Airbnbを運営する上で、稼働率をどうやって高めたら良いか考えている方は多いのではないでしょうか。
稼働率が高ければ高いほど、物件の活用効率が上がり、安定した収益が期待できます。
稼働率を向上させるためには、単なる価格調整だけでなく、リスティングの改善や代行サービスの活用など、多角的なアプローチが求められます。
この記事では、稼働率の計算方法や平均値から、実際に稼働率を上げるための具体的なテクニックまでを徹底解説します。
運営効率を向上させる評判の良い代行会社も紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
Airbnbにおける稼働率とは
Airbnbの稼働率について以下の観点から解説します。
- 稼働率計算方法
- 稼働率の平均
それぞれ説明します。
稼働率計算方法
稼働率の計算はシンプルで、以下の公式を使用します。
- 稼働率（%）＝（予約された日数 ÷ 利用可能な日数）× 100
重要なのは、予約された日数と利用可能な日数を正確に把握することです。
たとえば、以下のケースを考えてみましょう。
- 利用可能な日数：1か月間（30日間）
- 予約された日数：20日間
この場合、稼働率は以下のように計算されます。
- 稼働率 =（20日 ÷ 30日）× 100 = 約66.7%
この数値からわかるのは、1か月間で66.7%の日程が予約されていて残り33.3%は空室だったということです。
これで物件がどの程度の収益を生み出しているのか評価できます。
稼働率を正確に把握するためには、キャンセルの影響を考慮することと季節変動に注意しましょう。
予約がキャンセルされた場合、その日は「予約された日数」には含まれません。
しかし、キャンセル後に別の予約が入った場合は、その日も計算に加える必要があります。
繁忙期と閑散期がある場合は月ごとの稼働率を計算し、年間の平均を求めるとより正確な分析が可能です。
Airbnbのダッシュボードには稼働率を示すデータが含まれていて、簡単に確認できます。
このツールを活用することで、手作業での計算を省略し、正確な数値を得ることができます。
稼働率の平均
Airbnbにおける稼働率の平均は、地域や物件の種類、価格設定、サービスの質など、さまざまな要因によって大きく異なります。
一般的な傾向としては、以下の数値が参考になります。
観光客や出張者が多い都市部では、稼働率が比較的高く、60%〜70%程度とされています。
東京や大阪など、世界的に知られた観光地では、適切な価格設定やリスティング管理が行われていれば、60%を超えることも珍しくありません。
地方のエリアでは需要が少ないため、稼働率は都市部と比べて低くなる傾向があります。
平均的には30%〜50%程度ですが、地域の観光資源やイベントに応じて稼働率が変動します。
季節限定の観光地や祭りの時期は高い稼働率を記録するケースも多いでしょう。
以上はあくまで平均値であり、物件の魅力や運営方針次第で大きく上下します。
Airbnbの稼働率を上げる具体的な方法
Airbnbの稼働率を上げる方法は以下のとおりです。
- 稼働率アップ1.ニーズのあるタイトルに変える
- 稼働率アップ2.トップ写真をできるだけ明るい写真にする
- 稼働率アップ3.リスティング内容をアクセス特化にしてみる
- 稼働率アップ4.単価を競合にあわせて変更する
それぞれ解説します。
稼働率アップ1.ニーズのあるタイトルに変える
リスティングタイトルは、ゲストが最初に目にする重要なポイントです。
魅力的でわかりやすいタイトルにすることで、クリック率が向上し、予約につながりやすくなります。
単調なタイトルではなく、ターゲットゲストが求める情報を盛り込むことが鍵です。
具体的には次のとおりです。
- 新宿駅徒歩5分！Wi-Fi完備＆静かなワークスペース
- 家族旅行に最適！広々3LDK＋駐車場無料
- 温泉街まで車で10分の絶景ロッジ
アクセスの良さ、家族向け設備、自然環境などゲストが重視する要素を具体的に示すことが大切です。
ターゲットを明確にして、検索されやすい駅近、Wi-Fi、温泉といったキーワードを入れましょう。
地域特有の特徴や物件の強みを強調することで、競合リスティングとの差別化が図れます。
稼働率アップ2.トップ写真をできるだけ明るい写真にする
リスティング写真は、ゲストの興味を引く上で重要な要素の1つです。
特にトップ写真は第一印象を左右するため、プロフェッショナルな仕上がりにすることが不可欠です。
リビングやベッドルームの写真は、日中の自然光を活用して明るく撮影したり、見晴らしの良い景色がある場合は、窓からの景観を撮影してアピールしましょう。
稼働率アップ3.リスティング内容をアクセス特化にしてみる
リスティングの説明文を工夫することで、ゲストの興味を引き、予約率を高めることが可能です。
観光地や主要エリアへのアクセスに関する情報を詳しく記載することが効果的です。
具体的には以下のとおりです。
- 東京駅まで電車で15分、渋谷駅まで20分の好立地！
- 近隣にはコンビニや飲食店が充実しており、長期滞在にも便利。
- 主要観光スポットへのアクセスが簡単。浅草寺や東京スカイツリーまで電車で30分以内！
ゲストは、物件が便利な場所にあるかどうかを重視します。
周辺環境や交通アクセスの良さをアピールすることで、物件の価値を高められます。
地元のカフェやレストラン、観光地などのおすすめ情報を記載したり、長期滞在者向けに、スーパーやランドリー設備について触れるのもおすすめです。
