民泊の経営を行うための3つの方法！必要な手続きと費用について解説

「民泊の経営って儲かるの？」

「民泊の経営を始めるための手続きは難しい？」

「所有している物件を民泊として使いたい」

このように、民泊の経営を始めたい方や、所有物件を民泊として活用することで稼ぎたいとお考えの方は多いことでしょう。特に首都圏では、外国人観光客が増えてきて、民泊を出せば売れるという状態です。

しかし、民泊の始め方を間違えると、大赤字になったり最悪の場合運営ができないということもあります。

しっかりと正しい方法で民泊を始めて、利益率の高い物件にできるように1から分かりやすく解説しています。民泊を始める際には、手順書のような形で1つ1つ確認しながら進めていただければと思います。

監修者

民泊管理バンク　代表　高橋拓真

池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開

2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。

客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。

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民泊経営を行うための3つの方法

民泊の経営は誰でも始められるわけではありません。行政から許可を得てから、宿泊業として運営する必要があります。民泊の経営を行うためには、主に以下の3つの方法から選びましょう。

1. 旅館業法による民泊経営

旅館業民泊は、簡易宿所として営業できる経営スタイルで、申請が許可される難易度が最も高い方法です。旅館業として民泊を運営するため、ホテルや旅館などの宿泊施設に最も近い経営スタイルになります。

特徴としては、年間の営業日数に制限がなく、365日民泊として運営可能できるので、売上が立ちやすいのが特徴です。ホテルや旅館と聞くと大きな建物をイメージする方が多いですが、一般的な戸建住宅やマンションの一室でも、旅館業として民泊を運営できます。

一方で防犯カメラや消防設備の設置など、厳しい設備規制があります。設備規制をクリアするのが大変で、旅館業法の許可を得られない人も少なくありません。

2. 特区民泊による民泊経営

特区民泊とは、国が指定した国家戦略特区の中で、民泊をしても良いと認めた自治体の地域のみで認められている民泊のスタイルです。

国家戦略特区に指定されている自治体は、自ら条例を定めることで、特区民泊が可能となります。特区民泊が可能な地域は以下のとおりです。

特区民泊では旅館業法に比べて、消防設備の基準が緩和されています。一般的な火災報知器や消化器が設置されていれば、民泊として運営可能です。しかし特区民泊として運営するなら、必ず2泊以上の滞在が必須になるなどの条件があるため、注意が必要です。2泊以上の滞在が必須になりますが、旅館業法と同じく365日民泊として運営できます。

3. 民泊新法による民泊経営

民泊新法による民泊は、形式的な届出を提出するだけで始められます。書類を揃え、届出を出すだけで民泊の許可が降りるため、これから民泊を経営していきたいと考えている方におすすめしたい申請方法です。許可が降りるまでも早いので、比較的早い段階から営業ができます。

しかし、年間営業可能日数が180日に制限されているため、旅館業法や特区民泊に比べて売上が立ちにくい点がデメリットです。また民泊新法による民泊は、以下の2種類に分類できます。

家主不在型の民泊を選択した場合、住宅宿泊管理業者への委託が必須となります。住宅宿泊管理業者に委託する場合、売上に対して15〜250%の手数料がかかるケースも少なくありません。

自分で住宅宿泊管理業者の資格を取得できますが、登録に半年ほど時間がかかることが一般的です。

民泊の経営をすぐにでも始めたい人は、住宅宿泊管理業者の資格を持つ事業者と契約したほうがより早く売上を作れるでしょう。弊社では月額最低2万円程度から、委託可能です。

参考：月額最低2万円程度から委託可能なサービスはこちら

民泊の経営を始める際に必要な手続き

先程紹介した方法で民泊の経営を始めるためには、それぞれ必要な手続きを行う必要があります。

方法別に民泊を始める際の手続きを解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

旅館業法で民泊を始める際に必要な手続き

旅館業法による許可には「旅館・ホテル営業」と「簡易宿所営業」がありますが、民泊を始める際は、一般的に「簡易宿所営業」の許可を取得するのが一般的です。

「簡易宿所営業」の許可を取得するためには、保健所に申請する必要がありますが、。ただし、いきなり保健所で申請できるわけではありません。

民泊登録要件を満たしているかを「建築指導課」「開発審査課」で、簡易宿所営業としての建築基準や建築許可の要件を満たしているか確認を行う必要があります。

もし建築指導課や開発審査家で不適合と判断された場合、保健所の許可が下りず、民泊として利用できないため注意が必要です。また簡易宿所営業の許可を取得するには、使用する施設の構造設備が以下の基準を満たす必要があります。

