民泊は駅から近くなければ収益化が見込めないのでしょうか？いいえ、そんなことはありません。全ての物件が収益化できるわけではありませんが、きちんとしたコンセプトとターゲット、見せ方をうまく工夫すれば、駅から遠くても駅近物件以上に収益化を見込めます。
当記事では、駅から遠い民泊を人気物件にする方法を詳しく解説します。
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
１. 【駅から遠い民泊は不利？】人気物件になる３つの条件
民泊として物件の条件が悪ければ悪いほど、民泊で利益を上げるのは難しいのが現状です。民泊ビジネスを成功させる上で鍵を握るのは、何といっても物件の条件です。具体的には、以下の３つが主な条件になります。
- 物件の立地
- 物件の収容人数
- 物件の設備
1-1.民泊の物件の立地の良さは駅近だけではない
物件の立地条件は民泊の稼働率を大きく左右します。立地に関して特に重視したいポイントは、次の3つのポイントです。
- 最寄り駅からの近さ
- 人気の観光エリア・観光スポットまでのアクセスの良さ
- 主要都市や空港からのアクセスの良さ
最寄り駅から近いことは大きなポイントになりますが、最寄り駅から少し離れていても、人気の観光スポットに近いエリアは、民泊の稼働率が非常に高くなっています。
特に、観光スポットが近い物件は、リスティングのタイトルや紹介文の中にアピールポイントとしてスポット名を加えることができるため、結果として「駅近」よりも集客力のアップにつながります。
例えば、「鎌倉の大仏まで徒歩10分！」や「渋谷、新宿まで乗り換えなしで20分！」などといったタイトルが良いでしょう。
逆に、観光スポットから離れていても、電車でのアクセスがよい物件は十分に稼働が見込めます。
1-2.民泊物件の収容人数は多い方が良い！
収容人数が多ければ多いほど、利益は出しやすくなります。
一軒家の民泊の場合、仮に１泊５万円だったとしても１０人で泊まれる場合、１人あたり５０００円で泊まることができる計算なので、ゲストからしてもとてもリーズナブルなのです。
さらに、１８０日制限がある現状ですと、いかに客単価を高めるかが重要ですので、１泊５万円の民泊は非常に良い物件と言えるでしょう。
ですから、大人数で泊まれるタイプの民泊は、利益が出しやすいのが特徴です。一方でワンルームの物件などは、どんなに立地条件が良くても、客単価が低くなってしまいがちなため、利益が出しづらいのが現状です。
つまり、民泊の利益を最大化する上でポイントになってくるのが、物件の最大収容人数なのです。
1-3. 意外と盲点の民泊物件の設備
立地や収容人数に続いて大事なのが、物件の設備です。
例えば、大きなスーツケースを持って海外からやってくるゲストにとって「エレベーターの有無」や「洋式トイレかどうか」といった点は、意外とチェックされています。
特に、訪日外国人ゲストの多くは、和式のトイレを非常に嫌う傾向にありますので、築年数の古い物件の運用を検討している場合は注意が必要です。事前にトイレだけでもリノベーションしておくことをおすすめします。
さらに、訪日外国人ならではの人気のポイントが「バス・トイレ別」となっている物件です。ホテルなどではバス・トイレが一緒になっているケースがほとんどですので、日本の一般的な家庭のようにバス・トイレが別になっていると、非常に喜ばれます。
２．【実例2選】最寄り駅から遠くても人気の物件
駅から遠い物件でかつ予約が一定数入っている民泊物件が長崎県や長野県、山梨県の別荘地などにあります。これらの物件は、最寄り駅から20〜30分ほどの場所にあり、間違っても「駅近」とはいえません。しかし、収益性が見込める一定数以上の予約で毎月埋まっています。
2-1.最高のおもてなしを提供する長野県の民泊
例えば、長野県佐久穂町にある大日向集落から少し山側へ入った、山の中腹にあるテラスハウスは、最寄り駅からは車でないとたどり着くことができません。
