2018年に民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行されたことで、民泊営業は年間180日間まで可能になりました。オーナーによっては遊休不動産を民泊転用したり、民泊物件を180日間運営した後にマンスリーで貸したり、はたまた、既存のマンスリーマンション・サービスアパートメントを180日間まで民泊形態で運用するなど、施設の運営方法が多様化しています。
本記事では、民泊とマンスリーの併用型で施設運営をする際のポイントを徹底解説します。
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
民泊とマンスリー併用型では法律違反になる？
民泊とマンスリーの併用型が法律的に問題ないか？という点について解説します。
- 1か月以上の予約であれば合法
- 賃貸契約で転貸し可能であることが条件
以上の2点について説明します。
1か月以上の予約であればマンスリーでも合法
１か月未満の滞在の場合は、年間180日しか稼働できない民泊新法に抵触してしまいます。つまり、ウィークリーでの貸し出しはできません。
しかし、１か月以上の予約が入るマンスリーマンションは一般的な賃貸と同じ扱いになり、民泊扱いになりません。180日稼働させた後の残りの期間は、民泊扱いにならないマンスリーマンションでの運用が最適解です。
賃貸契約で転貸し可能であることが条件
賃貸契約で転貸し可能であることが条件です。
ほとんどの場合、民泊運用できる物件は転貸し可能物件であるため、そこまで気にしなくて良いでしょう。
しかし、一般的に、賃貸物件では賃貸契約書上、物件を借りた後に再度事業用として第三者に貸し出す転貸しが禁止されています。そのため、転貸し可能物件でなければ、マンスリーマンションとして貸し出すことはそもそもできない点は注意が必要です。
民泊とマンスリーの併用型でどれくらい売上が増えるのか？
1年間(365日)での民泊での営業日数の上限は年間180日ですが、残りの185日間をマンスリーマンションとして稼働できれば、理論上、売上を最大化できます。それでは具体的にどの程度の売上アップが見込めるのか、物件の部屋タイプ別(ワンルーム・1~2LDK)に算定してみましょう。
ワンルームタイプの場合
まずはワンルームタイプの物件で算定してみます。例えば都内の新宿や渋谷、池袋周辺であれば、民泊として毎月15日程度稼働すると30万円前後の売上が見込めます。（1泊あたり2万円前後）
8月～9月などの繁忙期は30日フルで稼働するため、客単価も上がり70万円程度まで期待できますし、民泊として180日の営業が終わった後に、マンスリー運用を行うと、さらに15~20万円の月間売上を確保できます。この場合の年間の総売上は、少なくとも400万円前後です。
（繁忙期２か月間、通常運用期間８か月、マンスリー運用１か月）
もし、繁忙期ではない通常運用期間で月間20日ほど稼働（金土日月の４日間はほぼ埋まる＋時々1週間単位の予約が入る）すれば、マンスリーは２〜３か月程度運用することができます。
1LDK〜2LDKの場合
続いては1LDK~2LDKの物件の場合です。こちらは1泊あたり4~6万円の単価で計算します。民泊運用時は通常期間が毎月20日稼働で、繁忙期が30日稼働(人数が多いほど、長期予約になりやすいため)
通常期間：1日単価5万円
繁忙期：1日単価6万円
と想定すると、
通常期間６か月：月間100万円の売り上げ×6か月=600万円
マンスリー２か月：月間20万円×２か月＝40万円
年間トータルの売上は640万円と計算できます。
【物件タイプ別】民泊とマンスリーを併用して売上を最大化させるコツ
とはいえ、民泊とマンスリーを併用する際に、その運用の切り替えには少しコツが要ります。物件のタイプによって利用者の属性が異なりますので、それぞれご紹介します。
ワンルームタイプの場合
ワンルームタイプの場合は、単身者がマンスリーを借りてくれやすいので、先に民泊で稼働できる時にしっかり180日稼働しておくことがおすすめです。なるべく早く180日運用して、残った期間をマンスリーとして貸し出すことで、空室率を減らす(売上を最大化する)ことができます。
1LDK〜2LDKの場合
一方で1LDK~2LDKのような物件タイプの場合は、宿泊可能人数が４〜５人以上のような ファミリー向けの物件になるので、マンスリー予約がワンルームよりも入りにくい傾向にあります。そのため、マンスリー予約が入った場合は積極的にマンスリーを優先しましょう。
