格安で泊まれる民泊はありがたいため、今後需要は高まってくるでしょう。

また観光産業は、日本の大事な収入源の1つです。民泊経営をすることで、日本の観光産業に貢献しながら、自身の収入アップにつながります。

空き家で民泊を始める3つの手順

空き家で民泊を始めるメリット・デメリットを解説しましたが「そもそもどういう手順で民泊を始めればいいの？」と、お考えの方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、空き家で民泊を始める3つの手順について解説します。

1. 民泊の形態を決める

まずは民泊の運営方法を決める必要があります。民泊の運営方法には、以下の3つの形態があります。

旅館業法と特区民泊で民泊を始めれば、365日営業可能となっているため、空き家を1年間民泊施設として運営できます。

しかし特区民泊は、大阪や東京など認められる地域が限られています。旅館業法は3つの形態の中で最も許可されるハードルが高く、民泊を始められないケースも珍しくありません。

一方で民泊新法は、180日の年間営業日数の制限があるものの、申請が通りやすく最短で民泊を始められるでしょう。民泊が初めてという方は、民泊新法で民泊の許可を得ることをおすすめします。

2. 許可・申請の手続きを行う

運営する形態が決まったら、それぞれの形態に沿って民泊の許可・申請手続きを行いましょう。

例えば、民泊新法での許可・申請には以下の手続きが必要になります。

許可を得ずに民泊を運営すると、罰則が科せられるため、注意が必要です。民泊の集客サイトであるAirbnbなどは、民泊の許可番号がないと、物件の掲載ができません。

民泊を始める際は、必要な申請・手続きを必ず行いましょう。民泊の申請・手続きについての詳しい内容は、以下の記事で解説しています。

参考：【テンプレ付き】民泊の申請を確実に最短・無料で行う方法とは？

3. 運営の準備をして営業を始める

許可・申請が滞りなく済んだら、宿泊に必要な家具・家電やリネン類などを準備しましょう。

必要なものが準備できたら、以下のような集客サイトに登録して営業を始めます。

さまざまな集客サイトがありますが、民泊の場合はまずAirbnbへの掲載がおすすめです。AirbnbはWebサイトでガイドされるので、言われた通りに進めるだけで掲載可能できます。

Bookingは掲載までの手続きが少し複雑なので、後回しでも問題ありません。Airbnbでの予約の入りが悪い場合は、他の集客サイトに掲載しましょう。

民泊の始め方について詳しく知りたい方は、以下の記事で解説しています。

参考：民泊の始め方7ステップを現役ホストが徹底解説！

空き家で民泊を始める際の4つの注意点

民泊の始め方を知り「早速空き家で民泊を始めてみよう」と、考えている方がいらっしゃるでしょう。空き家で民泊を始める前に、注意点も把握しておく必要があります。

場合によっては、所有している空き家で民泊が運営できない可能性があるためです。ここからは、空き家で民泊を始める際の4つの注意点を解説します。

1.自治体によって民泊事業を規制している場合がある

民泊の届出が受理されたとしても、自治体によって民泊事業を規制している場合があるため、注意が必要です。

例えば東京都の大田区では、小学校及び中学校の敷地周囲100メートル以内の区域で新たに届出をする場合、月曜日正午から金曜日正午までの期間は民泊事業を禁止しています。

そろそろ民泊ができない地域もあるため、自身が所有している空き家がある自治体で民泊が規制されているかどうか確認が必要になります。

各自治体で民泊条例が異なるので、民泊の申請を行う前に必ず確認しておきましょう。条例についてはこちらから一覧を確認できます。

参照元：大田区ホームページ

2. 特定の用途地域のエリア内でしか民泊運営ができない

空き家が建っている場所が用途地域に該当していなければ、民泊として使えません。用途地域とは、都市計画法で定められている土地の使い方と建物の建て方のルールのことです。

その土地をどのような目的で開発したり、建物を建てたりしていくのかをエリアごとに決められています。

例えば、民泊新法で民泊を始めると、以下の地域でしか運営できないルールとなっています。

旅館業法で始めれば、さらに民泊が運営できる範囲が狭まるため注意が必要です。用途地域はこちらから検索できるので、活用してみてください。

3. 初期費用が回収できないリスクがある

先ほど空き家を使えば、不動産取得費用がかからないため、初期費用を抑えられると説明しました。

しかしリフォーム費用やランニングコストが思った以上にかかってしまい、初期費用が回収できないリスクがある点も把握しておきましょう。

通常民泊を始める際の初期費用は、50万〜100万円かかります。決して安くないため、民泊は初期投資がある程度必要なビジネスです。

民泊は、宿泊者がいないと成り立ちません。毎月必ず予約が入るとは限らないため、月によっては赤字になってしまう可能性もあります。

そろそろ宿泊者が少ないエリアで民泊を運営しても、予約が入りません。所有している空き家は民泊に適したエリアにあるかどうかを慎重に判断する必要があるでしょう。

民泊の初期費用については、以下の記事で詳しく解説しています。

参考：民泊の初期費用はいくら必要？費用を1/10以下に抑える方法とは？

4. 家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者へ委託が必要になる

家主不在型で民泊運営を行う場合、住宅宿泊管理業者へ委託が必要です。民泊は、物件に住んでいる「家主居住型」と、住んでいない「家主不在型」のどちらかで運営することになります。

