「これから民泊事業を始めたいけど、運営するために必要な法律の理解が難しい」
「民泊事業を始めているけど、180日ルールがありうまく利益が上がらない」
このように、民泊を始める上で、民泊新法（住宅宿泊事業法）を理解しなければなりません。
特に、1年間に営業できる日数が180日と決まっている点には注意が必要です。
とはいえ、1年間のうち180日しか営業できないとなると、民泊事業の売上には限界があります。
ここでは、民泊の180日ルールの特徴や対応策、180日ルールの中で黒字化する方法などを紹介します。
また、365日稼働させる「マンスリーマンション」と「民泊」のハイブリッド型の裏技もお伝えしています。
池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開
2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。
客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。
民泊の180日ルールとは？
民泊の180日ルールとは、民泊新法（住宅宿泊事業法）で年間の運営可能な日数が180日以内と定められた制度のことです。
民泊新法とは、2018年6月15日に施行された法律であり、以下のルールが定められています。
- 年間営業可能な日数が180日以内
- 一定基準を満たす住宅が対象
一定基準を満たすためには、民泊新法（住宅宿泊事業法）設備要件と居住要件をクリアする必要があります。
設備要件
- 台所
- 浴室
- トイレ
- 洗面所のように手を洗える場所であること
居住要件
- 実際に生活できる設備が整った家であること
- 賃貸のようにいつでも他人に貸せる状態の部屋・家であること
どちらも「きちんと生活できる家」を民泊として貸し出すようにしてくださいということが法律で定められています。上記の条件を満たした上で、民泊を運営しましょう。
民泊の始め方を詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
民泊の180日ルールができた理由・背景
民泊の180日ルールができた理由・背景としては、ホテル業界の保護とヤミ民泊の存在があります。
1つ目のホテル業界の保護に関して、民泊が増えすぎることとホテルよりも価格が安い民泊にお客様が取られてしまい、ホテルが倒産してしまうという懸念から、民泊の規制を厳しくしたいというホテル業界の思惑があります。
また、行政としても若者や外国人が民泊で騒ぐことによって、近隣住民からのクレームに悩まされていたり、適切なごみの分別ができていなかったりなど頭を悩ませていました。
そのようなときに、民泊を規制する法律を作ろうという動きになり、民泊オーナーとしては非常に厳しい条件を突きつけられた民泊新法が成立しました。
民泊の180日を過ぎたら罰則はあるのか？
このような厳しい民泊新法ですが、年間運営可能日数である180日を過ぎたら、罰則があるのか気になる方もいるでしょう。
結論からお伝えすると180日を超えた場合、6ヶ月以下の懲役もしくは3万円以下の罰金が科されます。
正しくは民泊新法での罰則というよりも、旅館業の許可を取らずに無許可で運営したことによる、旅館業法としての罰則となります。
このような罰則があるため、必ず年間180日以内の運営をするように気をつけましょう。
民泊の180日ルールの対応策4選
このように、民泊運営では法律で「180日しか運営ができない」と定められているため、現実的に180日以上運営はできないのが実情です。
しかし、他の方法を組み合わせることで365日運営する方法もあります。
具体的には以下の4つです。
- 簡易宿所にする
- 特区民泊にする
- マンスリーマンションにする
- レンタルスペースにする
それぞれ民泊をする場所や条件によって、できることが異なるため、条件に適しているものからやりましょう。
1. 簡易宿所にする
民泊の180日ルールの対応策として、簡易宿所にする方法があります。
簡易宿所とは旅館業法の許可を取った民泊のことで、普通のホテルと同じように365日運営できます。
しかし、許可を取るためには、都道府県に申請したり、かなり複雑な消防施設の設置をしたりする必要があるため許可取得のハードルはかなり高いのが実情です。
2. 特区民泊にする
民泊をする場所によっては、特区民泊として運営することも1つの方法です。
特区民泊とは、民泊新法の影響を受けずに365日運営できる場所のことです。
また、消防設備のような厳しい要件も民泊新法や旅館業法ほどではないので、比較的簡単に民泊運営ができます。
特区民泊が認められている地域は以下の通りです。
- 東京都大田区
- 北九州市
- 新潟市
- 千葉市
- 大阪府大阪市・八尾市・寝屋川市
上記の地域に該当している場合は、特区民泊として運営することがおすすめです。