しかし、854件（2020年3月17日現在）もあるレビューにざっと目を通してみると、Air bnbのスーパーホストに認定されているこちらの民泊ホストの方は非常にこまめに連絡をくれるそうで、宿泊された方は、ホストの方からの温かい「おもてなし」に感動されていることが伺えます。また、リピーターも多いことが分かります。
ゲストの多くは都会の喧騒を忘れ、山小屋暮らしを求めてやってくる方が大半です。朝は野鳥の声で目を覚まし、夜は静寂の中、満天の星空を眺めることができます。
2-2.ヒノキの露天風呂付きの長崎の民泊物件
長崎県長崎市にある檜の露天風呂付の古民家は、決して最寄り駅から近いとはいえません。しかし、1日1組に限定（最大収容人数8名）するこちらの民泊は、なかなか予約が取れないことで有名です。
築60年の古民家を改装したこちらの民泊物件は、趣のある造りで露天風呂が備え付けられています。坂本龍馬をはじめ、幕末の志士たちの活躍を伝える「亀山社中記念館」など、史跡が点在するエリアに位置するため、見どころが非常に多く、江戸中期から続く長崎で最も古いといわれている商店街『中通り商店街』にも近いところがポイントだといえます。
これらの民泊は、周囲を気にすることなく、のんびりと自分たちだけの時間を過ごすことができる一軒家タイプですので、グループや小さなお子様連れのファミリーに一定数の需要があります。
３．駅から遠い民泊の3つの成功要因
駅から遠い場所にある民泊でも、以下の3つの要因で成功すればお客様に来てもらいやすくなります。
- ターゲティング
- 差別化
- 集客
具体的に見ていきましょう。
3-1.ターゲティング
民泊に泊まってほしい方のターゲティングが成功すれば、駅から遠いというマイナス要因がマイナスになりません。駅から遠いことをマイナスだと感じない方をターゲットにすればいいのです。
たとえば、車で移動している日本人をターゲットにした民泊なら、駅近である必要はありません。民泊だからといって、必ずしも海外の旅行者をターゲットにしなければいけないわけではないです。
ターゲティングは民泊経営をするうえで重要な「コンセプト設計」の1つです。
民泊経営のコンセプト設計についてはこちらの記事でも詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
１泊１万円以上の民泊を運営するコツや成功事例を見てみる
3-2.差別化
他の民泊にはない差別化要因があれば、多少駅から遠くてもお客様は足を運びます。
たとえば、以下のように差別化を図れます。
- 無料送迎などの細々したおもてなしをたくさん用意する
- 和食を一緒に作って食べるサービス付き
- 日常を忘れて自然を満喫できる散策コースがある
民泊を利用するお客様が、遠くても行ってみたいと感じる何かを用意できれば、差別化につながります。
3-3.集客
ターゲットに合わせた集客方法を使えば、利用者数を最大化できます。民泊の集客で使えるサービスはたくさんありますが、ターゲットの方に情報が届かなければ意味がありません。
たとえば、日本人の方をターゲットにするなら、Airbnbよりブッキングドットコムを使ったほうがお客様に知ってもらいやすくなります。
SNSやホームページを使った方法もあるので、ターゲットに認知してもらう方法を考えてみましょう。
４．駅から遠い民泊はおもてなしで差をつけよう
一般的に「駅近」であることが民泊の必須条件となりますが、他にはないコンセプト設計をしたり、送迎の無料サービスを行うなどゲストにとってうれしい「おもてなし」、すなわち付加価値のあるサービスを提供することで、駅から遠い民泊物件でも十分に収益を上げることができます。
実際に辺鄙な場所でも高単価＆高稼働率を実現できた例を以下の記事で紹介しています。
田舎の民泊でも利益を上げられた実例を見てみる
そのためには、まずはオーナー自身がどのような戦略設計をするのかが大切になってきます。
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