【2026年最新】京都・大阪の民泊運営代行会社10選！月額19,800円〜の会社も

京都・大阪で民泊運営代行会社を探していても、どの会社が自分の物件のエリアまで対応してくれるのか分かりにくいのが実情です。とくに大阪市では2026年5月29日をもって特区民泊の新規受付が終了し、これから新しく始める場合は旅館業か住宅宿泊事業（民泊新法）を選ぶ形に変わりました。京都市も現地対応管理者の駐在要件があるため、代行会社選びの基準は数年前とは大きく変わっています。

本記事では、2026年9月時点で京都・大阪の民泊運営代行を依頼できる会社を9社ピックアップし、料金・対応エリア・サービス内容まで整理しました。完全代行と部分委託（再委託型）の両方を選定しています。

今回さまざまな代行会社をご紹介していますが、今回の一覧の中で最安値は下記のサービスとなっています。

監修者

民泊管理バンク　代表　高橋拓真

累計380棟の民泊代行実績！ゲスト満足度96.3%

2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、自社ブランドThe Natureを展開。

これまでの運営実績に基づきリアルな情報を発信している。

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京都・大阪でおすすめの民泊運営代行会社10選

京都・大阪で民泊を運営する方におすすめしたい代行会社を9社ピックアップしました。料金体系や対応エリアはそれぞれ大きく異なるため、各社の公式サイトで公開されている情報をもとに整理しています。

月3万円で丸投げ民泊代行を依頼できる「AI民泊代行」

AI民泊代行は、月額3万円の完全定額制で、集客・予約管理・ゲスト対応・清掃手配までを一気通貫で代行するサービスです。

AIで対応できる範囲はAIが処理し、人の判断が必要な部分は24時間体制で日本人スタッフが対応するハイブリッド運用により、品質を保ちながらこの価格を実現しています。近隣相場やエリアのイベント、閑散期・繁忙期の違いに応じて1円単位で料金を調整するため、年間収支を最適化できることも特徴の1つです。

また料金も1〜2泊分の売上でペイできる月額3万円のため、赤字リスクを最小限に抑えることが可能です。

詳細は公式サイトをご確認ください。

公式サイト：https://bizpato.com/ai/

必要な業務だけを月額固定で依頼できるオーダーメイド型民泊運営代行「民泊管理バンク」

民泊管理バンクは24時間日本人のバイリンガルスタッフが対応するホテルに匹敵するハイクオリティーの民泊代行です。
特に1泊数万円以上の別荘や高級民泊においては、ゲスト対応の質がレビューに直結します。

そのようなホテルと同じクオリティを求める民泊オーナー様や物件の運営にぴったりな会社です。

月額定額制で必要なもののみ委託できるため、丸投げの希望から一部のみ委託をし、経費を抑えたいという方にもおすすめです。

実際にゲストからの口コミは星4以上のレビューが96.8%と圧倒的な満足度を誇り、安心して運営をいたできる会社として定評があります。

公式サイト：https://bizpato.com/minpaku/

>>民泊管理バンクのプラン詳細を見てみる

丸投げで委託しながら大幅収益改善事例多数｜＆Host（アンドホスト）

＆Hostは、全国で対応している完全代行サービスです。物件取得後の届出やインテリアコーディネートをはじめとした運営開始前のサポートから、予約サイトへの掲載、ゲストメッセージ対応など運営開始後まで、一気通貫で対応している点が特徴です。

また、料金調整に強みを持っており、運営開始後に収益改善につながった事例が非常に多いのも魅力。現在の代行会社に不満がある方や、収益面に不安を感じている方は、他社比較も兼ねて一度相談してみることをおすすめします。現実的にどれくらいの収益が見込めるのか、誠実に対応してくれると定評があります。

さらに、審査（契約戸数やエリアなどの条件）次第では、運営代行手数料が最大10%まで引き下げられる点も魅力です。一棟複数戸の管理や、大人数を収容できる物件の運営実績も豊富で、複雑なオペレーションにも安心して任せることができます。

>>＆Hostのサービス詳細と実績を見てみる

大阪・京都・福岡で運営代行を展開する「株式会社MATATABI」

MATATABIは、大阪・京都を中心に民泊・ゲストハウス運営を行う代行会社です。住宅宿泊管理業者として登録しており、清掃とゲスト対応、宿泊価格の調整、緊急時対応までをまとめて任せられます。

