「民泊を運営してみたいけど、メリットやデメリットって何？」
「どのようなトラブルがよく起きるの？」
民泊ビジネスを考えているけれど、メリットやデメリットがよくわからないという方も多いでしょう。空き家を活用して収益を上げられると注目されており、外国人観光客だけでなくビジネスでの利用も増えてきています。
民泊運営には管理の手間や予測できないトラブルへの対処が必要です。本記事では、民泊を始める前に知っておきたいメリットやデメリット、多く発生するトラブルとその対策方法を解説します。
このページの目次 表示
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
民泊のメリット5つ
民泊運営には多くのメリットがあります。所有している空き家を有効活用して収益化できるだけでなく、自分のライフスタイルに合わせた運営が可能です。ここでは、民泊運営の5つのメリットを解説していきます。
- 空き家など所有物件の有効活用ができる
- 収益が得られる
- 価格や利用可能日など自分の都合に合わせられる
- 少額からの投資で始められる
- 物件が売却できる
1.空き家など所有物件の有効活用ができる
所有している空き家を民泊として運営することで、利用されていない物件を有効活用でき、収益を上げられます。空き家はそのままにしておくと痛んでくるため、定期的にメンテナンスが必須であり、所有しているだけで固定資産税などの支払いも必要です。
見栄えよく使いやすいようにリフォームをすることで、民泊として再利用できます。利用していない空き家を有効利用できるのが、民泊のメリットです。
2.収益が得られる
民泊事業において、立地や物件の魅力が収益に大きく影響します。集客が期待できる地域での運営は、多くのゲストが滞在してくれるため安定した収益が得られます。利益を最大化するために、近隣の民泊を調査して価格の相場を知ることが重要です。
ホストの中には、子どもが独立して空いた部屋を利用し、家主居住型の民泊を始める方もいます。また、サウナやプロジェクターといった設備を設置することで、他の民泊との差別化を図り、ゲストに特別な体験をしてもらうことも可能です。
宿泊価格はゲストの需要に応じて変更させることが重要です。観光シーズンやイベントなどの繁忙期には価格を上げることでより高い収益を得られるでしょう。
3.価格や利用可能日など自分の都合に合わせられる
民泊を運営する際、ホストは宿泊価格の設定や利用可能な日程を自由に決められます。副業として民泊を始める場合、本業が忙しい時期は予約を受け付けないなどの対応も可能です。お祭りやスキーシーズンなど繫忙期のみ営業することもできます。
自分自身のスケジュールや計画を合わせて営業日を設定できるため、柔軟な運営が可能です。
4.少額からの投資で始められる
民泊を開始するためには、所有物件や賃貸物件なら少額から始められます。ベッドやテーブルなどの最低限の家具や調理器具、生活用品などを揃えても100万円以内で収まることがほとんどです。
賃貸として貸し出している物件であれば、水回りの設備も整っているはずです。これにより、大規模な資金調達を必要とせず、リスクを抑えながら民泊事業を始められます。
民泊の初期費用について詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてください。
参考：民泊の初期費用はいくら必要？費用を1/10以下に抑える方法とは？
5.物件が売却できる
民泊事業がうまくいかなかった場合やほかに資金が必要となった場合、民泊物件の売却が可能です。民泊運営の実績がよい場合は、M&Aで事業ごと物件の売却ができます。利益の1〜3年分の価格で売却できるのが一般的です。
空港や駅から近いなど立地がよく、おしゃれできれいにリノベーションされた物件は特に興味を持たれるので、売却時の大きなアピールポイントになります。予約サイトでレビュー評価がよい場合も売却価格にプラスの影響を与えます。
また、民泊事業がうまくいって利益が出ている場合、事業投資としても魅力的です。所有している物件で民泊運営をしている場合、物件でなく事業も一緒に売却できます。
民泊のデメリット6つ
ここまで説明してきたように民泊のメリットは多いですが、デメリットも存在します。物件の損傷や近隣とのトラブル、運営の手間などさまざまな問題が発生する場合です。
ここからは、民泊を運営する際に注意すべき6つのデメリットを詳しく説明していきます。
- 物件が汚れたり壊されたりする可能性がある
- 近所から苦情の可能性がある