簡易宿所営業の申請する際には以下のような書類と、22,000〜30,000円程度の手数料が必要になります。

申請書の様式や申請書に添付する書類は自治体ごとに異なります。こちらから各都道府県の担当部署を確認してから、申請について聞いてみてください。

参照元：旅館業法施行令

参照元：厚生労働省「民泊サービスを始める皆様へ ～ 簡易宿所営業の許可取得の手引き～」 

特区民泊を始める際に必要な手続き

特区民泊の許可を得るためには、特区民泊特定認定申請を自治体に提出しなければなりません。提出が求められる書類は自治体によって異なります。例えば以下のような書類の提出が必要になるでしょう。

特区民泊は、周辺住民への説明が法律で定められています。許可申請の際には、周辺住民の説明に用いた書類や記録が必要になります。賃貸の場合は、大家さんが民泊事業として利用することを許可している証拠の提出が求められます。

民泊新法による民泊を始める際に必要な手続き

民泊新法による民泊を始めるためには、必要な書類を用意して保健所に提出しなければなりません。申請はWeb上で完結する民泊ポータルサイトと保健所のどちらでもできます。民泊新法による民泊の申請・届出に必要な書類は以下のとおりです。

詳しい申請方法については以下の記事で解説しています。弊社が池袋の自社物件を申請した際に使った実際のテンプレートも用意しているので、民泊新法での民泊を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

参考：【テンプレ付き】 民泊の申請を確実に最短・無料で行う方法とは？
参照元：国土交通省「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて」

民泊の経営で必要になる2つの費用

民泊の申請を行い許可が降りたら、本格的に民泊の経営が始まります。ここでは民泊の経営で必要になる、以下の2つの費用について解説します。

1. 初期費用

民泊の経営に必要な初期費用は、以下のとおりです。

民泊を始める際には、初期費用が50万〜100万円ほどかかります。初期費用を大きく占めるのが、物件と行政への民泊の届出でかかる費用です。行政への民泊の届出を行政書士に依頼した場合、20〜30万円ほどかかります。

一方で、行政の窓口の担当者の人と相談しながら自分で届出を行うと、行政への手数料のみの数千円で済みます。届出の記入は複雑ですが、十分自分でできる内容です。初期費用を抑えたい場合は自分でやってみることをおすすめします。

民泊の初期費用については以下の記事で詳しく解説しています。初期費用を安く抑える方法も解説しているので、これから民泊の経営を始める方は、参考にしてください。

参考：民泊の初期費用はいくら必要？費用を1/10以下に抑える方法とは？

2. 運営費用

民泊の経営に必要な運営費用は、月額で13〜15万円かかります。運営費用の内訳は以下のようなものです。

特に管理費は、民泊運営代行業者によって大きく異なります。民泊運営代行業者に丸投げした場合、民泊代行業者と契約して、以下のような民泊を運営する際に必要になる業務を、最初からすべて丸投げした場合、月額で10〜12万円ほどかかります。

すべての業務を請け負ってくれるため、楽に民泊経営ができますが、。しかし初期費用がかかる上に、予約が入るかもわからない状況で、毎月10〜12万円の代行費用を払い続けるのは非常にリスキーです。民泊の経営が初めての方は、月額2万円から完全代行を請け負ってくれるような安い代行会社に依頼することがおすすめです。

参考：月額2万円からの完全民泊運営代行

民泊の経営を始めるときの3つの注意点

物件の場所や賃貸の管理規約によっては、民泊の経営ができないケースがあります。ここでは、民泊の経営を始めるときの、以下の3つの注意点を解説します。

1. 民泊ができないエリアがある

民泊の経営を始めたいと思っても、民泊が認められないエリアがあるため、注意が必要です。例えば旅館業法での民泊は、以下の用途地域でしか運営できないようになっています。

物件の購入後に運用できないと判明するケースは、珍しくありません。目星をつけている物件で本当に運営できるか確認しておくことが重要です。

民泊の用途地域については、以下の記事で解説しています。

参考：民泊の用途地域について詳しく解説！注意点は何か？

2. 賃貸物件は民泊許可物件を探す

民泊を賃貸で始めるには、大家さんの許可が必要で、かつ管理組合が民泊を許可している物件でなければなりません。マンションの場合は、マンションの管理組合が民泊を許可しているという承諾書を行政に提出する必要があります。