その上で、マンスリーが入らない時に民泊の予約を取ることが、売上を最大化する近道といえます。
民泊とマンスリー併用型運用で気をつけるべきことは？
民泊とマンスリー、2つの運用をする場合に気を付けるべきことはなんでしょうか。今回は以下の2点をご紹介します。
- クレーム要因を可能な限り減らす
- 固定費を下げる
クレーム要因を可能な限り減らす
意識しておくべきポイントの一つ目は、「クレーム要因を減らす」ことです。民泊で特に多いトラブルは、「鍵の受け渡し・紛失」です。管理している物件の近くに住んでいればある程度は予防できますが、オーナーが遠隔に住んでいたり、複数物件を管理したりといったケースでは鍵の管理がより煩雑になります。
数泊だけの民泊滞在はもちろん、マンスリーの場合も鍵の紛失リスクはあるため、暗証番号式のスマートロック(例：RemoteLOCK)を導入すると便利です。物理鍵を貸し借りする必要がなくなるので、鍵の交換費用が不要になりますし、何より鍵の受け渡しに関するトラブルを減らすことができます。
RemoteLOCKはAirbnb(エアビー)とシステム連携していて、Airbnbにゲストから予約が入ると、滞在期間中のみ有効な暗証番号を自動で発行することができます。
公式サイト：RemoteLOCK(リモートロック)
こちらの記事でおすすめのスマートロックや、鍵の受け渡し方法などをまとめていますのでご覧ください。
民泊の鍵を安全に受け渡す方法について確認する
固定費を下げる
ポイントの2つ目は、「固定費を下げる」ことです。賃料や水道光熱費など、どの物件でも発生する固定費もありますし、民泊代行会社に年間を通して支払う「代行費用」も固定費として挙げられます。同じ売上でも費用が増えればそのぶん収益が減ってしまいますので、これらの固定費を抑えることは民泊運営において大切です。
しかし、民泊とマンスリー併用型で運営する際は、民泊が動かないマンスリー期間も代行費用を支払う必要がある点に注意しましょう。毎月10万円以上の固定費がかかる民泊代行は避けたほうが無難です。（一般的に10~20万円の代行費用がかかるため）
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民泊とマンスリーに関するよくある質問
民泊とマンスリーに関するよくある質問をまとめました。
- 民泊とマンスリーの違いは？
- 民泊やマンスリーの経営に資格は必要？
- 民泊とマンスリー併用型で違法になるケースは？
順番に見ていきましょう。
民泊とマンスリーの違いは？
民泊とマンスリーの違いは、簡単にいうと以下のイメージです。
- 民泊：住宅を活用した宿泊施設。1泊から泊まれる
- マンスリー：期間限定で住居として貸し出されている。最低滞在期間あり
マンスリーマンションは宿泊施設ではなく、あくまで賃貸物件の1つなので、家具が付いていることはあっても寝具やタオルが提供されることはありません。
民泊やマンスリーの経営に資格は必要？
民泊もマンスリーも経営するために資格の勉強をする必要はありません。ただ、どちらも守るべき法律が定められている点に注意しましょう。
民泊は旅行業法に基づいて旅行業登録を行う必要があります。この届出が、民泊運営に踏み込めない方が一定数いる要因です。
マンスリーは借地借家法に基づき、利用者と契約を交わします。普通賃貸借契約だと自動更新になってしまうので、都度契約を結ぶ必要がある定期建物賃貸借契約にするのが一般的です。
民泊とマンスリー併用型で違法になるケースは？
違法になるケースは、大きく分けて2つあります。
- 民泊の届け出を提出していない
- 180日以上営業した
違反した場合、20万円以下の過料または30〜100万円以下の罰金が科されます。
【まとめ】民泊とマンスリー併用型が民泊投資の最適解
いかがでしたでしょうか。繰り返しになりますが、民泊新法で民泊を運用する場合は年間180日しか運用できません。残った期間に少しでも売上を立たせるためにも、マンスリー運用を併用した運営がおすすめです。
民泊×マンスリー経営の戦略をじっくり考えたい方は、民泊業務の一部を外注するのもいいでしょう。
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