「民泊を始めるにはどういう手順で何を行えばいいのか？」
「一戸建てとマンションのワンルーム、どちらを賃貸で借りる方が良いの？」
このように、初めて賃貸で民泊をする場合は、分からないことだらけです。できるだけ赤字にならないように慎重に進めていきたいところでしょう。
しかし、一歩間違えれば大赤字になったり、賃貸物件でそもそも民泊ができないということもよくある話です。今回は、確実に賃貸物件で民泊を始められるように5ステップで解説していきます。
1つ1つ、参考にしながらステップバイステップで進めてみてください。
賃貸でも持ち家でも「一軒家を民泊として活用してみたい！」という方には、こちらの記事もおすすめです。
>>一軒家で民泊経営を成功させるコツを知る
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
賃貸での民泊の始め方6ステップ
賃貸で民泊を始める際、順番を間違えると余計に時間がかかり、賃料が発生しているにも関わらず民泊運営ができないという事態になりかねません。
必ず最短で民泊運営が開始できるよう、以下の6ステップの順に民泊の準備を行うようにしましょう。
- 民泊運営が許可されている賃貸物件を探す
- 消防設備を設置する
- 民泊運営の届出を申請する
- 家具家電を揃える
- 写真をプロカメラマンに撮ってもらう
- 民泊集客サイトに登録する
1.民泊運営が許可されている賃貸物件を探す
民泊を賃貸で始めるにはまず大家さん貸主の許可が必要で、かつ管理組合が民泊を許可している物件である必要があります。
特にマンションの場合はマンションの管理組合が民泊を許可しているという承諾書を行政に提出する必要があります。大家さんが許可したからと言って、必ずしも民泊許可物件ではない点に注意しましょう。
民泊許可物件の探し方は、根気強く不動産会社に電話をしたり、民泊許可物件や転貸可能物件、夜職可などの特殊な賃貸物件を扱っている不動産屋さんに相談することをおすすめします。
実際に私も不動産会社に電話を1日中かけて、ようやく民泊許可物件が見つかりました。非常に大変ではありますが、民泊許可物件を見つける方法はあるので、より詳しい方法を下記の記事で解説しています。
2.消防設備を設置する
次に、民泊許可物件が民泊運営に必要な消防設備が設置されているか？の確認が必要です。基本的に下記の消防設備の設置が義務付けられています。
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
- スプリンクラー消火設備
- 消火器
物件によっては消防設備が最初からついていたり、特例により設置を免除してもらえたりすることもあります。この辺りは非常に複雑な法律のもとに成り立っているので、一度管轄の消防署に事前相談に行くことをおすすめします。
また、賃貸物件の場合は賃貸契約前に消防署に事前相談に行き、必要な消防設備が何かを把握しておくことも重要です。場合によっては数百万円規模の消防設備の新設が必要なこともあり、初期費用が高くなりすぎる場合もあります。
なお、管轄の消防署は「地域名＋消防署」で検索し、市区町村のホームページを確認することが最短です。
3.民泊運営の届出を申請する
消防設備の設置が完了すれば、あとは民泊の届出を出すのみです。東京近郊であれば保健所に、それ以外の場所は市役所にて担当窓口を確認し、民泊の届出書を提出します。
民泊の届出の際に必要な書類は主に下記の通りです。
- 賃貸オーナーが民泊運営を許可している承諾書
- 賃貸物件の図面
- 消防設備が正しく設置されている証明書
- 身分証明書
- 民泊届出申請書
他にもいくつかありますので、詳細は下記の記事を参考にしたり、担当窓口で直接確認することをおすすめします。
4.家具家電を揃える
先程の民泊の届出は2週間程度で審査が完了し、許可番号が発行されることがほとんどです。許可番号の取得を待っている間に、家具家電を設置して、内装を整えていきましょう。
基本的には、自分自身がその宿で寝泊まりしたり、1週間程度暮らしたりできるレベルの備品の設置が必要になります。
代表的な物でいうと下記の内容になります。
- キッチン周り：電子レンジ、食器、ごみ袋、調理器具
- 洗面所：洗濯機、バス用品、タオル、ドライヤー