料金は完全成果報酬型で、運用をほぼ任せる「運用代行プラン」が純売上の20%、価格調整やゲスト対応など一部を自分で担う「スタンダードプラン」が純売上の10〜15%と、関与度に応じて選べる設計です。初期費用は35万円〜で、事業規模により見積もりとなります。

大阪事業所（中央区西心斎橋）に加えて京都事業所（伏見区）と福岡事業所を構えており、京都・大阪の両方に現地拠点があるのが強みです。ガイドツアーや飲食事業も手がけているため、宿泊以外の体験価値まで含めて相談したいオーナーに向いています。

東京・大阪・京都で完全成果報酬型の代行を行う「Dent株式会社」

Dent株式会社は、東京・大阪・京都の3エリアで民泊運営代行を行う会社です。公式サイトでは運用代行件数300件以上、平均稼働率80%以上、10年以上の運営実績が紹介されています。

物件選定から許認可申請、リフォーム手配、家具・家電のセットアップ、稼働後の多言語ゲスト対応・料金設定・清掃・月次報告までを一括で引き受ける完全代行型です。料金は完全成果報酬型で、具体的な料率は公開されていないため見積もりでの確認が必要です。

京都と大阪の両方に対応しているため、関西で複数物件を持つ場合や、東京の物件とまとめて委託したい場合の比較候補になります。なお住宅宿泊事業（民泊新法）での委託を検討する場合は、住宅宿泊管理業者としての登録の有無を事前に確認しておくと安心です。

京都特化で施設外玄関帳場も運営する「ことまる」

ことまるは、京都の民泊・簡易宿所の運用代行に特化した会社です。多言語メッセージ対応、予約サイト管理、レビュー管理、宿泊金額の最適化、カレンダー管理、清掃スケジュール調整まで幅広くカバーしています。

京都で代行会社を選ぶうえで見逃せないのが、施設外玄関帳場と駆け付け要員を自社で用意している点です。京都市では施設内にスタッフが常駐しない体制の場合、施設から一定の距離内に管理者を置くことが求められるため、1〜2軒のためだけに拠点を構えるのが難しいオーナーにとっては現実的な選択肢になります。

料金は関与度に応じて総売上の10%・15%・20%（いずれも税別）の3プランに分かれており、施設外玄関帳場は月40,000円、駆け付け要員の確保は月15,000円が別途必要です。対応できる駆け付けエリアは公式サイトで公開されているため、物件の住所が対象エリアに入るかを最初に確認しておくとスムーズです。

大阪特化・完全成功報酬の「株式会社グレートステイ」

グレートステイは大阪に特化した民泊運営代行会社です。住宅宿泊管理業者として登録しており、大阪のインバウンドデータを活用したマーケティングから宿泊者対応・清掃代行までをまとめて請け負っています。

料金は完全成功報酬型で、すでに物件を持っている場合の「運営丸投げ管理代行プラン」は売上から清掃費を引いた純宿泊費の20%。物件のコンセプト設計やインテリアから任せたい場合は、96,000円〜（税抜）のプロデュース費用に管理手数料20%が加わる形になります。

自社の清掃スタッフとインテリアチームを内製化しており、行政書士と組んだ「Safe Minpaku Osaka」という取り組みで法令面のサポートも行っています。大阪で客単価を上げる施策まで含めて相談したいオーナーに向いています。

大阪市全域に対応する「らくビー（株式会社DRILL）」

らくビーは、株式会社DRILLが運営する大阪特化の民泊運営代行サービスです。公式サイトでは累計管理室数1,200室以上、民泊運用13年目、多言語対応スタッフ22名という体制が紹介されています。

特区民泊の新規受付停止を受けて、旅館業・住宅宿泊事業を含めて物件ごとに最適な許可種別を提案する体制を打ち出している点が特徴です。行政手続きから消防・環境局対応、近隣住民への説明までカバーしており、これから大阪で新規に立ち上げるオーナーにとって相談しやすい相手といえます。

料金は完全成果報酬型で、宿泊がなければ費用が発生しない設計ですが、具体的な料率は公開されていないため見積もりでの確認が必要です。なお、公式サイトのURLはminpaku-rakubee.jpに変更されています。

1物件あたり月額固定20,000円の「株式会社Blue Seagull」

株式会社Blue Seagullは、大阪・なんば周辺を中心に民泊運営代行を行う会社です。最大の特徴は、売上に対する料率ではなく1物件あたり月額固定20,000円（税別）という定額制を採っている点です。

