「民泊を始めるにはどういう手順で何を行えばいいのか？」
「一戸建てとマンションのワンルーム、どちらを賃貸で借りる方が良いの？」
このように、初めて賃貸で民泊をする場合は、分からないことだらけです。できるだけ赤字にならないように慎重に進めていきたいところでしょう。
しかし、一歩間違えれば大赤字になったり、賃貸物件でそもそも民泊ができないということもよくある話です。今回は、確実に賃貸物件で民泊を始められるように5ステップで解説していきます。
1つ1つ、参考にしながらステップバイステップで進めてみてください。
賃貸でも持ち家でも「一軒家を民泊として活用してみたい！」という方には、こちらの記事もおすすめです。
>>一軒家で民泊経営を成功させるコツを知る
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
賃貸での民泊の始め方6ステップ
賃貸で民泊を始める際、順番を間違えると余計に時間がかかり、賃料が発生しているにも関わらず民泊運営ができないという事態になりかねません。
必ず最短で民泊運営が開始できるよう、以下の6ステップの順に民泊の準備を行うようにしましょう。
- 民泊運営が許可されている賃貸物件を探す
- 消防設備を設置する
- 民泊運営の届出を申請する
- 家具家電を揃える
- 写真をプロカメラマンに撮ってもらう
- 民泊集客サイトに登録する
1.民泊運営が許可されている賃貸物件を探す
民泊を賃貸で始めるにはまず大家さん貸主の許可が必要で、かつ管理組合が民泊を許可している物件である必要があります。
特にマンションの場合はマンションの管理組合が民泊を許可しているという承諾書を行政に提出する必要があります。大家さんが許可したからと言って、必ずしも民泊許可物件ではない点に注意しましょう。
民泊許可物件の探し方は、根気強く不動産会社に電話をしたり、民泊許可物件や転貸可能物件、夜職可などの特殊な賃貸物件を扱っている不動産屋さんに相談することをおすすめします。
実際に私も不動産会社に電話を1日中かけて、ようやく民泊許可物件が見つかりました。非常に大変ではありますが、民泊許可物件を見つける方法はあるので、より詳しい方法を下記の記事で解説しています。
2.消防設備を設置する
次に、民泊許可物件が民泊運営に必要な消防設備が設置されているか？の確認が必要です。基本的に下記の消防設備の設置が義務付けられています。
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
- スプリンクラー消火設備
- 消火器
物件によっては消防設備が最初からついていたり、特例により設置を免除してもらえたりすることもあります。この辺りは非常に複雑な法律のもとに成り立っているので、一度管轄の消防署に事前相談に行くことをおすすめします。
また、賃貸物件の場合は賃貸契約前に消防署に事前相談に行き、必要な消防設備が何かを把握しておくことも重要です。場合によっては数百万円規模の消防設備の新設が必要なこともあり、初期費用が高くなりすぎる場合もあります。
なお、管轄の消防署は「地域名＋消防署」で検索し、市区町村のホームページを確認することが最短です。
3.民泊運営の届出を申請する
消防設備の設置が完了すれば、あとは民泊の届出を出すのみです。東京近郊であれば保健所に、それ以外の場所は市役所にて担当窓口を確認し、民泊の届出書を提出します。
民泊の届出の際に必要な書類は主に下記の通りです。
- 賃貸オーナーが民泊運営を許可している承諾書
- 賃貸物件の図面
- 消防設備が正しく設置されている証明書
- 身分証明書
- 民泊届出申請書
他にもいくつかありますので、詳細は下記の記事を参考にしたり、担当窓口で直接確認することをおすすめします。
4.家具家電を揃える
先程の民泊の届出は2週間程度で審査が完了し、許可番号が発行されることがほとんどです。許可番号の取得を待っている間に、家具家電を設置して、内装を整えていきましょう。
基本的には、自分自身がその宿で寝泊まりしたり、1週間程度暮らしたりできるレベルの備品の設置が必要になります。
代表的な物でいうと下記の内容になります。
- キッチン周り：電子レンジ、食器、ごみ袋、調理器具
- 洗面所：洗濯機、バス用品、タオル、ドライヤー
- トイレ：トイレットペーパー、洗剤、消臭剤、マット
- リビング：テーブル、ソファー、TV、掃除機、置き時計
- ベランダ：物干し竿、ハンガー
- 寝室：ベッド、布団、シーツ類
余力がある人は、女性が主ターゲットなら観葉植物、若い男性なら動画見放題サービス、外国人なら大き目のスリッパやパジャマを用意するなど客層に合わせた＋αのおもてなしができるとなお良いでしょう。
5.写真をプロカメラマンに撮影してもらう
このように家具家電を揃えていくと、民泊として運用できる部屋が完成します。その後、Airbnbなどに掲載していくのですが、民泊の物件写真は予約獲得率を高める上で非常に重要です。
AirbnbやBooking.comなどに掲載する写真は必ず、プロカメラマンに撮ってもらいましょう。素人がスマホで撮ってしまうとどうしても暗くなってしまったり、部屋が狭く見えてしまったりしまいます。
予約がよく入っている宿はほぼ全て、プロカメラマンに依頼して撮影してもらっているので、ケチらずにしっかり投資することが重要です。
6.民泊サイトに登録
