2018年に民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行されたことで、民泊営業は年間180日までに制限されました。残りの185日をどう活かすかは、民泊オーナーにとって最大の収益課題です。その有力な答えが、民泊とマンスリーを併用する運用です。
本記事では、累計380棟以上の民泊運営を行い、自社物件でも民泊×マンスリー併用を実践してきた民泊管理バンクが、実際の獲得実績データと、Airbnbと国内マンスリーサイトを使い分ける具体的な獲得方法を公開します。机上の計算ではなく、現場で機能している運用ノウハウだけをまとめました。
累計380棟の民泊代行実績！ゲスト満足度96.3%
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、自社ブランドThe Natureを展開。
これまでの運営実績に基づきリアルな情報を発信している。
民泊とマンスリーの違いと併用が違法にならない条件
「民泊とマンスリーを併用する」と聞くと違法ではないかと心配される方が多いのですが、結論から言えば、法的な条件さえ満たせば完全に合法です。ここを正しく押さえることが、安心して運用を始めるスタートラインになります。
民泊とマンスリーの違いを契約形態で整理
両者は似ているようで、適用される法律も契約形態も全く違います。
- 民泊：住宅宿泊事業法（旅館業法）に基づく宿泊サービス。1泊から利用可能だが、住宅宿泊事業の場合は年間180日まで
- マンスリー：借地借家法に基づく賃貸借契約。最低1ヶ月以上の滞在が前提で、宿泊扱いではなく賃貸扱い
マンスリーマンションは「宿泊施設」ではなく「家具付き短期賃貸」です。そのためタオルや寝具などの宿泊用アメニティの提供義務はなく、入居者は住居として利用します。
民泊×マンスリー併用が合法になる2つの条件
民泊とマンスリーを併用するには、次の2つを必ず満たす必要があります。
条件1：マンスリー契約は1ヶ月以上であること
1ヶ月未満の貸し出しはマンスリーではなく、民泊（旅館業）扱いになります。つまり「ウィークリー」として年間180日を超えて貸し出すことはできません。1ヶ月以上の予約に限ってマンスリーとして合法に運用できる、というのが大原則です。
条件2：賃貸物件の場合は「転貸し可能」であること
オーナー所有物件であれば気にする必要はありませんが、賃貸物件で運用している場合は、賃貸契約書上で第三者への転貸が認められているかを必ず確認してください。多くの民泊運用可能物件は転貸可能ですが、稀に不可となっているケースがあります。
【最重要】定期借家契約書の締結が必須な理由
ここが多くの記事で抜け落ちている、しかし最も重要なポイントです。
マンスリーで貸し出す際は、必ず定期借家契約書を締結してください。契約書を交わさずに「1ヶ月以上滞在してくれたからマンスリー」という運用にすると、実態として民泊と判断され、年間180日のカウントに含まれてしまうリスクがあります。
定期借家契約にする理由は2つあります。1つ目は、一般的な普通賃貸借契約だと自動更新になり、退去させたいタイミングで退去させられなくなること。2つ目は、契約形態が「賃貸借」であることを書面で明確にすることで、民泊新法の180日制限から外せること。
契約書は紙の対面締結でも構いませんが、海外ゲストや遠方ゲストへの対応スピードを考えると、DocuSignやクラウドサイン、GreatSignなどの電子契約サービスの活用がおすすめです。最短即日で締結まで進めることができ、入居開始までのリードタイムを大幅に短縮できます。
民泊×マンスリー併用が違法になりやすいケース
逆に、以下のようなケースは違法と判断される可能性が高いので注意してください。
- 1ヶ月未満の滞在を「マンスリー」と呼んで貸し出している
- 定期借家契約書を交わしていない
- 賃貸物件で転貸不可なのにマンスリー運用している
- 民泊として年間180日を超えて営業している
違反した場合、20万円以下の過料または30〜100万円以下の罰金が科されます。詳細は国土交通省・観光庁の民泊制度ポータルサイトを確認してください。