大家さんが許可しただけでは、必ずしも民泊を始められるわけではない点に注意しましょう。民泊を賃貸で始める方法は、以下の記事で詳しく解説しています。賃貸での民泊を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

参考：賃貸物件での民泊の始め方｜本当に収益を上げることはできるのか？

3. 確定申告が必要になる

個人事業主として民泊を経営を始める場合、1月1日から12月31日までの1年間の所得が38万円以上なら確定申告が必要です。民泊経営の他にも別の仕事を個人事業主として行っている場合は、合計所得が38万円以上ならば、確定申告が必須となります。

また副業での所得が年間20万円を超える場合も、原則確定申告が必要になるでしょう。例えば民泊の売上が400万円あったとしても、リフォームなどの経費で390万円かかり、所得が10万円しかない場合は、確定申告の義務はありません。

しかし民泊以外にも副業としての収入があり、合計で20万円を超えていると、確定申告が必要になります。

民泊の確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。節税にもつながるので、初めて民泊の経営を行う方は目を通しておくことをおすすめします。

参考：民泊ホストも確定申告が必要!?サルでも分かるほど簡単に解説します

民泊の経営で失敗しないためのポイント3選

ここまで、民泊の行政への申請方法や始めるときの注意点についてお伝えしてきました。

しかし無事に民泊の経営が始められたとしても、必ずしも黒字になるわけではありません。始め方や運営方法を間違えると、赤字経営になる可能性が高くなるでしょう。民泊の経営に失敗しない方法として、主に以下の3つが挙げられます。

1. 予約が入りやすいエリアを選ぶ

民泊を経営するなら、予約が入りやすいエリアを選ぶことが重要になります。民泊での売上は、ほぼ立地で決まると言っても過言ではないからです。

特に、賃貸で民泊を経営する場合は、人気の観光地の近くや電車の乗り換えが少ない地域のターミナル駅などのエリアを起点に物件を選ぶとよいでしょう。地方なら海や山が見えて景観が美しい別荘などに、予約が入りやすくなります。

選ぶ基準としては、Airbnbでエリアを検索した際に、エリア内に5件以上の物件がなければ、参入しても失敗する可能性が高いです。「参入してみたら穴場だった」というケースもありますが、非常にリスキーなので、物件や人の出入りが少ないエリアは避けたほうがよいでしょう。

そのため、事前にAirbnbや楽天トラベルなどで民泊物件が周辺にあるか、本当に稼働しているかどうかを確認してから、民泊を経営するエリアを選定しましょう。

2. 資金に余裕があるなら賃貸物件よりも購入を検討する

資金に余裕があるなら賃貸物件よりも購入を検討してみてください。リスクを取れるなら、融資を組んで物件を購入したほうが、後に利益が残りやすいためおすすめです。

資金がない場合、家賃が若干高くなり、利益率が悪くなってしまいますが、実績を作るために賃貸物件で民泊を運営しましょう。その元手で物件を購入し、民泊運営するのがおすすめです。

ただ弊社で実際に、銀行に民泊運営に使う物件を購入するための融資を相談をしている限り、民泊運営した場合の仮の売上シミュレーションを行った上で、しっかり売上が立ちそうな場合は、物件購入でもしっかり融資が下りると感じます。

より詳しい内容は下記の記事で実際のやり方や融資の取り方の方法などを解説しています。

参考：民泊で使えるローン・融資の種類や注意点を徹底解説！

3. 民泊の売上を上げようとしてくれる代行会社と契約する

民泊は以下のようにやるべきことが多すぎて、副業の方や、まとめて複数物件運用する方は手が回らないケースが少なくありません。

• 集客
• メール対応
• 電話対応
• 予約管理
• 清掃の手配

毎日このような業務に追われ、24時間トラブル対応していると精神的にもストレスになり、売上を上げるための戦略を考える時間が十分に取れません。

これではただ業務をこなしているだけで民泊経営がうまくいっているとは言えないでしょう。

このような状態に陥る前に、事務作業などの雑務は代行会社に丸投げしてしまいましょう。

民泊管理バンクはオーナー自身が戦略設計の時間をたっぷり取って、売上を最大化させるために民泊関連の雑務を巻き取るサービスを行っております。

気になる方はぜひお問い合わせください。

参考：弊社の民泊運営代行サービスについて

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