当サイトの記事をすでにいくつか読んでいただいている方はご存知だと思いますが、私は元民泊ホストでした。元々は一軒家で運営していたのですが、アパートも借りて運営を始めた矢先に民泊新法が解禁し、民泊業界から一旦身を引こうと考えました。
そして現在は新しく民泊を始めようとしている方のサポートをしています。民泊を始める場合、ご存知の通り多大な努力が必要です。しかし、民泊を撤退するにも多大な努力と費用がかかります。そのような中、あなたは撤退するべきかどうか迷っている最中ではないのでしょうか？
実際に私は民泊を撤退しましたが、今更ながら続けておけばよかったと思っています。この記事は、民泊を続けるか否かという選択肢の指針の一つになると思います。
他にも【民泊経営で失敗する人の共通点】について解説した記事もありますので、あてはまっていないか確認してみてください。
民泊経営での失敗パターンや解決法をチェックする
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
1.私が民泊撤退した2つの理由
私が民泊を撤退した理由は以下の2つです。
- 住宅宿泊事業の申請が大変だった
- アパートの規約違反
1-1.住宅宿泊事業の申請が大変だった
そもそも住宅宿泊事業の届出が煩雑であったということです。今、このように民泊の届出を解説するような立場になってこそ、「意外と簡単なものなんだ！」と思うようになりましたが、当時の私は役所に行くこと自体に抵抗があったため、到底自分一人では届出できないと思い、諦めていました。
そもそも私の家族が家一軒に住みつつ民泊物件として持っていました。アパートなどとは違い、賃貸規約がないため、容易に住宅宿泊事業の届出をすることができました。そのような中、届出を諦めてしまった私は今とても後悔しています。今更ながら、住宅宿泊事業の届出を行おうかと思っている次第です。
1-2.アパートの規約違反
私は家一軒と他にもう一つアパートの１室を民泊物件として活用していました。こちらのアパートは私が大学に通うために使用しているアパートです。こちらも家主在住型で、部屋の１室をゲスト用に提供していました。しかし、賃貸規約に「又貸し禁止」と記載されていました。私はこれを重々承知でアパートを借りていたため、私に非があることは間違いありません。いわゆる違法民泊をしていました。
以前まではそれでもまかり通っていましたし、ホストである私が常に管理していたため、トラブルなどは一切発生したことはありません。もちろん近隣住民には説明し、最新の注意を払っていたこともあり、苦情も一切言われたことはありません。
しかし住宅宿泊事業の届出が法律で必須となった今、届出の際に賃貸規約を提出する必要があります。又貸し禁止と書かれている以上、届出の許可が下りるはずがありません。
これが２つ目の民泊を辞めた理由です。
2.今こそ民泊撤退せず続けるべき2つの理由
実際に私は民泊から撤退しましたが、以下の理由で今からもう一度届出をしようかと悩むほど、民泊を続けるべきだと思っています。
- 競合が民泊を撤退し、予約が入りやすくなった
- 民泊競合が撤退したため、値段が上昇している
1つずつ説明していきたいと思います。
2-1.競合が民泊を撤退し、予約が入りやすくなった
今まで東京や大阪などの首都圏を中心に、アパートやマンションなどで民泊を営んでいた人たちが住宅宿泊事業に届出できずに一気に辞めていきました。その数、4万8,200件！もともと日本全国に6万2,000件(2018年6月現在)の民泊物件があったことを考えると、約８割の民泊物件は撤退した（リスティング取り消し）ことになります。
しかし、日本政府が発表している通り2018年の訪日外国人数は約2,800万人と言われており、観光経済新聞によると訪日外国旅行客の７人に１人が民泊を利用しているというデータが出ています。このデータを元にするとざっと計算しても４００万人の外国人旅行客が民泊を利用することになります。
これを地理的な特徴を除外して考えると、２０１８年６月以前は１つの物件に対し年間６０人が宿泊することになっていました。しかし現在では民泊物件が１万４千件しかないため、年間３５０人の人が民泊を利用したいと考えているのです。もちろん民泊を利用するお客様は１泊だけではありませんから、どう考えてもホストに対するゲスト数は超過しています。ということは、それだけ民泊に予約が入りやすくなったということです。
元々の母体数が少ないため、少し部屋のデザインや立地が悪くても、宿泊場所を提供しさえすればある一定の稼働率は保持することができるのです。
2-2.民泊競合が撤退したため、値段が上昇している
先ほど、民泊の総数が減っているため予約が入りやすいとお話ししました。競合の民泊物件が減ったことによるメリットは予約の入りやすさだけではありません。１泊の値段も上昇しています。というのも、需要過多の状態ですので、少し値段を上げても予約したいと思う旅行客は多いのです。
実際に２０１７年に私が激戦区の東京に行った際には1,500円〜2,000円の宿が多かったのですが、現在は写真の通り2,000円後半から3,000円代程度がステータスのようです。
さらに、民泊には１人で泊まりに来ることはあまり多くありません。多くの場合、2〜３人程度で予約される場合が多いです。私はゲストもホストも経験していますが、ゲストの立場からすると周りの目を気にせずに広い場所でワイワイできることが最大のメリットのように感じます。