【自社実例】民泊×マンスリーで4.5ヶ月78万円を獲得した話
ここからは、当社が直営する新大久保（東京）の1R民泊で、実際にどれくらいのマンスリー予約を獲得できたのかを公開します。
新大久保1R物件の民泊×マンスリー予約実績
同物件では、以下の期間でマンスリー予約を獲得しました。
| 滞在期間 | 滞在日数 | 売上 |
|---|---|---|
| 3/10〜4/14 | 約1ヶ月 | 18万円 |
| 6/14〜9/10 | 約3ヶ月 | 45万円 |
| 9/29〜10/31 | 約1ヶ月 | 15万円 |
| 合計 | 約4.5ヶ月／78万円 | |
かなり狭い1Rの物件にもかかわらず、3グループの方から合計4.5ヶ月分のマンスリー予約をいただいた形です。1ヶ月平均で約17万円。新大久保周辺の同等物件の家賃相場は8〜10万円程度なので、通常賃料の約2倍の単価でマンスリー貸しできていることになります。
民泊単独運用と比べた売上インパクト
仮にこの4.5ヶ月（135日）を民泊単独で運用していた場合、稼働率や繁忙閑散の影響で売上にバラつきが出ます。一方、マンスリーであれば1度の契約で1〜3ヶ月分の売上が確定し、その期間はゲスト対応や清掃手配の負担もほぼゼロ。「売上の安定 × 業務工数の削減」という二重のメリットがあります。
正直なところ、ここまで成果が出るとは想定しておらず、もっと早く民泊×マンスリー併用に取り組むべきだったというのが運営者としての反省点でもあります。
民泊×マンスリー予約のターゲットは誰か【物件タイプ別】
マンスリー予約を獲得するには、「誰が借りているのか」を理解することが何よりも重要です。当社の運営実績から見えた、物件タイプ別のターゲット像を共有します。
1K等の小型物件で入る民泊×マンスリー客層
意外に思われるかもしれませんが、1Kや1Rなどの小型物件で入るマンスリー予約の多くは、Airbnb経由のアメリカ人やオーストラリア人などの単身旅行者です。
彼らの動機は、いわゆる観光ではなく「1ヶ月東京に住んでみる、プチ移住を体験する」というもの。家具・家電・Wi-Fi・光熱費すべてが込みで、煩雑な賃貸契約も不要で滞在できるAirbnbのマンスリープランは、彼らにとって極めて合理的な選択肢です。
もう1つ重要な層が、海外在住の日本人で一時帰国している人です。彼らは長年海外で生活しているため、金銭感覚が海外仕様。日本の相場感で見ると割高な単価でも、海外の主要都市の家賃相場と比べると安く、価格にあまり敏感ではない傾向があります。
1LDK〜2LDK等の大型物件で入る民泊×マンスリー客層
一方、1LDKや2LDKといった大きめの物件は、ターゲットが大きく変わります。
多いのは、海外ファミリーの2ヶ月程度の短期出張・駐在です。本格的な駐在ではないので法人契約のサービスアパートメントを使うほどでもなく、かといってホテル滞在では家族向けの広さが足りない、というニッチなニーズに民泊×マンスリーがきれいにハマります。
このセグメントも、雇用主の会社負担で滞在費が出るケースが多く、価格感度は比較的低めです。
国内マンスリーサイト経由の客層との違い
Airbnb以外に、グッドマンスリーやマンスリーマンション.comなどの国内マンスリー専用ポータルにも掲載することができます。こちらの客層は、Airbnbとは全く異なります。
国内マンスリーサイト経由は、日本人ビジネスパーソンの長期出張・転勤、リフォーム時の仮住まい、地方から都市部に出てきた人の住居決定までの一時滞在などが中心。価格感度は高めで、当社の経験上、通常賃料の1.5倍程度が単価の上限になります。
しかし国内サイトには、Airbnbにはない大きなメリットが2つあります。1つは6ヶ月以上の超長期滞在に繋がりやすいこと。もう1つはOTA手数料がかからないことです。単価ではAirbnbに劣るものの、長期で安定収益が見込める点では、こちらも併用する価値があります。
民泊×マンスリー予約の獲得方法【弊社運営ノウハウ】
ここからが本記事の核心です。当社が実際に行っているマンスリー予約の獲得チャネルと、価格設定の具体的なやり方を公開します。
獲得チャネル1：Airbnbの民泊×マンスリー専用リスティングを作る