- トイレ：トイレットペーパー、洗剤、消臭剤、マット
- リビング：テーブル、ソファー、TV、掃除機、置き時計
- ベランダ：物干し竿、ハンガー
- 寝室：ベッド、布団、シーツ類
余力がある人は、女性が主ターゲットなら観葉植物、若い男性なら動画見放題サービス、外国人なら大き目のスリッパやパジャマを用意するなど客層に合わせた＋αのおもてなしができるとなお良いでしょう。
5.写真をプロカメラマンに撮影してもらう
このように家具家電を揃えていくと、民泊として運用できる部屋が完成します。その後、Airbnbなどに掲載していくのですが、民泊の物件写真は予約獲得率を高める上で非常に重要です。
AirbnbやBooking.comなどに掲載する写真は必ず、プロカメラマンに撮ってもらいましょう。素人がスマホで撮ってしまうとどうしても暗くなってしまったり、部屋が狭く見えてしまったりしまいます。
予約がよく入っている宿はほぼ全て、プロカメラマンに依頼して撮影してもらっているので、ケチらずにしっかり投資することが重要です。
6.民泊サイトに登録
最後に、カメラマンに撮ってもらった写真をAirbnbやBooking .comなどの予約サイトに掲載していきます。月額料金がかかるものではありませんが、掲載サイトが増えると工数がかかってしまうため、まずはAribnbとBooking .comの2サイトのみに掲載することをおすすめします。
その後、予約が入りにくい場合は複数サイトに掲載したり、写真の順番、文章の内容などを変えていくのが良いでしょう。
賃貸で民泊を始める時に気をつけること3選
ここまでお伝えしてきた流れで民泊を始めることは可能です。
しかし、以下の3点に気をつけなければ賃貸で民泊ができなかったり、大赤字になってしまったりする可能性があります。
- 家主が民泊許可をしてくれているか
- 消防設備に費用がかからないか
- 民泊運営できるか一通り確認してから契約する
1.家主が民泊許可をしてくれているか
普通の賃貸で勝手に民泊を行うやるのは転貸になるため、禁止されています。
もっといえば、大家さんが民泊を許可していない場合は、そもそも民泊の届出許可が下りません。
そのため、大家さんが民泊運営を許可しているのか？を必ず確認する必要があります。
また、分譲マンションの場合はマンションの管理組合が民泊を許可している必要があるため、大家さんと組合の両方から許可をもらうようにしましょう。
これらができない場合は民泊の許可が下りないため、賃貸の契約は諦めて他の物件を探しましょう。
2.消防設備に費用がかからないか
民泊運営をする際には、それぞれのアパートやマンションに適した消防設備の設置が必須となっています。
もちろん物件によっては、消防要件が免除される場合もありますが、場合によってはマンション全体に消防設備の設置が必要になる場合もあります。契約しようとしている賃貸の場合、どのような消防設備が必要で、消防設備の設置費用を最小限に抑えられるかどうかをまずは管轄の消防署に事前相談に行くことをおすすめします。
賃貸契約の前段階でも図面を持っていくことで、必要な消防設備が何かを教えてもらえるので、必ず契約前に相談に行くことをおすすめします。
3.民泊運営ができるかわからない状態で契約しない
先ほどの消防設備にも少し関連しますが、「家主が民泊を許可した＝民泊運営できる」わけではありません。保健所と消防署に確認して、本当に今検討している物件で本当に民泊を運営できるか？を契約前に確認する必要があります。
特に用途地域的に住宅街となっている物件の場合は、週末しか民泊運営できないこともあるため要注意です。
賃貸会社に急かされて契約する前に必ず、本当に運用できるか？を行政に確認しましょう。
各自治体の民泊条例はこちらから確認できます。
また、民泊を始めた場合、部屋の清掃が欠かせません
民泊清掃代行業者のことが知りたい場合は、以下の記事も読んでみてください。
>>民泊清掃代行会社の料金相場と費用を安く抑えるポイントを知る
賃貸での民泊の始め方を踏襲すれば本当に利益は出るのか？
このようにして、やっとの思いで民泊を始める事ができても、利益を上げることができるのかはまた別問題です。賃貸で民泊を運営する場合は、可能な限り広めの1Rや1LDKなど、最低でもダブルベッドが2台入る部屋を借りることをおすすめします。