一般的な完全代行は売上の20%前後が相場のため、月商が大きい物件ほど固定制のほうが手元に残る金額は増えます。契約も1か月ごとの更新で、先の予約があっても解約できない、といった縛りがない点を公式サイトで明示しています。

また、大阪で特区民泊の新規受付が終了したことを踏まえ、難波近辺に旅館業の管理事務所として利用できる施設を複数用意していると案内しています。旅館業ルートで新たに許可を取る場合、施設内のフロントか近隣の管理事務室が必要になるため、管理事務所の利用だけを相談できる相手がいることは大阪では実務的な強みになります。

大阪・東京の都市型民泊に強い「株式会社LDKプロジェクト」

LDKプロジェクトは、大阪市中央区に本社を置き、大阪・東京を中心とした都市型民泊とリゾート型貸別荘を展開する運営代行会社です。2019年8月に住宅宿泊管理業を取得したことが沿革に明記されており、立ち上げから運営・清掃までを自社で担う体制を敷いています。

2017年に大阪市の特区民泊を取得して民泊事業に参入した会社で、企画・間取り設計・インテリアコーディネート・写真撮影といった立ち上げ工程から、24時間の多言語ゲスト対応・価格調整・清掃・月次報告までを自社の専任部署で回しています。清掃も自社スタッフが担当する体制です。

料金は公開されておらず、事前相談のうえでの見積もりとなります。物件のリフォームやブランディングまで含めて単価を上げたい、大阪と東京の物件をまとめて委託したい、といったオーナーの比較候補になります。

京都・大阪の民泊運営代行会社 比較一覧表

本記事で紹介した9社を、分野・料金・対応エリア・特徴で比較しました。料金は各社の公式サイトで公開されている情報をもとに記載しており、公開されていないものは「要問い合わせ」としています。

京都・大阪で民泊代行会社を選ぶポイント

京都・大阪の民泊運営代行は、他エリアと同じ基準で選ぶと失敗します。理由はシンプルで、両市とも「誰がどこに待機しているか」を条例やガイドラインで問われるからです。ここでは、京都・大阪で代行会社を選ぶときに必ず確認したいポイントを整理します。

完全代行か部分委託（再委託型）か

民泊運営代行会社には大きく2種類あります。

まず1つ目の完全代行は、予約管理や清掃、ゲスト対応まで全て代行会社が請け負う形式です。物件だけ持っておけば運営が回るイメージですが、その分、売上に対する手数料が10〜20%程度かかるのが一般的です。

反対に2つ目の部分委託は、清掃や予約管理、ゲスト対応をオーナー自身が行うタイプです。住宅宿泊事業の届出には住宅宿泊管理業者との契約が必要なため、形式上は代行会社を使う形になりますが、実態としてはオーナーが運営します。

どちらも一長一短ですが、必要な業務だけを依頼して、できる業務は自分で行うオーダーメイド型の代行会社もあります。この場合は月額2万円前後から依頼できるため、コストを抑えながら運営できます。

完全代行の場合は全て委託できるか確認

完全代行型を利用する場合は、下記の内容を全て対応してもらえるかを契約前に確認しておきましょう。

この中でも「物件への緊急駆けつけ対応」と「住宅宿泊管理業者の登録」は、住宅宿泊事業の届出そのものに関わる部分です。契約前にこの2点は必ず確認しておきましょう。

部分委託の場合はサービス内容を確認

部分委託の場合は、ホストが清掃やゲストとのやり取りを行うため、下記の内容を確認しておけば大きな問題は起きにくくなります。

部分委託とはいえ、代行会社が全ての業務をホストへ再委託することは認められていません。少なくとも1つは代行会社が業務を担当する必要があります。

京都市は「道のり800m・10分以内」に駐在できる会社かを確認する

京都市の住宅宿泊事業では、宿泊させている間、届出住宅から交通用具を使わなくても10分以内に到着できる場所（届出住宅から道のりでおおむね800m以内）に現地対応管理者を駐在させることが求められています（出典：京都市｜住宅宿泊事業法の新規届出について に掲載の「住宅宿泊事業の届出の手引」）。

この要件があるため、「全国対応」を掲げていても、京都市内に駐在拠点を持っていない会社は物件によって受託できないことがあります。京都で代行会社を探すときは、「対応エリアに京都が入っているか」ではなく、「自分の物件から800m以内に駐在できる拠点があるか」という粒度で聞くのが確実です。

