「賃貸（マンション）で民泊が禁止されている理由って何？」
「賃貸（マンション）で民泊をしてはいけないの？」
このような悩みを抱えている方もいるでしょう。
賃貸は基本的に転貸借が禁止になっていて、すぐに民泊を開始できるわけではありません。
当記事では、賃貸で民泊が禁止されている理由をお伝えし、運営を成功させる方法をお伝えします。
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
賃貸（マンション）で民泊が禁止されている理由
賃貸（マンション）で民泊が禁止されている理由は次のとおりです。
- 転貸借になり不動産オーナーのリスクになる
- そもそもオーナーが転貸借を認めない
- 分譲マンションは管理組合の承認が必要
- 用途違反になる
それぞれ解説します。
転貸借になり不動産オーナーのリスクになる
賃貸で民泊が禁止されている理由の一つ目は、転貸借になり不動産オーナーのリスクになる恐れがあるからです。
転貸借とは、借りた賃貸を第三者に貸し出すことで、オーナーと賃借人の間の契約ではなく賃借人と第三者との契約になります。
賃貸を借りるだけなら部屋に住むため賃借人は当然家賃を支払います。
しかし、ビジネスとして第三者に貸し出す際にはどこか別の場所に住むため、賃料支払いへの強制力が低くなるでしょう。
そもそもオーナーが転貸借を認めない
転貸借は不動産オーナーのリスクになるため、認めない傾向にあります。
ビジネスとして部屋を貸し出す転貸借になると、賃借人が部屋を追い出されるかもしれないという強制力があまり働かなくなります。
仮に次のような契約形態があったとすると、賃借人は部屋に住む必要がなく家賃を支払わなくても生活に困りにくいです。
- オーナーAは賃借人Bが部屋に住むと考え賃貸借契約を結んだ
- 賃借人Bは友人Cに部屋を貸出、オーナーDの賃貸の部屋に住んでいる
- 友人Cが家賃を支払わないので賃借人BはオーナーAに支払いを行わなかった
そもそも「賃借人B」はオーナーAの賃貸に住んでいないので、強制退去を宣告されても困りません。
となると、賃料を支払う強制力は生活の基盤として住んでいる部屋と比べて、相対的に下がることが分かります。
分譲マンションは管理組合の承認が必要
分譲マンションは管理組合の承認が必要なのも、賃貸で民泊が禁止されている理由です。
分譲マンションは購入がメインになりますが、賃貸でも一部貸出が行われています。
仮に分譲マンションを貸し出そうと考えると次の2パターンの承認が必要です。
- 賃貸借契約の場合、オーナーの許可が必要
- 分譲マンションを購入している場合、管理組合の承認が必要
賃貸借契約の場合には、先ほどお伝えした理由から転貸借は認められません。
一方、分譲マンションを購入していた場合、管理組合の承認が必要になります。
以下では管理組合とは何かと、管理組合の承認プロセスを簡単に解説します。
管理組合とは
管理組合はマンションを維持・管理する目的の組織になります。
共用部分全体の補修や修繕、大規模修繕の管理などが管理組合で決議されます。
管理組合は「区分所有者全員で構成されること」が区分所有法で明記されているため注意しましょう。
管理組合の承認プロセス
民泊が管理組合から承認されるためには、そもそも区分マンションが民泊のためのルール作りをしている必要があります。
そもそも民泊が規約で禁止されている場合には、理事会や総会を動かす必要があるため、労力が必要以上にかかるでしょう。
そのため、区分マンションで民泊を開始するのであれば、購入前に規約などを確認する必要があります。
用途違反になる
賃貸の中には事務所や飲食店といった用途でのみ利用可能な物件もあります。
用途違反をしていた場合には、契約解除になってしまうため、飲食店の用途での賃貸を改造してヤミ民泊にするようなことはしないでおきましょう。
もちろんヤミ民泊は存在しますが、法律の抜け穴はほとんどの場合塞がれてしまうので、リスクになる恐れがあります。
賃貸（マンション）で民泊が禁止されているのに運営したら？
賃貸（マンション）で民泊が禁止されているのに運営をしていたら、どのようなことが起きるのでしょうか。
その結果を知るために以下の内容に沿って解説します。
- 黙っていたらバレないのでは？
- 違約金が発生する可能性がある
- 契約解除になり家がなくなる可能性がある