小さめの1Rはシングルベッドが2台のみのため、格安ビジネスホテルと競合してしまい、価格面でもサービス面でも負けてしまい、赤字リスクが高くなってしまいます。
また、エリアとしても観光客が来やすい観光地近辺や主要駅の近くなど、きちんと予約の入る立地の物件を借りることも重要です。
これらをしっかり踏襲すれば、基本的には利益が出ると考えて良いでしょう。
賃貸での民泊で赤字を回避する方法
先ほども少しお伝えしましたが、ただ単に始めただけでは赤字になるリスクもあるのが民泊です。
賃貸を借りて民泊を始める場合は必ず下記の3点を守ることで、しっかりと利益の出る民泊運営ができるようになります。
- 立地選びを妥協しない
- 家賃が高すぎるものは選ばない
- 安い民泊運用代行会社を選ぶ
1.立地選びを妥協しない
民泊の売上額の大きさは立地に非常に左右されます。
基本的な考え方としては、予約が入りやすい観光地や主要駅の近くを選びましょう。
例えば、東京なら山手線沿線、大阪なら梅田や難波。他のエリアは実際にAirbnbの物件のカレンダーを見て、予約が埋まっているようなエリアであれば売れる場所と判断できます。
反対に予約が入っていない場合は立地としては予約が入りにくいので、大家さんが民泊許可をしていても契約しない方が良いです。
予約が入る人気エリアで根気強く物件を探すことをおすすめします。
2.家賃が高すぎるものは選ばない
民泊運用代行会社が提供する賃貸の場合、通常の家賃にマージンが上乗せされてかなり高い賃料になっていることもあります。当然ながら、しかし家賃が高いと家賃分を回収するまでに時間がかかり、赤字になるリスクが高くなります。
例えば、本来であれば家賃10万円で借りれる物件をと、家賃13万円で借りた場合、1泊1万5000円で民泊で回したとしてもの場合では、2日分余分に予約が入らなければその分赤字になってしまいます。仮に赤字にならなかったとしても利益額は減ってしまうため、周辺の相場とほぼ同じ賃料の物件を借りるようにしましょう。
空室を避けるための対処法について知っておきたい方は以下の記事も参考にしてみてください。
>>赤字にしない！賃貸物件の空白期間を作らないための方法を詳しく知る
運営を始める前に！コンセプト設計と運営スタイルを明確に
賃貸物件で民泊を始める際、物件探しや届出の準備と並行して非常に重要なのが「コンセプト設計」です。
どのようなゲストに宿泊してもらいたいのか、そしてどのような体験を提供したいのかを具体的に描くことで、その後の運営方針が明確になります。
例えば、ターゲットがビジネス利用の長期滞在者であれば、快適なワークスペースや高速Wi-Fi、キッチン設備が重要になります。
一方、観光目的のファミリー層であれば、複数のベッドや子供向けのアメニティ、周辺の観光情報などが喜ばれるでしょう。
このようにターゲットを絞り込むことで、競合との差別化を図り、より魅力的なリスティングを作成できます。
また、運営スタイルを事前に決めておくことも大切です。
ホストがゲストと直接会って鍵を渡す「対面運営」、キーボックスなどを活用する「非対面運営」、スマートロックなどを導入して完全に自動化する「無人運営」など、選択肢は様々です。
特に賃貸物件の場合、ホストが遠隔地に住んでいることも多く、無人運営を前提とした準備が求められます。
どのスタイルを選ぶかによって、必要な設備やゲストへの案内方法、トラブル発生時の対応フローも変わってきます。
コンセプトと運営スタイルという軸を最初に定めることで、一貫性のあるスムーズな民泊運営が実現可能になります。
無人運営を成功させる鍵！スマートロック活用のメリット
賃貸物件での民泊運営では、ホストが常駐しない「無人運営」が一般的です。
その際に最も重要な課題となるのが、鍵の受け渡し方法です。
従来はキーボックスを設置するケースが多く見られましたが、暗証番号の漏洩リスクや、ゲストがキーボックスを見つけられないといったトラブルも少なくありませんでした。
そこで近年、急速に普及しているのが「スマートロック」の活用です。
スマートロックを導入すれば、予約ごとに一時的な暗証番号やQRコードを発行し、ゲストのスマートフォンで解錠できるようになります。
