「家主不在型の民泊をやりたいけど、管理を住宅宿泊管理業者に依頼しないといけない」
「管理を依頼するとコストがかかる」
家主不在型や部屋数が6室以上の民泊を運営する場合、住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務化されていますが、コストがかかるため自分で資格を取得して管理しようと考える人も多くいます。
結論からお伝えすると、住宅宿泊管理業者の資格を自分で取得して運営していく方法が一番コストがかからずおすすめです。
しかし、どのような手順でどのくらいの費用がかかるのかわからないという声もよく聞きます。
この記事では、住宅宿泊管理業者の資格を自分で取得するための手順や費用を詳しく説明していきます。
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
住宅宿泊管理業者の主な業務とは
住宅宿泊管理業者の主な業務は以下の通りです。
- ゲストへの鍵の受け渡し
- 周辺住民への対応
- 掃除やシーツ交換
- 住宅設備の維持管理
- ゲストからのクレーム対応 など
このように、安全面や衛生面の確保や近隣トラブルの防止など、責任を持って適正に運営をする必要があります。
24時間の対応が求められ、何かあった場合は駆けつけるなど大変な一面もありますが、ゲストと会話することや直接管理や運営を行うため、やりがいのある仕事と言えます。
自分で住宅宿泊管理業者の資格を取り、代行業者に依頼せずに安く民泊運営や管理をしたいという人は、次に説明する住宅宿泊管理業者の資格を取るためのステップを参考にしてください。
自分で住宅宿泊管理業者になる方法3ステップ
自分で住宅宿泊管理業者になるためには、以下の３ステップが必要です。
- 申請の要件があるか確認をする
- 国土交通大臣の登録を受ける
- 5年ごとに更新をする
このようなステップが必要になるため、詳しく説明していきます。
1.申請の要件があるか確認する
住宅宿泊管理業者として登録するために、まずは要件に合っているか確認します。
- 宅地建物取引士
- 管理業務主任者
- 賃貸不動産経営管理士
- 住宅の取引または管理に関する2年以上の実務経験
以上のような資格を持っている人が在籍している法人、もしくは個人であれば自分で持っていなければ、そもそも住宅宿泊管理業者として登録できません。
また、上記の要件を満たしている場合でも、国土交通大臣が登録を拒否する場合もあります。
- 心身の故障により民泊運営を的確に行えない人
- 登録を取り消されてから5年経過していない人
- 破産している人
- 負債が資産を上回っていたり、支払い不能に陥っていたりする人
その他にも拒否事項があるため、申請する前に確認してみましょう。
出典：国土交通省 住宅宿泊事業法に基づく民泊の管理業制度について
2.国土交通大臣の登録を受ける
住宅宿泊管理業者の登録を受けるためには、登録申請書と添付書類を合わせて、地方整備局などに提出する必要があります。
- 住宅宿泊管理業者登録申請書
- 登録申請者の市町村の長の証明書
- 登録申請者の略歴書
- 登録申請者の誓約書 など
これらの必要書類を提出しなければなりませんが、非常に数が多いため、一つひとつチェックをしながら漏れのないように準備をしましょう。
オンライン申請の場合は、自動的に適切な提出先に出されますが、窓口の場合は住宅が所在する地域の地方整備局などになるため、該当する提出先を調べる必要があります。
「地方整備局建設産業課一覧」よりどこに提出すれば良いかを確認してみてください。
また、新規申請では、免許登録税として90,000円の支払いが必要です。
書類に不備がないか確認・審査され、問題がなければ登録番号が発行されます。
3.5年ごとに更新をする
無事に住宅宿泊管理業者の登録が終わって民泊運営を始めても、5年ごとの更新をしなければ営業ができなくなるため注意が必要です。
登録の更新申請期間は、有効期間満了日の「90日前〜30日前」の間になり、事前に連絡は来ないため忘れないように準備しましょう。