Airbnbでマンスリー予約を獲得する場合、通常の民泊リスティングの最低宿泊日数を1泊のまま運用していてはマンスリー予約はほぼ入りません。
当社が実践しているのは、以下の方法です。
- 同一物件で2つ目のリスティングを新規作成する
- 2つ目のリスティングは最低宿泊日数を29泊以上に設定する
- 2つ目のリスティングにはマンスリー専用の月額価格を設定する
- 2つのリスティング間でカレンダーを同期させ、ダブルブッキングを防ぐ
この設定にすると、Airbnbの検索で「1ヶ月以上の滞在」で絞り込んだ際にマンスリー専用リスティングが上位表示されやすくなり、海外ユーザーからのマンスリー予約が圧倒的に入りやすくなります。
さらに重要なのは、29泊以上の予約はAirbnb上で民泊新法の180日カウントから外せるという点です（この運用について、当社からAirbnb側に問題ない旨の確認も取っています）。これにより、180日制限を実質的に超えて運用することが可能になります。
獲得チャネル2：グッドマンスリー等の国内マンスリー専用サイト
Airbnbと並行して掲載しておきたいのが、グッドマンスリー、マンスリーマンション.com、ウィークリー＆マンスリーなどの国内マンスリー専用ポータルです。
これらのサイトの特徴は以下の通りです。
- 単価は通常賃料の1.5倍程度が上限（Airbnbより低い）
- OTA手数料がかからず、利益率が高い
- 6ヶ月以上の超長期滞在につながりやすい
- 日本人ビジネス利用が中心で、トラブルが少ない
Airbnbで高単価の短中期マンスリーを狙いつつ、国内サイトで長期安定の予約を取りに行く、というハイブリッド掲載が当社のおすすめです。
価格設定の鉄則：周辺家賃相場の2.5倍前後からスタート
Airbnb経由でのマンスリー予約獲得において、最も重要なのが価格設定です。当社の経験上、周辺家賃相場の2〜3倍、目安として2.5倍前後からスタートして、反応を見ながら調整するのが最適解です。
具体例で見てみます。
- 周辺家賃相場：8万円
- マンスリー予約目標単価：21万円／月（家賃相場の約2.6倍）
- 1泊あたり換算：約7,000円
家具・家電・Wi-Fi・光熱費込みで月21万円。これは前述のとおり、欧米系ゲストから見れば「東京の中心エリアにこの価格で1ヶ月住めるなら合理的」と判断されやすい価格帯です。
失敗事例：15万円で問い合わせ殺到も手残りゼロだった話
逆に、当社が一度やってしまった失敗事例も共有します。
新大久保1Rで一度1ヶ月15万円で出したところ、問い合わせが殺到しました。「これは需要があるな」と一瞬喜んだのですが、計算してみるとほとんど手残りが出ない設定でした。
- 売上：15万円
- OTA手数料：約2.3万円（Airbnb 15%換算）
- 家賃：約10万円
- 水道光熱費：約2万円
- 手残り：ほぼゼロ
「問い合わせが多い＝価格が需要に対して安すぎる」のサインです。マンスリー予約は1度受けると1〜3ヶ月の機会損失になるので、需要があるかではなく、しっかり利益が残る価格かどうかで判断すべきです。
「家賃分を回収できれば良い」というスタンスが重要な理由
もう1つ重要な考え方が、マンスリー予約で大きく黒字を狙いすぎないことです。
民泊新法には180日制限があるため、年間を通じての短期民泊収益にはどうしても上限があります。閑散期は売上が下がりますし、繁忙期に180日を消費しすぎると年末年始の高単価期に営業できないというジレンマもあります。
そのため、マンスリーは「家賃分＋αをしっかり回収できれば良い」というスタンスで設計するのがおすすめです。繁忙期のような高単価民泊と同じ利益率を狙おうとすると、価格が高すぎて長期予約が入らず、結局空室で機会損失が生まれます。
民泊×マンスリーの売上シミュレーション【物件タイプ別】
具体的にどれくらいの売上が見込めるのか、物件タイプ別にシミュレーションしてみましょう。
ワンルーム民泊×マンスリーの売上モデル
新宿、渋谷、池袋、新大久保などの都心ワンルームの場合、当社の運営実績ベースで以下のような構成が現実的です。
- 繁忙期2ヶ月（8〜9月など）：民泊で月70万円前後 × 2ヶ月 = 140万円
