「古民家で民泊経営を成功させる方法を教えてほしい！」
「古民家の民泊経営は何がポイントなの？」
このような悩みを抱えている方も多いはずです。
古民家の民泊経営となると、考えるべきポイントは複数ありますが、最も大事なのは物件の事前チェックです。
物件選びに失敗すると初期費用が高くなり、失敗の元にもなってしまうでしょう。
当記事では、古民家で民泊を成功させるための方法を詳細に解説します。
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
古民家で民泊経営を始める方法
古民家で民泊経営を始める方法は以下のとおりです。
- 民泊許可物件を探す（賃貸を借りて民泊を始める場合）
- 消防設備の要件を満たす
- 住宅宿泊管理業者と契約する
- 民泊の届出を提出する
- 家具家電を揃える
- プロに写真を撮ってもらう
- 予約サイトに掲載する・予約獲得（運営開始）
古民家であっても、新築であってもこの流れは変わりません。
住宅で民泊経営をするのなら、住宅宿泊管理業者と契約することも必須になります。
そのため民泊運営の代行業者との契約も必須になるので、納得できる業者を選定することも必要です。
あくまで共通項をお話しましたが、次からは「古民家」に絞って民泊経営を成功させる手段を解説します。
古民家で民泊経営を成功させる3つの手段
古民家で民泊経営を成功させる手段は以下のとおりです。
- 立地戦略を考える
- 建築基準・水回りなどの注意点をくまなくチェックする
- 古民家の購入を急がない
それぞれ解説します。
成功法則1.立地戦略を考える
古民家で民泊経営をするということは、不動産経営をするのと同じ意味になるため、立地戦略を真っ先に考える必要があります。
立地戦略とは、民泊を経営する不動産の近くに何があるかを確認し、経営戦略を立てることを指します。
具体的に立地戦略を考えるのなら以下の点に着目しましょう。
- 観光資源が近くにあるか
- 人通りが多い地域にあるか
- 旅行したい・泊まりたいと思われる地域か
それぞれを詳細に解説します。
観光資源が近くにあるか
購入したい物件の近くに観光資源があるかは必ず確認するようにしましょう。
特に別荘地＋観光地として名高い伊豆・葉山・九十九里などの場所は、GWなどの長期連休中には稼働率が100%を維持できます。
もちろん、予約獲得ができるかどうかは、そのときの状況にも左右されますが、観光資源が近くにあることで安定的な予約獲得を目指せます。
人通りが多い地域にあるか
また物件の近くが新宿や渋谷といった長期旅行者の外国人の方が訪れる場所にあるのも、立地戦略として優れています。
大都市圏のホテル費用は地方と比べると同じブランド名のホテルと比べて1.5倍ほど異なるため、価格差で攻めることもできるでしょう。
また、人の多さはそのまま宿泊需要にもなるので、利便性が高く、内装が綺麗に整っているだけでも稼働率は高くなります。
旅行したい・泊まりたいと思われる地域か
不動産（古民家）は一度取得・賃貸すると売却・契約破棄が難しいものなので、まずはここまで解説してきた二点に当てはまるかをくまなくチェックしてください。
総じて人が滞在したいと思える場所で利便性が高ければ、宿泊需要があり、安定的な運営が可能になります。
ただ、民泊運営はその他にも、内装を他のホテルと差別化して、その古民家でしか体験できないコンテンツを用意したり、SNSでの写真映えを優先したりすることでも宿泊需要を満たせます。
仮に自身が所有する物件の近くに外的な宿泊需要を満たせる資源がなければ、プロの目線から勝てるコンテンツを相談しながら作り上げることも施策として考えましょう。
参考：民泊運営完全代行
成功法則2.建築基準・水回りなどの注意点をくまなくチェックする
立地戦略から物件の目星がついたら、以下のようにチェックする場所はたくさんあります。
- 家屋の基礎に問題がないか
- 見た目に問題がないか
- 水回りに欠損がないか
これらの点をなぜチェックしなければならないかの理由を含め確認します。
家屋の基礎に問題がないか
古民家では外観が良くても、家屋の基礎に問題がある場合があります。
家屋の基礎に問題がある場合には購入価格が安くなっていても、スケルトンリノベーションなどをしなくてはならないことから、新築購入と変わらない価格になるでしょう。