空き家にで民泊を行う場合、家主不在型で運営することになるでしょう。その際は、民泊に関する一部の業務もしくは全ての業務を、住宅宿泊管理業者へ委託しなければなりません。

もし委託せずに民泊を運営した場合、50万円以下の罰金が科せられるため、注意が必要です。

また住宅宿泊管理業者を選ぶポイントは、顧客に親身に寄り添ってくれるかどうかです。契約時には都合の良いことを言って、契約後はなにもしてくれないケースも珍しくありません。

それなのに毎月10万〜20万を請求する成功報酬型の業者が多い中、弊社は月額定額制で明瞭な価格設定となっています。

雑務を民泊代行に依頼して、オーナーの醍醐味である戦略設定に時間を割きましょう。

参考：弊社の民泊運営代行サービスについて

空き家での民泊を成功させるための3つのコツ

空き家の民泊運営は、ポイントさえしっかり押さえれば成功させる可能性を高められます。ここでは、空き家での民泊を成功させるためのコツを3つ紹介します。

1. 民泊に向いているエリアかどうか確認する
2. 空き家バンクを活用する
3. 空き家のリフォームを行う際は自治体の補助金を活用する
4. 利益を上げようとしてくれる住宅宿泊管理業者と契約する

1.民泊に向いているエリアかどうか確認する

空き家で民泊を始める前に、空き家のある場所が民泊に向いているエリアかどうか確認が必要です。民泊は物件のある場所で、売上や利益が大きく変わるビジネスです。

宿泊者が少ないエリアで民泊を始めても予約が全く入らないケースも珍しくありません。民泊のために資金を投資して、リフォームや開業準備を行っても、売上が全く上がらない状況になる可能性があります。

民泊を空き家で始める前に、近くの宿泊施設の利用者は多いか、空き家の近くに観光地はあるかなどを調査しましょう。

2.空き家バンクを活用する

民泊に向いている地域を選定したら空き家バンクを活用してみましょう。

空き家バンクとは、自治体が所有する空き家情報サイトのようなもので、申込みをすれば移住や交流を前提に紹介がなされます。

不動産紹介業者と異なり行政が保有する情報なので、穴場の空き家が見つかる可能性があります。

以下では、各自治体の空き家バンクを紹介します。

津市の空き家バンク

津市は三重県の県庁所在地で、伝統と現代が融合する地域です。
歴史的な建造物や伝統行事が残りながらも、近代的な施設も充実しています。
伊勢神宮へのアクセスが良いほか、工業地帯もあって経済的な活動も盛んです。

津市の空き家バンク

四日市市の空き家バンク

四日市市は三重県の北勢地区にある市町村です。
工業が盛んであり、東芝や三菱化学などの大手メーカーが工場・プラントを保有しています。
街の中心地はコンパクトシティ化が進んでいて、郊外からも簡単にアクセスできます。

四日市市の空き家バンク

名張市の空き家バンク

名張市は三重県の西部に位置し、近畿・中部両圏の接点にあることから、古くから東西往来の要所・宿駅として栄えてきたところです。
赤目四十八滝や香落渓など自然豊かな景勝地にも恵まれているほか、近鉄大阪線の沿線にあり、大阪府諸都市へのアクセスがいいことも魅力的です。

名張市の空き家バンク

尾鷲市の空き家バンク

尾鷲市は三重県南部に位置し、リアス式海岸の入り江にある地域です。
年間を通じて温暖多雨な気候で、全国的にも降水量が多いことで有名です。
魚介類の豊富な漁業地帯であり、ブリやマダイをはじめとする豊かな海の幸が特産品として知られているほか、熊野古道伊勢路が通る観光地でもあります。

尾鷲市の空き家バンク

伊賀市の空き家バンク

伊賀市は古来より交通の要衝として栄えてきた地域で、伊賀流忍者や松尾芭蕉ゆかりの地としても広く知られています。
伊賀くみひもをはじめ、伊賀牛や伊賀酒、伊賀米など、多くの特産品も。
近年は郊外の複数の温泉施設や、山野の中で農業体験やキャンプ等ができる伊賀の里モクモク手づくりファームといった施設もあって賑わっています。

伊賀市の空き家バンク

3. 空き家のリフォームを行う際は自治体の補助金を活用する

民泊に使う空き家のリフォームを行う際は、自治体の補助金を活用しましょう。

「空き家活用支援事業」や「空家利活用改修補助事業」などの制度を利用すれば、リフォームの補助金をもらえます。

各自治体で対象となる空き家や補助額が異なります。自分の空き家が補助金の対象になるかどうか、自治体に確認してみてください。

民泊の補助金については、以下の記事で詳しく解説しています。

参考：民泊で活用できる補助金一覧！申請基準と受け取れる金額を解説

4. 利益を上げようとしてくれる住宅宿泊管理業者と契約する

空き家での民泊を始める際は、利益を上げようとしてくれる住宅宿泊管理業者との契約が必須です。

空き家を民泊として使うなら、家主不在型で運営することになります。もし自分で運営せずに代行会社を使うなら、基本どの会社も売上の20％を運営代行費用としています。料金に大きな差はないため、サービス内容で決めることが大切です。

事務作業などの雑務を代行してもらい、オーナーは戦略設計に集中することが出来るのは民泊管理バンクだけです。

月額定額制で19,800円〜と明瞭な価格設定になっており、あなたの状況に合わせて必要な業務だけを委託できます。
気になる方はこちらからサービス内容をご確認ください。

参考：弊社の民泊運営代行サービスについて

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