- 通常期8ヶ月：民泊で月30万円前後 × 8ヶ月 = 240万円
- マンスリー期2ヶ月：月18〜21万円 × 2ヶ月 = 36〜42万円
- 年間総売上：416〜422万円前後
もし通常期に稼働を抑え、マンスリー期間を3ヶ月確保できれば、安定収益が増えて運営工数も減るため、利益率はさらに改善する余地があります。
1LDK〜2LDK民泊×マンスリーの売上モデル
1LDK〜2LDKの中型物件は、海外ファミリーの2ヶ月滞在を想定すると、以下のようなモデルになります。
- 通常期6ヶ月：民泊で月100万円前後（4〜5万円／泊 × 20日稼働）× 6ヶ月 = 600万円
- マンスリー期2ヶ月：月40〜50万円 × 2ヶ月 = 80〜100万円
- 年間総売上：680〜700万円前後
ファミリー向け物件は、家族での1〜2ヶ月滞在が決まれば、客単価が単身マンスリーの倍以上になります。物件が大きいほどマンスリー単価の絶対額が伸びる構造です。
民泊×マンスリー併用の運用切り替えカレンダー設計
民泊×マンスリーを併用する際の最大のコツは、年間カレンダーを最初から戦略的に設計しておくことです。
繁忙期は民泊優先・閑散期はマンスリー優先が鉄則
基本戦略はシンプルです。
- 観光繁忙期（3〜4月、7〜8月、12月）→ 民泊優先で高単価を狙う
- 閑散期（1月、5月下旬〜6月、9月、11月）→ マンスリー優先で安定収益を取る
繁忙期にマンスリーで埋めてしまうと、本来1泊2万円超で稼げる時期を1泊7,000円で売ってしまうことになり、年間売上が伸び悩みます。逆に閑散期はそもそも稼働率が落ちるので、マンスリーで埋めた方が空室損失を防げます。
マンスリー優先型 vs 民泊優先型の戦略選択
運用スタイルは大きく2パターンに分かれます。
パターンA：マンスリー優先型
マンスリー予約を先に押さえ、空いた日に民泊予約を入れる。安定収益重視で、運営工数を減らしたい人向け。
パターンB：民泊優先型
民泊予約を先に取り、稼働しきれない月のみマンスリーで埋める。売上最大化重視で、繁忙期にしっかり高単価を取りたい人向け。
当社の経験上、都心の単身向け1RはパターンB、別荘地やファミリー向け1LDK以上はパターンAが向いている傾向があります。
物件タイプ別の最適配分
1Rのような単身者向けは、Airbnbでもマンスリーでも単独客の予約が入りやすく、民泊運用との切り替えがスムーズです。1LDK〜2LDKは、ファミリー向けのマンスリー予約は入ると単価が高い反面、頻度は単身ほどではないため、入った時には積極的にマンスリーを優先する判断が正解になります。
民泊×マンスリー併用運用で気をつけるべきこと
最後に、民泊×マンスリーを運用する上で必ず押さえておきたい実務ポイントを整理します。
定期借家契約書を必ず締結する（電子契約推奨）
前述の通り、定期借家契約書の締結は絶対条件です。締結していないと、滞在実態がマンスリーでも法的には民泊扱いとなり、180日制限の対象になってしまいます。
海外ゲストや遠方ゲストとのやり取りを考えると、紙の対面締結よりも電子契約サービスの利用が現実的です。当社では入居開始の最短7日前から契約締結フローを回せる体制を整えています。
クレーム要因を減らす（スマートロックの活用）
民泊で最も多いトラブルは「鍵の受け渡し・紛失」です。マンスリーで1ヶ月以上の滞在になると、合鍵の紛失リスクや、複数人で出入りする際の鍵管理の煩雑さがさらに増します。
暗証番号式のスマートロック（RemoteLOCKなど）を導入すれば、ゲストごとに有効期限付きの暗証番号を発行できるため、物理鍵の受け渡しを完全になくせます。Airbnbと連携させると暗証番号の自動発行も可能です。詳細は民泊の鍵を安全に受け渡す方法でまとめています。
固定費を下げる（代行費は月額固定が有利）
民泊代行会社の手数料は固定費の中で大きな比重を占めます。業界の主流は売上の20〜35%の歩合制ですが、マンスリーで高単価予約が入ると歩合制では代行手数料も比例して跳ね上がります。
これに対して、月額固定の代行サービスを利用すれば、売上が伸びても代行費は一定。マンスリー予約のような大型案件が入るほど、相対的に代行費の負担が軽くなり、利益率が改善します。月額固定で契約できる住宅宿泊管理業者のサービスもぜひ検討してみてください。
