「民泊を始めたいけど宿泊単価の決め方がわからない」
「赤字を出さないようにするにはどうしたらよいのか」
民泊の経営は利益を出さないと継続していけませんが、どのようにしたら赤字を出さずに経営できるのか悩んでしまうことでしょう。
この記事では、実際に池袋で民泊を運営している民泊管理バンクが、民泊経営の平均年収や、年収の上げ方を説明していきます。
細かい話も多いですが、本記事を参考にしていただければ一般的な民泊オーナー以上に利益を出せるようになります。
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
民泊経営の年収は465万円！
民泊経営をしているホストの年収は平均465万円です。
年収の計算方法は「宿泊単価×宿泊日数」で決まります。
ここからは、東京都新宿区・渋谷区・豊島区池袋周辺の物件で民泊運営した場合の年収をシミュレーションしてみます。
東京都内で1Rの年収は330万円
1Rの場合は、約330万円の年収になります。
1Rであれば、1泊1.5万円×20日稼働×9か月（180日制限のため）＝270万円です。
また、民泊運営できない時期はマンスリーマンションとして貸し出せば、1か月の賃料20万円×3か月＝60万円が追加となります。
これらを足すと1Rでの民泊経営の年収は330万円です。
東京都内で1LDK～2LDKの年収は600万円
1LDK〜2LDKの場合、年収は約600万円です。
1泊3万円×20日稼働×9か月（180日制限のため）＝540万円になります。
残りの日数はマンスリーマンションとして貸し出しますが、部屋が広いためなかなか借り手がつかないのが実情です。
そのため3ヶ月貸し出せても2ヶ月のみの予約が精一杯なので、1か月の賃料30万円×2か月＝60万円です。
これらを合計すると、1LDK〜2LDKの民泊経営の年収は600万円程度になります。
民泊新法だと年間180日が宿泊日数の上限ですが、旅館業なら年間365日稼働できるため、これ以上の売り上げが見込めます。
また、一軒家なら4人以上の宿泊人数でも対応可能となるため、人数が増えれば増えるだけ売上を立てることができるのです。
民泊経営の年収の上げ方
このように、物件の広さや宿泊人数によって売上が変わっていきますが、実際に民泊を運営していくにあたり、以下のポイントを気をつけることで、年収を上げていくことが可能となります。
- 人気のある立地の物件を選ぶ
- 広い部屋の物件を選ぶ
- 適正な宿泊単価を設定する
- 稼働率を上げる
人気のある立地の物件を選ぶ
民泊は立地により予約率が大きく異なるため、人気のある立地の物件を選ぶことが重要です。
例えば、東京なら新宿や浅草など観光地に近い物件は予約が入りやすくなります。
また、羽田空港から近い大田区も人気のエリアです。
地方であれば、観光地に近かったり、山や海が見えたりする景色の良い物件などがおすすめです。
BBQができたり、温泉地が近かったりする物件も人気があります。
このように、観光地から近いエリアの民泊ならゲストも観光しやすくなるため、予約率も上がり売上も立ちます。
広い部屋の物件を選ぶ
これから物件を選ぶなら、1Rより1LDK以上の広い部屋や一戸建てを選ぶようにしましょう。
1Rだとビジネスホテルと競合することになりますが、3〜4人が泊まれる部屋なら宿泊単価も上がり競合が少なくなります。
例えば、外国人観光客は家族で長期間宿泊する場合も多いため、広い間取りで大人数で過ごせる民泊が好まれます。
このように、1Rより広い間取りの方が競合が少なくなり融通も利くため、おすすめです。
適正な宿泊単価を設定する
民泊の売上を上げるには、適正な宿泊単価を設定する必要があります。
まずは現在検討中、または所有している物件の周辺をAirbnbなどで調べてみましょう。
同じ間取りやゲストの人数の宿泊単価を調査し、それを参考にして適正な宿泊単価を設定します。
初期費用や家賃を回収しようとして宿泊単価を上げたくなりますが、周囲より高くなると予約が入りにくくなるため気をつけましょう。
また、繁忙期は需要が多くなるため、通常の2〜3倍に値段を上げても予約が入ります。
年間のイベントや季節、海外の休日などを把握した上で、予約の入る適切な宿泊単価を設定することで、しっかりと売上が立つようになります。
稼働率を上げる
しっかりと売り上げを上げるには、稼働率を上げる必要があります。
どれだけ宿泊単価が高くても、1ヶ月のうち1日しか予約が入らなければ意味がありません。それよりも、1ヶ月のうち80〜90%は稼働している状態の方が理想です。
稼働率を上げる方法は以下の3つを意識することをおすすめします。
- 複数の集客サイトを使う
- 高評価レビューを書いてもらうように直接依頼する
- Airbnbならスーパーホストになる
1.複数の集客サイトを使う
まずは、民泊を探しているゲストの目に入りやすくすることが重要です。