稼働率アップ4.単価を競合にあわせて変更する
価格設定は、稼働率に直接影響します。
競合物件の価格をリサーチし、自分の物件が市場の相場に合った価格設定になっているかを定期的に確認しましょう。
- 同じエリア内の物件と比較して、少し安めの価格で設定してみる。
- 平日と週末で価格を変動させ、需要に応じた設定を行う。
- 長期滞在者向けの割引プランを導入し、安定的な稼働率を目指す。
といった方法があります。
Airbnbには価格設定を自動化する「スマートプライシング」機能があり、利用することで市場の需要に応じた価格調整が可能です。
繁忙期には少し高めに、閑散期には割引価格を設定することで、空室を減らすことができるでしょう。
Airbnbの稼働率が上がった実際の事例
Airbnbの稼働率を向上させた実際の事例として、パリ在住のChrisさんとAngieさんご夫妻の取り組みが挙げられます。
古いベーカリーやデザインスタジオ、アトリエを改装した7件のミニロフトを所有していました。
当初は複数のオンライン旅行プラットフォームと独自の予約ソフトウェアを使用して管理していて、稼働率が50%を上回ることはほとんどありませんでした。
2014年にこれらの物件をAirbnbに掲載したところ、若いゲストからの予約が次々と入り、稼働率が大きく向上しました。
Airbnbのカレンダー同期機能を活用することで、複数のプラットフォームでの予約管理の煩雑さを解消し、重複予約のリスクを減らしています。
以上のようにAirbnbの多機能なツールを効果的に活用し、物件の魅力を最大限に引き出すことで、稼働率の向上が可能です。
参考：パリ在住のあるご夫婦
Airbnbの稼働率を上げるためにオーナーがすべきこと
稼働率を上げるためにするべきことは下記のとおりです。
- 必要な業務だけ代行に任せて経費を削減する
- 戦略立案業務などに時間を割く
- 予約管理の代行会社にミスが多い場合には切り替えを考える
それぞれ説明します。
必要な業務だけ代行に任せて経費を削減する
民泊運営では、予約管理、ゲスト対応、清掃手配など多くの業務がありますが、すべてを代行サービスに依頼するとコストがかかりすぎてしまいます。
そのため「本当に必要な業務だけを代行に任せる」という考え方が、経費削減の鍵です。
ゲスト対応が難しい時間帯がある場合や、清掃まで手が回らない場合は、代行サービスを利用することで負担を減らしつつ、質の高い運営が可能になります。
民泊代行サービスに全ての業務をセットで依頼するのではなく、「清掃のみ」「チェックアウト後の部屋確認のみ」といった部分的な依頼をすることで、コストを最適化できます。
オーダーメイド型の民泊代行サービスを活用し、無駄な支出を抑えながら、効率的な運営を目指しましょう。
戦略立案業務などに時間を割く
代行できる業務がある一方で、オーナー自身が直接関与しなければならない戦略的な業務も存在します。
物件の改善計画、マーケティング戦略、地域との連携は物件の長期的な成功に直結する重要なタスクです。
まずはゲストレビューをもとに、家具の入れ替えや設備の追加など、物件の魅力を高める施策を検討しましょう。
キッチン用品を充実させる、ペット同伴可の部屋にするなど、ゲストニーズに合った改良を加えることで競争力を強化できます。
プロモーション活動やSNSを活用して、物件の露出を増やすことも大切です。
インスタグラムでの投稿や特定のターゲット層に向けた広告キャンペーンを実施することで、新規顧客の獲得が期待できます。
地元のイベントや観光情報を取り入れ、ゲストに地域の魅力を伝えられると差別化できるでしょう。
これらの業務はオーナー自身の判断力やクリエイティビティが求められるため、他者に任せることが難しい領域です。
予約管理の代行会社にミスが多い場合には切り替えを考える
代行サービスを利用することで効率化が図れる一方で、悪質な代行会社を選んでしまうと業務に支障が出ます。
代行会社の対応をオーナー自身が把握し、問題が繰り返される場合は改善策を講じる必要があります。
よくあがる問題は、ゲストとのコミュニケーション不足・清掃の質が低い・予約ミスがあります。
問い合わせへの返信が遅れたり、内容が不十分だとゲストから不満の声が出てきます。
部屋の清掃が行き届いていない場合も同様にクレームに繋がります。
ダブルブッキングや予約の漏れが発生してしまうと、稼働率が下がる原因です。
まずは問題点を具体的に指摘し、改善を求めましょう。
何度改善を求めても問題が解決しない場合は、他の信頼できる代行会社に切り替えてください。
信頼性の高い代行サービスを利用することで、物件の運営効率が高まり、稼働率向上につながります。
評判の良い代行会社まとめ
民泊運用代行会社の中には、ミスが多く、業務を適切に遂行してくれない業者もいるので注意が必要です。
弊社に相談に来るお客様の中には次のようなことを民泊運用代行業者がしていたとお伝え頂きました。
- ゲストの問い合わせに丸一日以上返信がない
- ほこりやゴミが残っていて清掃ができていない
- 何度もダブルブッキングが発生する
このようなトラブルを防ぐためにも、信頼できる代行会社を選ぶことが大切です。
たとえば、民泊管理バンクでは、24時間のメール対応やレビュー対応、クレーム対応まで丁寧に行っており、多くのお客様から「ゲスト満足度が高い」との評価をいただいています。
信頼できる代行会社をお探しの方は、ぜひ一度ご覧ください。
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