民泊×マンスリーに関するよくある質問
Q1. 民泊とマンスリーを同じ物件で併用することはできますか？
はい、可能です。住宅宿泊事業として民泊で運営する期間と、1ヶ月以上の定期借家契約によるマンスリー運用の期間を明確に分ければ、同じ物件でも併用できます。民泊の年間営業日数は180日までという制限を守り、マンスリー期間は必ず定期借家契約書を締結することがポイントです。
Q2. 民泊とマンスリーの違いは何ですか？
民泊は住宅宿泊事業法に基づく「宿泊サービス」で1泊から利用可能、年間180日まで営業できます。マンスリーは借地借家法に基づく「賃貸借契約」で、1ヶ月以上の滞在が前提となり、宿泊扱いではないため180日制限の対象外です。
Q3. 民泊の180日を超えた後にマンスリーで貸すのは合法ですか？
はい、1ヶ月以上の定期借家契約として適切に運用するなら合法です。ただし、最初は民泊として受け入れておいて、後から「実はマンスリー契約だった」と切り替える方法は認められません。最初から定期借家契約として、1ヶ月以上の利用を明確にした上で受け付ける必要があります。
Q4. Airbnbで民泊とマンスリーを併用するには具体的にどうすればよいですか？
同一物件で2つのリスティングを作成し、1つは通常の民泊用、もう1つは最低宿泊日数を29泊以上に設定したマンスリー専用にする方法が効果的です。29泊以上の予約はAirbnb上で民泊新法の180日カウントから外せるため、180日制限を実質的に超えて運用できます。詳しくは本記事「獲得チャネル1」をご参照ください。
Q5. グッドマンスリーなどの国内マンスリーサイトはAirbnbと比べてどうですか？
単価面ではAirbnbが圧倒的に有利（家賃相場の2〜3倍 vs 1.5倍程度）ですが、国内マンスリーサイトは6ヶ月以上の超長期予約につながりやすく、OTA手数料がかからない点が魅力です。Airbnbで短中期の高単価マンスリーを、国内サイトで長期安定収益を狙う、というハイブリッド掲載がおすすめです。
Q6. 民泊×マンスリー併用で違法になりやすいケースは何ですか？
主に2パターンです。1つは1ヶ月未満の滞在を「マンスリー」として貸し出してしまうケース。もう1つは定期借家契約書を交わしていないケース。いずれも実態として民泊と判断され、180日制限の対象になります。賃貸物件で運用する場合は、転貸不可契約のままマンスリー運用してしまうのも違法です。
Q7. 民泊×マンスリー併用で最も大事なポイントは何ですか？
定期借家契約書の締結と、Airbnb・国内マンスリーサイトの使い分けの2つです。契約形態を法的に正しく整え、ターゲット別に最適なチャネルから集客することで、180日制限を超えた年間収益最大化が実現できます。
【まとめ】民泊×マンスリーは累計380棟運営者が実証した売上最大化の最適解
民泊新法の180日制限がある以上、民泊単独運用では年間の半分しか売上が立ちません。残り半分を埋める最も現実的な解が、民泊×マンスリーの併用運用です。
本記事のポイントを振り返ります。
- マンスリーは1ヶ月以上の定期借家契約として運用すれば合法。契約書の締結は必須
- 当社の新大久保1Rでは、実際に4.5ヶ月分78万円のマンスリー予約を獲得した
- 1K等の小型はAirbnbで欧米単身者向け、1LDK以上は海外ファミリー向けに刺さる
- Airbnbは2つ目のリスティング（29泊以上設定）でマンスリー特化、国内サイトは長期安定収益で併用
- 価格は周辺家賃相場の2.5倍前後からスタートし、反応を見て調整
- 繁忙期は民泊、閑散期はマンスリーが基本戦略
民泊運営に必要な業務だけをカスタマイズ！
・各行政から求められる内容
・自分では対応できない業務
・難しそう / よく分からない業務
ご相談いただければ、あなたに必要な業務だけを弊社で対応し、コストを抑え利益率を高めながら、民泊運営が可能です。
成果報酬が高いと感じられている方や、地方で運営会社がいない場合などでも対応可能です。
ぜひ一度、オーダーメイド型民泊運営代行を見てみてください。