- 年間営業日数の上限が180日に定められている
- 管理の手間
- 損失のリスクや収益の不安定性
- マイナスの口コミによる価値低下
1.物件が汚れたり壊されたりする可能性がある
民泊物件はさまざまなゲストを迎え入れるため、物件を汚されたり壊されたりするリスクが伴います。ゲストによる不注意や故意によるものでも、家具や設備が壊されていることは珍しくありません。また、チェックアウト後に確認すると、水が出しっぱなしだったりゴミが散乱していたりすることもあります。
備品破損の損害は修理や交換が必要となるため、コストの増加につながります。室内の家具や設備をどのように使用するのか、分かりやすいハウスルールを作成することが必須です。
2.近所から苦情の可能性がある
民泊運営では、ゲストの生活音やマナーの問題によって、近隣住民から苦情が来る場合があります。ゲストが夜中に大勢で騒ぐことやゴミの不適切な処理などは、近隣住民とのトラブルの元です。駅から民泊への経路が閑静な住宅街や狭い道の場合、キャリーバッグのタイヤの音も周囲に響きます。
民泊に到着するまでに何に気をつければよいのか注意喚起することで、トラブルも少なくなるでしょう。
3.年間営業日数の上限が180日に定められている
民泊新法では、年間宿泊日数の上限が180日に決められています。そのため、1年中営業したいと思っても不可能です。旅館業法や民泊特区での民泊なら、宿泊日数の制限がないため365日営業できますが、民泊新法よりハードルが高いのが現実です。
民泊として運営できない日をそのまま空けておいてはもったいないので、マンスリーマンションとして貸し出しましょう。民泊で営業できない日も有効活用できます。
マンスリーマンションの運営についてもっと知りたい方は、下記の記事を参考にしてみてください。
参考：民泊とマンスリー併用型で売上を最大化！法律違反にならない方法を解説
4.管理の手間
民泊運営には、掃除やリネンの交換、鍵の受け渡し、24時間いつでも入ってくる問い合わせ対応など、1分たりとも気を休められません。また、何かトラブルが起きた場合には民泊まで駆けつける必要もあります。
民泊運営を専業として行っていれば、 2〜3物件は管理できるかもしれませんが、副業として行う場合は、本業の時間は対応ができなくなり、宿の評価が落ちたりストレスになったりすることも多々あります。実際に運営すると思いのほか大変だったという声が多く、結局民泊代行会社に依頼する方がほとんどです。
とはいえ、民泊代行会社も玉石混合でメールや電話などにすぐ対応してくれるところもあれば、対応が遅くオーナーさんが結局対応することになる場合もあります。弊社の場合は、自社物件と同じクオリティーでみなさまの物件も管理するため、稼働率が80%を超えることがほとんどです。
仮に代行会社に依頼する場合は、いくつかの会社を見てから決めることをおすすめします。
5.損失のリスクや収益の不安定性
民泊運営は、確実に利益が出る事業ではありません。売上が期待通りに伸びない場合や、経費がかかりすぎて赤字になるリスクがあります。特に、新しく民泊事業をする方は、集客方法やゲストの対応に戸惑うことが多く、利益が出せないケースが見られます。
また、民泊は季節や社会情勢の影響により収入が変動するため、年間を通じて安定した売上の確保は簡単ではありません。民泊事業は損失のリスクや収益の不安定さはありますが、複数の民泊を経営することで、収益の変動を少なくして安定感を増すことは可能です。
6.マイナスの口コミによる価値低下
民泊事業では、ゲストからの口コミは非常に大切な意味を持ちます。ネガティブな内容や低評価なレビューがつくと、集客サイトのAirbnbやBooking.comなどで上位表示されなくなります。ゲストが宿泊の予約を取るときに、画面の上位に表示されていないと予約が入りづらいです。
良いレビューが集まればそれだけ多くの予約につながりますが、悪いレビューが付いた場合は予約が入らないだけでなく、物件の価値も低下してしまいます。このような状況を回避するためには、物件の管理やサービス向上、適切なクレーム対応などを行うことが重要です。
民泊のよくあるトラブル4選
民泊運営では、さまざまなトラブルが発生することがあります。よくあるトラブルの種類とその原因を把握することで、問題を未然に防げます。
ここからは、民泊運営でよく発生するトラブルを4つ紹介します。
- 夜間の騒音
- 備品の盗難や破損
- 予約人数と宿泊人数が異なる
- チェックインチェックアウトの時間を守らない
1.夜間の騒音