本記事で紹介した会社のうち、ことまるは東山五条・JR丹波口駅周辺などに施設外玄関帳場と駆け付け拠点を持ち、対応可能エリアを公式サイトで公開しています。京都市内に自社拠点がない会社に依頼する場合は、駆けつけを担う提携先を紹介してもらえるかを確認しましょう。

大阪市は「旅館業なら1km以内の管理事務室」に対応できるかを確認する

大阪市では、旅館業の許可を取る際に玄関帳場（フロント）を設けない場合、代わりに大阪市域内において宿泊施設の周囲1,000メートルの区域内に管理事務室を設けることが求められます（出典：大阪市｜旅館業）。

特区民泊の新規受付が終了したことで、これから大阪で新規に始める場合は旅館業か住宅宿泊事業を選ぶことになります。旅館業ルートを選ぶなら、「近隣に管理事務所を持っているか」「管理事務所の利用だけでも相談できるか」が新しい選定基準になります。

本記事で紹介した会社のうち、株式会社Blue Seagullは難波近辺に管理事務所として利用できる施設を複数用意していると公表しています。物件の所在地によって使える拠点は変わるため、候補会社には必ず「この住所の物件で管理事務室の要件を満たせるか」を具体的に確認してください。

住宅宿泊管理業者として登録されているか

住宅宿泊事業（民泊新法）で運営する場合、家主不在型では住宅宿泊管理業者への委託が必要です。そのため、代行会社が住宅宿泊管理業者として登録されているかどうかは最初に確認すべき項目になります。

本記事で紹介した会社では、MATATABI・グレートステイ・LDKプロジェクトが公式サイトで住宅宿泊管理業者としての登録を明示しています。委託先を比較するときは、まずここを確認しておくと候補を絞り込みやすくなります。

公式サイトに記載がない場合でも登録していないとは限りませんが、その場合は問い合わせ時に登録の有無を確認しておきましょう。京都市は 住宅宿泊管理業者の登録状況の確認方法 も案内しています。

料金体系が「固定型」か「成果報酬型」かを比較する

京都・大阪の完全代行の相場は、売上の10〜20%程度が中心です。一方で、1物件あたりの月額固定制を採る会社もあります。

成果報酬型は稼働が落ちた月の負担が軽くなる一方、月商が大きい物件ほど手数料の絶対額が膨らみます。逆に固定型は、繁忙期に売上が伸びても支払いが変わらないため、高単価物件では手元に残る金額が増えやすくなります。「想定される月商 × 料率」と「月額固定費」を、必ず自分の物件の数字に当てはめて比較してください。

あわせて、清掃費が手数料に含まれるのか別途なのか、初期費用がいくらかかるのか、解約の縛りがあるのかも確認しておくと、契約後のギャップを避けられます。

京都・大阪の民泊に関する条例・ルール

京都・大阪で民泊を始めるうえで、代行会社選びより先に押さえておきたいのが制度面のルールです。ここでは大阪市・京都市が公表している内容を整理します。

※制度は変更される可能性があるため、最新の情報は必ず京都市・大阪市の公式ページでご確認ください。

大阪：特区民泊は2026年5月29日で新規受付が終了

大阪市は、特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）の新規受付を令和8年（2026年）5月29日金曜日をもって終了しました。認定済み施設の居室の追加や床面積の増加に関する変更認定申請についても、同日で受付が終了しています。

一方で、令和8年5月29日以前に認定を受けている特区民泊施設は、従来どおり営業が可能とされています。すでに運営中のオーナーがただちに営業できなくなるわけではありません。

このため、これから大阪で新しく民泊を始める場合の論点は「特区民泊か住宅宿泊事業か」ではなく、「旅館業か住宅宿泊事業か」に変わりました。代行会社に相談する際も、この2つのどちらで進めるかを前提に話を進める必要があります。

出典：大阪市｜大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規受付終了について

大阪：旅館業ルートは玄関帳場か「1km以内の管理事務室」が必要

大阪市で旅館業の許可を取る場合、宿泊者の出入りを直接確認できる場所に玄関帳場（フロント）を設けるのが原則です。玄関帳場を設けない場合は、代替として管理事務室が必要になり、その場所は大阪市域内において宿泊施設の周囲1,000メートルの区域内であることが求められます。

事前届出や営業許可申請の際には、管理事務室が宿泊施設から1,000メートルの区域内にあることを示した見取図の提出が必要とされています。あわせて、宿泊者を確認するための設備や、施設の出入口への管理事務室所在地の表示なども求められます。

