「田舎のような立地で果たして本当に儲かるのか」
「辺鄙な場所にわざわざ来てもらえないのでは」
「盆と正月、GW以外はお客さんは来ないのではないか」
このように、地方という立地だからこそ、民泊運営を始めるとなると不安な気持ちになる方も多いでしょう。
結論からお伝えすると、田舎の民泊は、コンセプトがしっかりしている宿であれば儲かります。反対に、一歩間違えると全く予約の入らない宿になるとも言えます。
弊社でも北海道やその他地方のエリアに民泊物件を建設予定ですが、どのような視点で高単価＆高稼働率を実現しようとしているか、裏話を全てお伝えします。
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池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
田舎の民泊で儲かっている物件の稼働率と売上げ
田舎の民泊で儲かっていたり、うまく行っているという基準についてお伝えします。
- 田舎の民泊の平均稼働率は月間10日程度
- 田舎のうまく行っている民泊は毎月30万円以上の売上
基本的に別荘地などは日本人がメインとなるため、土日祝と平日が数日埋まれば上等です。また、リゾート地は繁忙期となる夏休み（7~9月）や年末年始はしっかり稼働率を上げることで、年間の収支をプラスにしていきます。
そのためには、1泊あたりの単価を高く設定することが重要になります。
田舎の民泊の平均稼働率は月間10日程度
田舎の民泊は場所にもよりますが、閑散期の赤字分をいかに、繁忙期の期間でカバーできるかが勝負です。年間を通してどの月も週末は稼働しても平日はなかなか動きが悪いのが実態です。
そこで、毎月10日程度の稼働を目指しつつ、繁忙期は稼働率80~90%を目指すことで、年間収支では大きな黒字を達成できます。また、稼働率が低いことが前提のため、1泊あたりの単価は高くする必要があります。
田舎のうまく行っている民泊は毎月40万円の売上
弊社で運営している旭川市の1LDKのアパート型民泊物件では、以下のように繁忙期と閑散期でそれぞれ売上は異なりますが、平均すると30~40万円の売り上げを上げています。
また岡山で運営している築40年の古民家宿では、1泊2名で5万円以上に設定し4名定員ですが1泊合計9万円で予約が入ることも多々あります。エリアの相場に関わらず良い宿を作ることで高い単価でも予約が入るという好事例と言えるでしょう。
田舎の民泊で儲からない理由3選
田舎の民泊では月に10日ほど稼働すれば、うまくいっている宿だという目安はわかりましたが、毎月の予約が10日に届かない、または10日稼働しても赤字になる民泊もあります。
このように民泊経営がうまくいかず、赤字となる主な理由は主に以下4つの理由が挙げられます。
- コンセプトとターゲットが明確ではない
- 初期費用とのバランス
- 立地が悪い
- 完全代行会社に丸投げしている
それぞれ解説していきます。
1.コンセプトとターゲットが明確ではない
とりあえず物件があるから民泊にしてみたという状態では予約は入りません。誰をターゲットにして、どのような文章や写真を掲載するか？という見せ方を大切にしなければ、田舎では特に予約が入りにくいです。
例えばファミリー向けが多い沖縄地区にカップル向けのコンセプトで民泊を提供してもホテルへ逃げられる可能性が高くなります。
- なぜ狭いホテルではなく広い民泊を選ぶのか？
- 日中は自然を探索したいのか？
- 買い物に行きたいのか？
など地域に合わせたしっかりとしたコンセプトでターゲットのニーズを考えて宿を作っていないと、予約は入りません。
コンセプトとターゲットが明確な民泊の例①
例えば、ここは完全に大人数で泊まれるのに安く泊まりたい大学生などをターゲットにしています。いわゆる安さで訴求している感じです。
コンセプトとターゲットが明確な民泊の例②
下記のようなお部屋であれば、1日1組限定という見せ方をして、1泊2万円以上を取っています。岡山という立地にもかかわらず、しっかり内装を綺麗にして家族連れで泊まってみたいと思わせる内容です。
どちらの場合もコンセプトとターゲットが明確になっているため、週末は必ず予約で埋まるほど人気の宿になっています。
2.初期費用との兼ね合い
誰をターゲットにして価格帯をどれくらいにするか？によってかけるべき内装のコストも変わってきます。
内装を綺麗にしてターゲットが家族連れや外国人などを相手に、しっかり単価を取れるのであれば、綺麗にしたほうが良いですし、そこまでお金をかけたくないのであれば、安く泊まれることを訴求して、大学生をターゲットにするべきです。
お金をかけずにそこそこのクオリティしかないのに、高い値段（理想の単価自分が欲しい値段）で取ろうとすると予約が入らず失敗してしまいます。反対に、安い単価で売り出しているにも関わらず、高級な家具を入れると初期費用が高すぎて回収できないため、これも利益化ができなくなります。
必ず、提供予定の単価で初期費用を回収できるのか？を計算した上で投資していきましょう。
民泊を始めるためにはだいたい100～300万の初期費用がかかってきますが、安く抑えるためのコツもあります。