具体的にどのような部分を見るのかというと、次のとおりです。
- 建物が傾いていないか
- 基礎がシロアリに侵食されていないか
- 基礎に致命的な問題がないか
- その他の設備に問題がないか
これらの問題が購入後に分かると、リフォームが大規模になり想定以上の出費になります。
お風呂や台所の真新しさ、断熱材の有無なども予約獲得に影響があるため、必ず確認が必要です。
水回りに欠損がないか
古民家の基礎のチェックが終わったら水回りに欠損がないかのチェックが必要です。
配管に問題があり、修繕をしなければならないことも多いです。
たとえば、古民家と呼ばれる物件では13mmの配管が使われていることがあり、現在主流の20mm配管と比べると水圧が強くありません。
水圧があるかないかは次の問題に直結します。
- シャワーの水が弱い
- トイレが思ったように流せない
- お風呂の水がすぐに貯まらない
仮にトイレをタンクレスにしたいと思っても、13mmの配管では水圧が保てずクレームの元になるでしょう。
このように水回りのチェックをおこない、どこまでリフォームするのかを決めてください。
見た目に問題がないか
ここまでは内装や基礎部分の話ですが、古民家の外観に問題がある場合もリフォーム対象です。
古民家と呼ばれるほどなので、外観はお世辞にも綺麗とはいえない物件が多いでしょう。
古民家の外壁をリフォームするとしたら、次の方法があります。
- 塗り替え：外壁塗装をする
- 張り替え：既存の外壁材を取り除いて新しくする
- カバー工法：既存の外壁材の上から新しい外壁材を取り付ける
これらの方法を駆使して外観も真新しさを保つことが、予約獲得には必須です。
成功法則3.古民家の購入を急がない
ここまで立地戦略から物件の瑕疵のチェックまで幅広く紹介してきましたが、古民家で民泊運営をするためには入念なチェックとそれに伴う物件取得までの時間が長い点に注意してください。
不動産は一度購入・賃貸すると、すぐにキャッシュに戻せるものではないので急ぎすぎないことが大切です。
たとえば、古民家物件取得に成功した場合と失敗した場合を比較すると分かりやすいです。
- A物件：民泊運営に成功し毎月＋1万円のキャッシュフローを得る
- B物件：民泊運営に失敗し毎月−1万円のキャッシュアウトが発生する
A物件は銀行評価もあり次の物件取得のためのローンを組めますが、B物件はそもそも赤字なので次の物件取得に銀行ローンを使えない可能性が高まります。
すると、民泊経営の速度が遅くなり機会損失にもつながるでしょう。
各リフォームの費用相場
成功すると確信できる古民家物件の購入をしたとしても、ある程度のリフォームは必ず必要です。
リフォームにどれだけの費用が必要かをまとめておくと以下のとおりです。
| 項目 | 費用相場 |
| 水回りのリフォーム（風呂・トイレ・台所・洗面所） | 100〜200万円 |
| 配管工事（13mm口径を20mm口径に変更） | 40万円程度 |
| スケルトンリフォーム | 10〜50万円（坪単価） |
これらの費用はあくまで概算である点と、その他にも設備導入費用が必要になってくる点にも注意してください。
古民家を民泊経営用にリフォーム・リノベーションするなら写真映えも意識しよう
古民家で民泊経営用にリフォーム・リノベーションするなら、SNSに映えるように写真も意識しましょう。
Airbnbなどのプラットフォームに登録する際やInstagramからの予約獲得を目指すなら、写真映えは必ず必要です。
たとえば、古民家の内装をよくある古民家風のおしゃれカフェのイメージにしたり、囲炉裏などを設置したりなどが考えられます。
民泊を予約する方は、立地や周りの観光資源などを見るために宿泊することもありますが、その民泊にしかない雰囲気を求めて宿泊することもあります。
どんな写真を撮ればOTAサイトで予約が入りやすくなるのかについては、以下の記事でまとめました。
予約が入りやすい民泊にするための写真撮影のコツをおさえる
古民家の民泊経営には様々な許可も必要
古民家の民泊経営には様々な許可も必要な点に注意してください。
仮に古民家で民泊新法による民泊経営をおこなうなら次のような必要書類があります。
- 住宅宿泊事業届出書
- 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