黙っていたらバレないのでは？
賃貸物件で民泊が禁止されているのにもかかわらず、黙ってヤミ民泊を運営していたら、ほぼ確実にバレると考えましょう。
巨大なアパートであっても隣人の入れ替わりが激しければ、住人は管理会社に通報する可能性が高いです。
それに民泊を運営するためには、以下2つの制限を乗り越える必要があります。
- 民泊に関する法律の制限
- 民泊に関する契約上の制限
それぞれの制限を解説します。
民泊に関する法律の制限
民泊は旅館業と考えられていて、法律上の許可や申請・届出が認められる形態は以下のとおりです。
- 旅館業法による簡易宿所
- 特区民泊
- 民泊新法
旅館業でも民泊でも許可を得るためには行政に申請が必要です。
賃貸借契約に転貸可能や用途がそもそも民泊運営と記載がないと申請が通らず許可がおりない点にも注意しましょう。
また民泊の届出番号がなければ、Airbnbなどにも掲載できません。
民泊に関する契約上の制限
賃貸で民泊を運営するならオーナーと賃借人で結ぶ賃貸借契約上の制限も存在します。
通常、賃貸借契約書には転貸借の禁止や住居以外の利用用途の禁止が記載されているため、民泊を運営するならオーナーからの許諾が必要になります。
仮に許諾を取らずに民泊を開始した場合には、法律上・契約上どちらにかかわらずヤミ民泊と認定される可能性が高いです。
違約金が発生する可能性がある
基本的に賃貸借契約の違反事項に抵触した場合には、違約金が発生する恐れがある点に注意してください。
明らかに高額な違約金でなければ、賃貸借契約書に記載されている違約金を支払わなければなりません。
契約解除になり家がなくなる場合もある
違約金が発生するだけならまだしも契約解除になり家がなくなる恐れもあります。
転貸借をしているので、あなたの部屋は別に用意されているかもしれませんが、ヤミ民泊と賃貸を併用していた場合には、次の部屋を探すまでの生活基盤がなくなります。
これらの理由からヤミ民泊には絶対に手を出さないようにしてください。
賃貸（マンション）で民泊を運営する方法
賃貸（マンション）で民泊を運営する方法は次のとおりです。
- 転貸借許可物件を探す
- 転貸借の許可をオーナー・管理組合にもらう
- 古民家・戸建てなどで民泊を開始する
それぞれ解説します。
転貸借許可物件を探す
賃貸物件を探す際に転貸借許可物件と契約すれば、民泊運営をしていてもほとんど問題にはなりません。
昨今では民泊需要から転貸借許可物件も増えてきているので自身で探すのもいいでしょう。
もちろん、賃貸借契約をする際には、契約書を良く読み、民泊運営が可能かどうかも管理会社に問い合わせしてください。
プロにおまかせするのもあり
民泊運営代行会社には転貸借可能かつ売上につながる物件を探してもらえる可能性があります。
当社民泊管理バンクでも相談ベースから民泊運営のための物件探しをお手伝いすることも可能ですし、現在の物件で民泊運営が可能かどうかも確認できます。
転貸借の許可をオーナー・管理組合にもらう
転貸借の許可をオーナーや管理組合に掛け合い、もらうことも民泊運営をするためには必要です。
簡単に許可を得られることはないですが、聞いてみなければ始まりません。
ただ、注意しなければならないのは、転貸借はオーナー側、分譲マンションに住んでいる住人側にリスクが発生してしまう点です。
お願いベースになるため、最大限民泊運営側が譲歩する必要がある点に留意してください。
古民家・戸建てなどで民泊を開始する
一番安全な方法は古民家・戸建てなどの物件で自分のみがオーナーになって、民泊運営をすることです。
所有権を完全に持っていれば、その物件に完全な影響力を持てます。
たとえば、古民家を安く買い取って、リフォーム・リノベーションして民泊運営してもいいでしょう。
所有権を獲得すれば、法律に抵触しない限りは自由に民泊運営が可能です。
賃貸（マンション）で民泊運営を成功させる方法とは？
賃貸（マンション）で民泊運営を成功させるには、オーナーが雑務で手が回らない状態を回避しなければなりません。
当社の事例で東京の錦糸町で運営する賃貸アパートの一室は3ヶ月先まで7割が宿泊で埋まっています。
これはオーナーが経営に専念し雑務に一切気を取られない環境を手に入れているからでしょう。
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