民泊を探すときにはエリアを絞って探しますが、思うような宿がない場合は別のサイトに移動することが多いです。
- 国内旅行客向け：楽天トラベル・Yahoo・じゃらん
- 外国人旅行客向け：Airbnb・Agoda・Booking .com
稼働率を上げるには、複数のサイトに登録をしてゲストに民泊の存在を認知してもらい、予約が入るチャンスを増やすことが必要です。
2.高評価レビューを書いてもらうように直接依頼する
宿泊していただいたゲストに、高評価レビューを書いてもらうようお願いしましょう。
ゲストが民泊を探すときには、トラブルや嫌な思いは避けたいため、★2や★3など低評価レビューの宿は避けます。
★4.5〜など高評価レビューの方が安心して泊まれると思うため、予約が入りやすくなります。
このように、高評価レビューは予約率に深く関係してくるため、直接ゲストにレビューを書いてほしいと依頼することが重要です。
3.Airbnbならスーパーホストになる
Airbnbならスーパーホストになると予約率がアップします。
スーパーホストになるだけでサイトに上位表示されるため、多くのゲストの目につきます。
そのため、ゲストが快適に過ごせるように、清潔感に気を配ることや必要なアメニティを提供する必要があります。
また、ゲストは滞在後にレビュー投稿をすることが多いため、内容を受け止め、満足度を高めるような改善をしていきます。
このようにAirbubのスーパーホストの認定基準である★4.8以上を目指しましょう。
>>「Air bnbのスーパーホストって何？昇格条件について詳しく説明します」
民泊経営の年収を上げるためにはコストカットする
これまで説明してきたように、適正な宿泊単価を設定し稼働率を上げれば、しっかり売上は上がりますが、それだけでは利益は最大限になりません。
例えば、毎月40万円の売上があっても、清掃代・家賃・民泊運営代行費で35万円かかれば、利益はほとんどなくなってしまいます。
それを解決するためには、以下のようなコストの削減が必要です。
- 初期費用を抑える
- 日用品費を抑える
- 清掃費用を抑える
- 民泊運営代行費を抑える
初期費用を抑える
コストカットには、初期費用を抑えることが大切です。
民泊物件を賃貸で借りるなら、なるべく家賃の安い物件にしましょう。
最近は民泊許可物件が不足しているため、法外に高い賃料を提示されることもあります。
その場合は、現状の家賃で運営した場合、毎月の家賃以上の売上が立つのか試算が必要です。
また、インテリアや内装はお金をかければ高級感が出て見栄えもよいですが、初期費用がかかりすぎてしまいます。
ニトリやIKEAなどを上手に利用し、普通に使用できて清潔感のある家具を揃えるようにしましょう。
日用品費を抑える
ティッシュペーパーやシャンプー、ハンドソープなどの日用品費は安く揃えましょう。
運営する民泊のコンセプトによっては、高級感のある日用品を揃える場合もあります。
しかし、ゲストがそこまで求めていない場合、無駄なコストとなります。
シャンプーやコンディショナーなどは業務用を安く購入し、高級感のある容器に入れ替えれば費用が抑えられるためおすすめです。
清掃費用を抑える
民泊の清掃は専門業者に委託するのが一般的ですが、ここでもコストカットができます。
清掃費用の相場として、1Rだと6,000円〜8,000円、一軒家だと10,000円〜15,000円かかりますが、ホスト自身が清掃を行うことで、経費を下げることができます。
もしくはジモティーなどで近所の方に依頼すれば、費用は1回4,000円程度です。
このように、専門業者に依頼しなくても自分で清掃を行えば、コストカットが可能です。
民泊運営代行費を抑える
一番コストがかかるのが、民泊運営代行を依頼することです。
完全代行だと、通常売上の20％を支払うため、毎月10万円以上の出費となります。
しかし、民泊管理バンクであれば完全代行でも19,800円、ほぼ丸投げ状態でも7万円以下で依頼できるため、一般の代行会社と比べると費用を毎月3万円以上抑えられます。
時間とお金を節約できれば他の施策に予算を回せるため、業者選びは非常に重要なのです。
【まとめ】民泊経営の年収を上げるにはコストを抑えるのがポイント
今回は、民泊経営の年収をあげるためのポイントをご紹介しました。
- 人気のある地区の物件で広い部屋を選ぶ
- 適正な宿泊単価を設定し、稼働率を上げる
- 掃除など自分でできることはおこないコストを下げる
- 可能な限り安い民泊運営代行業者を選ぶ
このように、できることは自分でおこない、コストをカットしていきましょう。
人気のある立地の物件を選び、コスパの良い民泊運営代行会社を検討することで、100万円以上の年収のアップが見込めるはずです。
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