こちらの記事では民泊の初期費用について詳しく解説していますので、ぜひ見てみてください。
民泊の初期費用を1/10以下に抑える方法とは
3.立地が悪い
離島などの立地が悪い場合は圧倒的に魅力的な宿でなければ泊まりに来てもらえません。
例えば、下記の宿は弊社のお客様で、香川県の小豆島にあります。
離島のため、フェリーを使わないといけない場所ですが、写真をパッとみただけで「行ってみたい」や「このオーシャンビューを見てみたい」になるはずです。
このレベルで宿を提供することで、立地の悪さ以上に、宿に泊まりたいという宿目的で予約していただけるようになります。
先ほどの例は少しハイレベルの宿ですが、一般的な別荘でも下記のような物件であれば十分予約が入ります。
こちらの宿も弊社のお客様で、ターゲットはシニアとファミリー向けで、ゆっくり過ごしたい方向けです。アメニティを充実させて、手土産に自家製無農薬野菜をプレゼントすることで、田舎を感じられる宿になっています。
口コミ評価の高さのおかげで、GWと夏休みシーズンはほぼフル稼働となっており、それ以外でも週末は予約でいっぱいです。ハイクラスのみを相手にしたいというオーナーさんの意向のもと、一休.comのみでの掲載ですが、甲信越エリアで口コミランキング1位となっています。
このように、立地が悪くてもコンセプトが良ければ予約は入りますが、手を抜いて適当なアパートに家具を置いただけではなかなか来ないのが実情です。反対に、海が近いならBBQや釣り道具セット、カヌーなどを備品として置いてあげると一瞬で予約が埋まったという事例もあります。
4.完全代行会社に丸投げしている
民泊の運営を代行会社に完全に丸投げしていると、儲からない民泊になりやすい傾向があります。
オーナー様が主導権を握っていないことで、責任感の少ない代行会社が適当な運営をして成果が出にくくなることがあるのです。
民泊管理バンクでは、AirbnbやBooking.comへの掲載や清掃会社への清掃自動手配など、民泊の立ち上げ期の初期設定を代行します。その後のゲスト対応などの運営はオーナー様にて対応いただくことで、運営代行に委託するよりも利益率の高い民泊運営を実現させています。
特に最初の予約サイトの作り込みをしっかり行うことで、ゲストから質問が格段に減るため、実際の運営も非常に楽になります。
田舎の民泊で儲けるコツ3選！
ここまでお伝えしてきたような、田舎の民泊で赤字に陥るポイントを避けられれば、少なくとも利益は確保できます。しかし、より売上を上げてしっかりと利益を確保したい場合は、もう少し戦略的な民泊経営が必要です。
戦略としては様々な観点がありますが、中でも下記の3点は抑えておくことをおすすめします。
- ターゲットを明確にする
- ターゲットが泊まりたくなる民泊作りをする
- コストを下げる
1.ターゲットを明確にする
失敗する事例のところでもお伝えしましたが、民泊のターゲットを明確にすることが重要です。
家族向けなのか、安さを求める大学生向けなのか、カップル向け・観光客や外国人旅行者向けなど、それぞれ単価も違えば求める宿のクオリティも異なります。
観光地に近く海外の方が多い場合は海外向けが良いですが、田舎の場合はファミリー向けや大学生向けに振り切る方が良い場合もあります。ターゲットによって初期費用にかけられる金額も宿泊単価も異なるため、物件そのもののクオリティと立地から考えてみることをおすすめします。
2.ターゲットが泊まりたくなる民泊作りをする
先ほど決めたターゲットが泊まりたくなるグッズや写真映えする家具や部屋づくりが非常に重要です。
大学生向けなら宅飲みできるように、無料のお酒を揃えたりBBQセットを置くと喜ばれます。子供連れなら、絵本やままごとセットを置いたり、ジョイントマットを敷き壁に映すプロジェクターなどを準備できるとベストです。
外国人向けなら、生花を置いたり和室に綺麗な布団や掛け軸、日本風のアイテム（和紙で作った照明を置くなど）や家具を置いて「日本に来た！」という感じを出せると良いです。
民泊づくりにおいてコンセプトはとても重要です！
そちらについては以下記事でまとめましたのでぜひ参考にしてみてください。
１泊１万円以上の民泊を運営するためのコンセプト設計を見てみる
また、最近の傾向として、別荘であればサウナやレンタサイクル、プール、BBQを設置し、プロカメラマンにインスタ映えする画角から写真を撮ってもらうことで、周辺物件の2〜3倍の稼働率を誇ることが多々あります。
3.コストを下げる
最後のポイントとして、可能な限りコストカットをすることは必須で対応するべき内容です。民泊代行会社からの営業を受けた際に、インテリアコーディネート料で50〜100万円の見積もりを出されたり、初期費用のみで数十万円かかる場合もあります。
物件内の内装をこだわることに費用を使うことは賛成ですが、あまりにも高い初期費用で物件の価値が高まらないことにコストをかけることには懐疑的です。
民泊代行会社は1つだけでなく、複数社から話を聞いてみたり、コスト面で初期費用を抑えながらしっかりと結果を出してもらえそうなところに依頼するのが良いでしょう。