- 欠格事由に該当しないことを誓約する書面
- 住宅の登記事項証明書
- 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
- 「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
- 住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積）
- 賃借人及び転貸人が、転貸を承諾したことを証する書類
- 区分所有の建物の場合、規約の写し
- 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
- 委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し
参考：【テンプレ付き】 民泊の申請を確実に最短・無料で行う方法とは？
これらの許可を取得して初めて民泊経営が可能になります。
古民家民泊経営の5つの魅力
古民家で民泊経営をする魅力は以下のとおりです。
- インバウンド需要による成長マーケットである
- 投資額が少なくても自動化できる
- 投資対効果が非常に高い
- 空き家問題にも切り込める
- 運営代行業者に依頼すればワンオペも可能
それぞれ解説します。
インバウンド需要による成長マーケットである
コロナによる規制が終わり、インバウンド需要が復活したことで民泊は成長マーケットになっています。
コロナ以前から民泊は需要があり、成長マーケットになっていました。
しかし、コロナによって出国・入国規制が始まり、撤退者が続出。
マーケットにほとんど人がいない状態で、コロナ規制が終わり徐々に復興の兆しが見えています。
このように、インバウンド需要も相まり、古民家を活用した民泊経営も人気になっています。
投資額が少なくても自動化できる
古民家での民泊経営は投資額が少なくても自動化できる魅力があります。
というのも、リフォームやリノベーションをおこなわなければならないものの、選定基準を守った古民家を購入すれば初期費用が安く済み、代行業者も活用できるからです。
もちろん、最初の選定に時間がかかりますが、うまく軌道に乗れば一般的な不動産投資よりも圧倒的に高い利回りが期待できるでしょう。
投資対効果が非常に高い
一般的な不動産投資の期待利回りは高くて5%程度ですが、民泊経営となると10〜20%を目指せます。
初期費用が安ければ安いほど期待利回りは高くなるので、古民家での民泊経営となると20〜30%、もしくは50%を目指せる可能性もあります。
一度に人生を変えるくらいの金額を投資するよりも古民家での民泊経営のほうがリスクを低くしながら、高いリターンを現実的に狙えるでしょう。
空き家問題にも切り込める
現在日本では少子高齢化の問題があり、空き家問題が発生しています。
古民家を民泊として活用することは、空き家問題にも切り込める、意義のある事業といえるでしょう。
社会性を持った事業をすることは、オーナーのモチベーションにもなるので、何かしらの問題に対処したいという方はチャレンジしてみることをおすすめします。
民泊運営代行業者に依頼すればワンオペも可能
民泊経営の最も大きな魅力は、ゲストを楽しませるための場所を自分で作れることです。
でも民泊経営には様々な雑務がつきもの…
そこで重要なのはオーナーが何を自分でおこない、何を代行業者に依頼するかを選択することです。
自分で経営をやってみて上手くいくならそれに越したことはありません。
でも「到底一人ではまわらない」「もっとゲストとのやりとりを楽しみたい」といった現状があれば、必要な業務だけを委託する選択もあります。
弊社ではオーナー様の気持ちに寄り添った、様々なプラン展開をしています。
古民家を活用した民泊が必ず成功するとは限りませんが、初心者の方でもリスク少なくチャレンジできる事業なので、気になる方は続きを見てみてください。
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あなたのニーズに合わせたサービスを実現したくて、オーダーメイド型の民泊代行を始めました。
民泊が大好きな現役ホストがしっかりサポートします。
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