3. マンスリーマンションにする
民泊の180日が過ぎたあとに、マンスリーマンションとして提供することで、1年中運営できます。
マンスリーマンションとは、主に1ヶ月から1年の期間限定で契約する、家具・家電・キッチンつきの賃貸マンションのことです。
マンスリーマンションは民泊と異なり、1ヶ月以上の宿泊のほとんどのため、民泊より安定した収益が見込めます。
また、民泊として活用しているため、新たに買い揃えるものも少なく、すぐに始められるにも関わらず、エリア相場の賃料の1.2倍程度で貸し出せるのでおすすめです。
4. レンタルスペースにする
民泊とレンタルスペースを併用することで、180日を超えて営業ができます。
レンタルスペースを運営する際は、民泊新法の場合レンタルスペースと併用できません。
東京都産業労働局が発行している住宅宿泊事業ハンドブックに「宿泊以外の時間貸しの利用はしないでください」と記載があります。
しかし、旅館業法の簡易宿所営業は、時間貸しが可能なため、許可を得ることで、民泊と併用できます。
旅館業法の申請は難しいため、ハードルは高いですが、レンタルスペースと併用したい場合は必ず許可を取得しましょう。
民泊の180日ルールで黒字化させる3つのポイント
民泊の180日ルールの対応策を紹介しましたが、基本的には180日の稼働の中でしっかり利益を最大限生んで黒字化することが重要です。
民泊事業を黒字化するポイントを3つ紹介します。
- SNSを活用する
- 部屋のデザインにこだわる
- 固定費を抑える
それぞれポイントを紹介するので、自分ができるところから始めましょう。
1. SNSを活用する
民泊はAirbnbや楽天トラベルなどの予約ポータルサイト（OTA）を使うことが多いですが、それに加えてSNS集客での予約者を増やすことも重要です。
SNS経由の予約者の場合、予約ポータルサイトとは異なり手数料がかからないため利益率が高まります。
実際にこのようなインスタグラムを運用し、SNS経由のみで毎月数十件の予約が入っているケースもあります。
うまくいっているインスタグラムは、女子会や家族連れ、カップルなどそれぞれ民泊のターゲットに合わせた写真の見せ方をしています。
また実際に宿泊してくれたゲストの方にインスタグラムへの投稿やタグ付けなどをお願いするなどしてフォロワーを増やすことも多いです。
SNSに関わらず、OTAサイトなどで予約が入りやすい物件写真の撮り方にはコツがあります。
こちらの記事で紹介しているコツやポイントをおさえるだけで、物件の魅力がグッと伝わるようになるのでぜひ確認してみてください。
OTAサイトで予約が入りやすい民泊写真の撮り方とは
2. 部屋のデザインにこだわる
民泊事業を成功させるためには、部屋のデザインにこだわる必要があります。基本的にはホテルライクにするか、カフェ風のインスタ映えを狙うおしゃれさかのどちらかになります。
外国人ウケが良いと思って和テイストにした場合でも、実はホテルのような部屋の方が予約率が高いということがよくあります。
また、家具家電の配置に悩む場合は、インテリアコーディネーターにココナラなどで依頼して、ホテルライクなお部屋にしてもらうこともおすすめです。
3. 固定費を抑える
最後に最も重要なポイントで見落とされがちなものが、固定費を抑えることです。
どれだけ売上が高くても、清掃や運用代行、備品などにお金がかかってしまっては、最終的に手元にほとんどお金が残らないこともよくあります。
一般的に多くの経費がかかるものとしては、下記のようなものが代表的です。
- 民泊集客ポータルサイトの手数料
- 宿泊者用の歯ブラシやタオルなどのアメニティや清掃費
- 運用代行業者への代行手数料
集客のためにAirbnbや楽天トラベルなどに支払う手数料は仕方がない部分もありますが、極力SNS集客や自社のHP集客で手数料を抑えておくことが大切です。
また、アメニティーや清掃費についてはゲストの満足度に関わる部分のため、絶対にケチってはいけません。
唯一、固定費を削減できるものとしては、運用代行会社に支払う代行手数料です。
民泊運用代行業者をうまく使う方法
民泊運営業者をうまく使う方法は、予約管理や清掃などの代行を丸投げして、オーナーが経営戦略に集中することです。
経営戦略を担えるのはオーナーしか居ないので、その他の雑務を効率化し、頭脳をフル回転できるようにしてください。
売上に直結しない雑務に時間を割くのではなく、売上を上げるための戦略を練るために時間を使いましょう。
自分で民泊運営を行う場合は、民泊の届出に必要な住宅宿泊管理業者との契約が必要になります。月額19,800円から契約できるサービスを使うことで毎月2万円程度の出費のみで民泊を運営できるようになるので参考にしてみてください。
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