最後に、カメラマンに撮ってもらった写真をAirbnbやBooking .comなどの予約サイトに掲載していきます。月額料金がかかるものではありませんが、掲載サイトが増えると工数がかかってしまうため、まずはAribnbとBooking .comの2サイトのみに掲載することをおすすめします。
その後、予約が入りにくい場合は複数サイトに掲載したり、写真の順番、文章の内容などを変えていくのが良いでしょう。
賃貸で民泊を始める時に気をつけること3選
ここまでお伝えしてきた流れで民泊を始めることは可能です。
しかし、以下の3点に気をつけなければ賃貸で民泊ができなかったり、大赤字になってしまったりする可能性があります。
- 家主が民泊許可をしてくれているか
- 消防設備に費用がかからないか
- 民泊運営できるか一通り確認してから契約する
1.家主が民泊許可をしてくれているか
普通の賃貸で勝手に民泊を行うやるのは転貸になるため、禁止されています。
もっといえば、大家さんが民泊を許可していない場合は、そもそも民泊の届出許可が下りません。
そのため、大家さんが民泊運営を許可しているのか？を必ず確認する必要があります。
また、分譲マンションの場合はマンションの管理組合が民泊を許可している必要があるため、大家さんと組合の両方から許可をもらうようにしましょう。
これらができない場合は民泊の許可が下りないため、賃貸の契約は諦めて他の物件を探しましょう。
2.消防設備に費用がかからないか
民泊運営をする際には、それぞれのアパートやマンションに適した消防設備の設置が必須となっています。
もちろん物件によっては、消防要件が免除される場合もありますが、場合によってはマンション全体に消防設備の設置が必要になる場合もあります。契約しようとしている賃貸の場合、どのような消防設備が必要で、消防設備の設置費用を最小限に抑えられるかどうかをまずは管轄の消防署に事前相談に行くことをおすすめします。
賃貸契約の前段階でも図面を持っていくことで、必要な消防設備が何かを教えてもらえるので、必ず契約前に相談に行くことをおすすめします。
3.民泊運営ができるかわからない状態で契約しない
先ほどの消防設備にも少し関連しますが、「家主が民泊を許可した＝民泊運営できる」わけではありません。保健所と消防署に確認して、本当に今検討している物件で本当に民泊を運営できるか？を契約前に確認する必要があります。
特に用途地域的に住宅街となっている物件の場合は、週末しか民泊運営できないこともあるため要注意です。
賃貸会社に急かされて契約する前に必ず、本当に運用できるか？を行政に確認しましょう。
各自治体の民泊条例はこちらから確認できます。
賃貸での民泊の始め方を踏襲すれば本当に利益は出るのか？
このようにして、やっとの思いで民泊を始める事ができても、利益を上げることができるのかはまた別問題です。賃貸で民泊を運営する場合は、可能な限り広めの1Rや1LDKなど、最低でもダブルベッドが2台入る部屋を借りることをおすすめします。
小さめの1Rはシングルベッドが2台のみのため、格安ビジネスホテルと競合してしまい、価格面でもサービス面でも負けてしまい、赤字リスクが高くなってしまいます。
また、エリアとしても観光客が来やすい観光地近辺や主要駅の近くなど、きちんと予約の入る立地の物件を借りることも重要です。
これらをしっかり踏襲すれば、基本的には利益が出ると考えて良いでしょう。
賃貸での民泊で赤字を回避する方法
先ほども少しお伝えしましたが、ただ単に始めただけでは赤字になるリスクもあるのが民泊です。
賃貸を借りて民泊を始める場合は必ず下記の3点を守ることで、しっかりと利益の出る民泊運営ができるようになります。
- 立地選びを妥協しない
- 家賃が高すぎるものは選ばない
- 安い民泊運用代行会社を選ぶ
1.立地選びを妥協しない
民泊の売上額の大きさは立地に非常に左右されます。
基本的な考え方としては、予約が入りやすい観光地や主要駅の近くを選びましょう。
例えば、東京なら山手線沿線、大阪なら梅田や難波。他のエリアは実際にAirbnbの物件のカレンダーを見て、予約が埋まっているようなエリアであれば売れる場所と判断できます。
反対に予約が入っていない場合は立地としては予約が入りにくいので、大家さんが民泊許可をしていても契約しない方が良いです。
予約が入る人気エリアで根気強く物件を探すことをおすすめします。
2.家賃が高すぎるものは選ばない
民泊運用代行会社が提供する賃貸の場合、通常の家賃にマージンが上乗せされてかなり高い賃料になっていることもあります。当然ながら、しかし家賃が高いと家賃分を回収するまでに時間がかかり、赤字になるリスクが高くなります。
例えば、本来であれば家賃10万円で借りれる物件をと、家賃13万円で借りた場合、1泊1万5000円で民泊で回したとしてもの場合では、2日分余分に予約が入らなければその分赤字になってしまいます。仮に赤字にならなかったとしても利益額は減ってしまうため、周辺の相場とほぼ同じ賃料の物件を借りるようにしましょう。
空室を避けるための対処法について知っておきたい方は以下の記事も参考にしてみてください。
>>赤字にしない！賃貸物件の空白期間を作らないための方法を詳しく知る
3.信頼できる民泊運営代行会社を選ぶ
民泊運営代行を依頼するなら、信頼できる会社にお願いしましょう。
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