ですから、1人追加につき2,500〜3,000円程度で設定しておけば、3人で１泊していただくだけで、8,000円の収益を上げることができます。さらにまとめて3〜4泊することが多いため、４万円近くの売り上げを半週で上げることもできます。
1〜1.5週間で４万円の売り上げだとかなり良い方と言われていましたが、現在は容易に以前の半分の期間で収益を上げることができます。
「1泊で1万円以上の民泊を運営したい…！」という方には、こちらの記事で重要なポイントを解説しているのでぜひご覧ください。
民泊運営で重要な「コンセプト設計」について知る
3.あなたが民泊撤退する理由は簡単に解決できる！
以下の理由で民泊撤退を検討している方は、もったいないので思いとどまるべきです。
- 住宅宿泊事業の届出が面倒くさい→意外と簡単！
- 住宅宿泊管理業者に委託しなければならない→委託しても利益は多く残る
- 複合住宅で諦めている→大家さんと直接交渉という方法がある
詳しく説明します。
3-1.住宅宿泊事業の届出が面倒くさい
住宅宿泊事業の届出がとても面倒くさいというお気持ち、非常に分かります。私も当サイトの運営を始めるまで、こんなに面倒くさいものなのかと思い、ほとんど何も見ずに諦めていました。しかし、現在当サイトを運営し、様々なことを解説していると、意外と手続きはオンラインサイトから指示通りにすれば簡単で、誰でもできるように設計されているということが分かったのです。
多くの人は私のように何も見ずに諦めています。しかし、一度騙されたと思って民泊ポータルサイトをのぞいてみてください。もしあなたが一軒家を民泊物件として使おうとしているのであれば、住宅の登記事項や住宅の図面などたった５つの書類を揃えるだけで申請が完了してしまうのです。
これを揃えるだけで、定期的に月収２０万円を得ることができると考えれば、住宅宿泊事業者として届出を出してみる価値は十分にあると思います。
また、どうしても届出が煩雑で届出に時間がかかって仕方がないという場合は、業者に委託することもできます。必要書類を業者に言われる通り揃えておけば、後は届出完了を待つだけです。正直に話すと、業者に委託した方が圧倒的に作業量は少ないためおすすめですが、資金面のかんけいなどから私は自分自身で届出をしようと考えています。
3-2.住宅宿泊管理業者に委託しなければならない
私のように家主在住型で今まで誰にも委託せずに自力でやってきたホストにとって住宅宿泊管理業者に一部運営を委託するということは非常にハードルが高いのではないでしょうか？運営業務が軽くなること自体は良いのですが、委託が必須のため業者のコストとしての出費は避けては通れません。そのため、赤字になるのではないかと心配するのではないでしょうか。
しかし、以前住宅宿泊管理業者の平均的な費用でもご紹介したSuper Cozyさんでは月収１０万円以下の場合はたったの１万円で必要最低限の業務を代行してもらえます。もし１０万円を超えたとしても２０万円までは２万円しかかかりません。
先ほど、現在の月収を概算したものに従い、１週間で４万円の売り上げと仮定すると、１ヶ月では１６万円の売り上げとなります。この場合、１０〜２０万円の収益に値するため、手数料は２万円です。
ですからあなたの手元に入ってくる純利益は１４万円です。合法民泊で月収１４万円はとても良い数字ですし、売り上げ１６万円は最低ラインですので、本来であればさらに多くの利益を得ることができます。
このように考えると、業者に一部事業運営を委託してもさほど利益には関係しないということが分かるのではないでしょうか？
ちなみに弊社では清掃のみ管理業者が行い、Airbnbへの掲載やゲストとのやり取りなどはオーナーが行うという形で一部業務委託を請け負っています。
オーナーは民泊の醍醐味である戦略設計にたっぷり時間を割け、集中することが出来ます。
3-3.複合住宅で諦めている
一軒家の持ち家で民泊運営はとても良いと思いますし、それが現在の日本の法律上、最善の方策だと思います。しかし私のように、アパートを民泊物件として持っている場合、どうしても転貸し禁止などと規約に書かれている場合があります。私のアパートも実際に転貸し禁止と記載されています。
マンションの場合、管理組合の了承を得る必要があるため、少し難しいかもしれません。しかし私のように、３世帯しか入っていない比較的小規模のアパートを民泊物件として使用していた場合、大家さんと直接交渉することができます。
３世帯しかいないため、賛成を得ることもマンションに比べ非常に容易です。また大家さんも個人ですので、比較的寛容であるということが言えます。したがって、あまり世帯数が多くない複合住宅の場合は、大家さんに直接交渉するというのもありかもしれません。
4.民泊撤退は後悔する
私自身、民泊を一度撤退した身ですので、あなたの気持ちはとてもよく分かります。しかし、実際にデータに目を向けてみると、以前よりも圧倒的に儲かりやすい状況となっています。住宅宿泊事業の届出を出す手間と利益を天秤にかけて考えてみると、私はやはり利益を得るために届出をするという選択肢を選びます。
現役民泊ホストが運営代行！？
・正直、民泊関連の雑務をもうやりたくない
・民泊のプロに運営を手伝ってほしい
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