必要書類は、住宅宿泊管理業者登録申請書など、新規の登録申請時と同様です。
更新時には、更新登録手数料として19,100円（民泊制度運営システムを利用しない場合は19,700円）が必要になります。
住宅宿泊管理業者を自分で行うメリット2選！
これまで住宅宿泊管理業者の申請について説明してきましたが、自分で行うメリットとしては主に2つあります。
- 民泊運営代行会社に依頼する必要がなくなる
- 自分の好きなように民泊運営ができる
1.民泊運営代行会社に依頼する必要がなくなる
民泊新法により、基本的には運営や管理を住宅宿泊管理業者の資格を持っている民泊運営代行会社に委託しなければ民泊の許可は下りませんが、自分で管理業者の資格を取ればその必要はありません。
そのため、民泊運営代行費用の平均額と言われている、毎月約10万円程度の出費がなくなり、利益額が最大化する良さがあります。
2.自分の好きなように民泊運営ができる
民泊運営代行会社に依頼した場合、その会社の運営方針や規定に沿う必要がありますが、自分で行う場合はその必要がなくなり選択肢が広がります。よくある話としては、ゲストに定型文しか送らないと言われて、物件のレビューが下がるという心配もなくなります。
また、ゲストと直接コミュニケーションを取れるため、要望やニーズが分かり、より高評価を得られる民泊に改善することも可能です。
このように、自分でしっかり民泊を運営していきたい人にとっては、住宅宿泊管理業者の資格はぜひとも自分で取っていただきたいものとなります。
住宅宿泊管理業者を自分で行うデメリット2選！
自分で住宅宿泊管理業者の資格を取得すると、コストがかからず自分好みの民泊運営ができるというメリットはありますが、デメリットもあります。
ここでは注意すべきデメリットを2つお伝えします。
- 宅建などの資格がないと住宅宿泊管理業者の申請ができない
- 申請から登録できるまで時間がかかる
1.宅建などの資格がないと住宅宿泊管理業者の申請ができない
- 宅地建物取引士
- 管理業務主任者
- 賃貸不動産経営管理士
- 住宅の取引または管理に関する2年以上の実務経験
これらの資格がないと、そもそも申請ができません。
自分で勉強をして資格を取得しようと思っても、宅建では学習時間が300時間程度必要になり、合格率も15％前後でコストも時間もかかります。
そのため、今の段階で資格を持っていない場合は、住宅宿泊管理業者の登録は難しいと考える方が良いでしょう。
2.申請から登録できるまで時間がかかる
住宅宿泊管理業者になるには、国土交通大臣の登録を受ける必要があり、書類の提出窓口は各都道府県の地方整備局などになります。
提出書類を揃えるのに手間や時間がかかるうえに、申請してから登録通知が来るまで約3ヶ月ほど必要です。
そのため、今すぐ民泊を始めようとしても時間がかかり機会損失になってしまいます。
このように、自分で管理業者を取るためには、指定された資格の保有と時間的な余裕が必要で、一般的な人には非常にハードルが高そうに見えてしまいます。
しかし、宅建のなどの資格がなくても、民泊代行費用を抑える方法があるのでご紹介します。
宅建などの資格がなくても自分で住宅宿泊管理業者を取得する方法
結論を最初にお伝えすると、以下の資格を持っていない場合は、住宅宿泊管理業者の資格を取得できません。
- 宅地建物取引士
- マンションの管理業務主任者
- 賃貸不動産経営管理士
- または、住宅の取引や管理における2年以上の実務経験
しかし、管理業者の資格を無理に取得しようとしなくても、民泊運営を自分でやらせてくれる良心的な住宅宿泊管理業者に依頼すれば、自分で資格を取得したのと同じようなことになります。
このような業者は数少ないですが、弊社では月額19,800円から住宅宿泊管理業者との契約締結ができるサービスを提供しています。清掃や予約管理などはオーナーさんが対応する分、代行費用の相場の1/10程度で契約可能です。
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