集合住宅での民泊は、ゲストが夜遅くまで騒ぐことで、近所の住民に迷惑をかける可能性があります。閑静な住宅街も声や音が響きやすいので要注意です。このようなトラブルが起きると近隣との関係が悪化し、最悪の場合は営業停止になることもあります。
ハウスルールには静かにする時間帯を記載し、チェックイン時にゲストに直接説明しましょう。さらに、防音設備の導入も有効です。
2.備品の盗難や破損
ゲストによる備品の盗難や破損は、ホストにとって損失となります。外国人観光客はアメニティと勘違いして備品を持ち帰ってしまうことがあるため注意が必要です。下記のような備品はなくなることが多いです。
- ティッシュ・トイレットペーパー
- タオル・スリッパ
- シャンプー・リンス・ボディソープ
- ドライヤー
- 食器・調理器具 など
対策としては、価格の高い備品を使用しないことや、必要以上のものは置かないことです。ハウスルールにも持ち帰ってはいけないものをしっかりと記載しておきましょう。
また、万が一の場合に備えて保険に加入しておくこともおすすめします。
3.予約人数と宿泊人数が異なる
予約時の人数と実際に宿泊するゲストの人数が異なる場合があります。家主不在型の民泊だとホストと顔を合わせないことが多いため、人数が違ってもばれないだろうという考えでしょう。チェックアウト後の食器類やトイレットペーパーの使用量で判明することが多いです。
違反した場合は即退去してもらうなど罰則を決めたり、鍵は手渡ししたりなど対策を取ることが必要です。もしくは、料金設定を1部屋〇〇円など、何人泊まっても料金の変動がない形にしておくことも1つの手と言えます。
4.チェックイン・チェックアウトの時間を守らない
ゲストがチェックインやチェックアウトの時間を守らないと、次のゲストの準備が遅れたりホストのスケジュールを変更せざるを得ないことになります。特に、家主不在型は時間が守られないことが多いです。民泊清掃代行会社に掃除を委託していても、部屋に入れずキャンセルになってしまう場合もあります。
時間は必ず守ることや違反した場合ペナルティがあることを、チェックイン時に直接伝えると効果的でしょう。
民泊のトラブル対策3選
ここまで説明してきたように、民泊でのトラブルの発生はよくあることです。しかし、適切な準備と対策により影響を最小限に抑えられます。ここでは、実践しやすいトラブル対策を3つご紹介します。
- ハウスルールを作成する
- 口頭でも説明する
- 民泊保険へ加入する
1.ハウスルールを作成する
日本で生活している場合は当たり前の行為でも、外国人観光客には分からないことが多いため、ハウスルールを作成しましょう。分かりやすいように、日本語・英語・韓国語・中国語など多言語で記載して、イラストも交えるとなおよいです。
静かに過ごす時間帯や禁煙の指示、ゴミの分別方法、備品の使用方法など宿泊のためのルールを記載します。分かりやすいように、玄関やリビング、寝室に掲示することでトラブルを未然に防げます。
2.口頭でも説明する
ゲストが民泊に到着した際、ホストや住宅宿泊管理業者が直接ハウスルールを説明すると、規則が守られやすくなります。直接会話することでルールが理解されやすくなり、守ろうという意思が強くなります。
また、ゲストの質問に答えたり設備の説明をしたりすると、ゲストとよい関係が築きやすくなります。よいレビューにもつながるでしょう。
3.民泊保険へ加入する
どんなに事前に対策していても、予測できない事故やトラブルは発生します。予防策として、民泊保険に加入しておくと安心できるでしょう。民泊保険は、宿泊中の事故やゲストによる物損、第三者への損害賠償などをカバーしてくれるものです。
火災保険に入っているから大丈夫と思っていても、事業用で使用している物件に関しては保険適用外になるため要注意です。事前に対策をしていれば、民泊運営はスムーズに行われ、ゲストも安心して滞在できるでしょう。
参考：民泊をするために保険に入った方が良いの？〇〇な人は入らなくて良い！
現役民泊ホストが運営代行！？
・正直、民泊関連の雑務をもうやりたくない
・民泊のプロに運営を手伝ってほしい
・代行会社に利益の大半を持っていかれるのは嫌
あなたのニーズに合わせたサービスを実現したくて、オーダーメイド型の民泊代行を始めました。
民泊が大好きな現役ホストがしっかりサポートします。
月20〜30万円の費用が発生する代行業者が多いなか、月19,800円〜の定額制なので、請求額が大きくならなくて安心。
「面倒な雑務を引き受けてくれる人がいたらいいな」と思っている方は、ぜひ弊社のサービスをチェックしてみてください。