物理的な鍵の受け渡しが不要になるため、ホストの管理負担が大幅に軽減されるだけでなく、ゲストにとってもスムーズで安全なチェックイン体験を提供できます。
スマートロックのメリットは、鍵の受け渡しが楽になるだけではありません。
多くのスマートロックは、誰がいつ入退室したかの履歴を確認できるため、セキュリティ面でも安心です。
万が一、不正な入室やトラブルが発生した際にも、正確な記録が証拠となります。
さらに、宿泊管理システム（PMS）と連携すれば、予約情報と連動して自動で鍵を発行・送付することも可能です。
これにより、チェックインプロセスの完全な自動化が実現し、ホストはより戦略的な業務に集中できるようになります。
初期投資はかかりますが、長期的な運営効率の向上とゲスト満足度の向上を考えれば、スマートロックは無人運営に欠かせないツールと言えるでしょう。
3.自分で運営する
多くの場合、民泊代行会社に頼らなければ民泊運営ができないと思われがちですが、実は小規模であればご自身でも民泊運営は可能です。
AirbnbやBooking.comへの掲載など一度設定すれば今後は触らないような場所については、プロに依頼し初期設定だけ行なってもらい、それ以外の実際のゲストとのやり取りなどはご自身で対応するのが一番経費削減になります。
実際に「民泊管理バンク」では、AirbnbやBooking.comへの掲載、自動送信メールや清掃会社への清掃自動手配システムの構築など、初期設定のみ対応するサービスを展開しています。
このような最初の時間がかかったり、プロに依頼しなければ分からない部分は依頼し、それ以外の運用部分はご自身で対応するのが最初の数軒は非常におすすめです。
初期設定だけをプロに依頼し、民泊運営部分は自分で対応したいという方は以下のページからサービス詳細をご確認ください。
賃貸民泊に関するよくある質問
賃貸物件で民泊は本当にできるのですか？
賃貸物件でも民泊は可能ですが、必ず「大家さんの許可」と「管理組合の承認（マンションの場合）」が必要になります。また、自治体の民泊条例や用途地域によっては運営できないケースもあるため、契約前に行政窓口へ確認することが重要です。
賃貸で民泊を始める場合、消防設備は必須ですか？
はい、民泊を運営する場合は消防設備の設置が義務付けられることがあります。一般的には自動火災報知設備や誘導灯、消火器などが必要になるケースがありますが、物件によっては既存設備で対応できることもあります。契約前に図面を持って消防署へ事前相談しておくと安心です。
賃貸民泊の届出はどこに申請すればよいですか？
民泊の届出は自治体の担当窓口に提出します。東京など一部地域では保健所、それ以外の地域では市役所や自治体の窓口が担当になることが多いです。貸主の承諾書、図面、消防設備の証明書など複数の書類が必要になるため、事前に自治体へ確認しておくと手続きがスムーズです。
ワンルームの賃貸でも民泊は利益が出ますか？
ワンルームでも民泊は可能ですが、収益性は立地や部屋の広さに大きく左右されます。シングルベッド2台のみの小さな1Rはビジネスホテルと競合しやすく、価格競争になりやすいためです。ダブルベッドが2台置ける広めの1Rや1LDKの方が宿泊単価を上げやすく、利益が出やすい傾向があります。
賃貸民泊で赤字にならないためのポイントはありますか？
赤字を防ぐためには、立地選びを妥協しないことと家賃が高すぎる物件を避けることが重要です。観光地や主要駅に近い場所で、Airbnbなどの予約カレンダーが埋まっているエリアを参考に物件を選ぶと成功しやすくなります。また、運営代行費や清掃費などのコストも事前に計算しておくことが大切です。
面倒な民泊の初期設定を全て代行＆自動化！
・AirbnbやBooking.comへの掲載が面倒 / よく分からない
・設定を間違えると大損すると聞いた
・清掃会社に都度清掃依頼をするのが手間
累計580件の民泊を管理してきた弊社が、AirbnbやBooking.comへの予約サイト掲載や、清掃会社への自動清掃手配などの自動化など、民泊運営における初期設定を全て代行します。
ゲストから質問が来ない運営が楽になる究極の民泊自動化を実現している弊社が、あなたの民泊物件も自動化させます。