つまり大阪で旅館業ルートを選ぶ場合、物件の近くに管理事務所を確保できるかどうかが、そのまま事業の可否に直結します。代行会社を選ぶ際に「管理事務所を持っているか」を確認すべき理由がここにあります。

出典：大阪市｜旅館業（環境衛生・食品衛生の手続き・届出）

京都市：現地対応管理者は道のり800m・10分以内に駐在

京都市の住宅宿泊事業では、人を宿泊させる間、届出住宅に交通用具を利用しない場合にも確実に10分以内に到着できる場所（届出住宅から道のりでおおむね800m以内）に現地対応管理者を駐在させなければならないとされています。

これは京都市独自のルールで、他エリアで一般的な「駆けつけ体制がある」という説明だけでは満たせません。遠方の会社に丸投げする形の運営は、京都市内では成立しにくいという点が、他都市との最大の違いです。

出典：京都市｜住宅宿泊事業法の新規届出について（住宅宿泊事業の届出の手引） ／ 京都市｜「住宅宿泊事業」（民泊）に係る京都市の独自ルールについて

京都市：住居専用地域は原則1月15日〜3月16日のみ／定期報告は年6回

京都市では、住居専用地域における住宅宿泊事業の実施を、原則として1月15日正午から3月16日正午までの間に制限しています。ただし、事業者が生活の本拠を置いている場合や、一定の条件を満たした認定京町家事業である場合などは例外とされています。

また、京都市では毎年2月・4月・6月・8月・10月・12月の15日までに、それぞれの月の前2か月における住宅宿泊事業の実施状況を報告する必要があり、定期報告は年6回となります。国の制度より報告頻度が高いため、代行会社にどこまで任せられるかを確認しておくと安心です。

出典：京都市｜住宅宿泊事業法の新規届出について（住宅宿泊事業の届出の手引）

※上記はいずれも2026年9月時点の内容です。制度は変更される可能性があるため、最新は京都市・大阪市の公式ページでご確認ください。

京都・大阪の民泊代行によくある質問

京都で民泊代行を使えば、対面チェックインは不要になりますか？

代行会社を使っても、京都市の駐在要件そのものが免除されることはありません。京都市の住宅宿泊事業では、宿泊させている間、届出住宅から道のりでおおむね800m以内・徒歩10分以内に現地対応管理者を駐在させることが求められます。

本人確認自体はビデオ通話など対面以外の方法で行える場合もありますが、駆けつけ・駐在の体制は別途必要です。詳細は 京都市の公式ページ をご確認ください。

京都の民泊代行は他の都市より費用が高いですか？

京都は駐在・駆けつけ体制の確保にコストがかかるため、他都市より運営コストが高くなる傾向があります。実際、施設外玄関帳場が月40,000円（税別）、駆け付け要員の確保が月15,000円（税別）といった形で、運営代行費とは別に費用が発生するケースもあります。

ただし、必要な業務だけを切り出して依頼できるオーダーメイド型を組み合わせれば、コストを抑えながら体制を組むことも可能です。

京都では無人運営の民泊はできないのですか？

施設内にスタッフが常駐しない運営自体は行われていますが、その場合でも京都市では800m以内・10分以内に現地対応管理者を駐在させることが求められます。つまり「完全に誰もいない状態」での運営は想定されていません。

物件の所在地や営業形態によって求められる体制は変わるため、契約前に代行会社とエリア確認を行い、所管窓口にも確認しておくことをおすすめします。

京都で民泊代行会社を途中で変更することはできますか？

可能です。ただし、住宅宿泊管理業者を変更する場合は届出内容の変更手続きが必要になります。京都市の駐在要件を満たせる会社かどうかを先に確認したうえで切り替えるのが安全です。

大阪でこれから始めるなら、旅館業と住宅宿泊事業のどちらが向いていますか？

大阪市の特区民泊は2026年5月29日で新規受付が終了したため、これから新規に始める場合は旅館業か住宅宿泊事業（民泊新法）のいずれかを選ぶことになります。

旅館業は営業日数の上限がない代わりに、玄関帳場または宿泊施設の周囲1,000メートルの区域内の管理事務室が必要です。住宅宿泊事業は年間営業日数180日の上限がある一方、届出のハードルは相対的に低くなります。物件の立地と、近くに管理事務所を確保できるかで判断するのが現実的です。

大阪の民泊代行はインバウンド対応が必須ですか？

ほぼ必須といえます。大阪は外国人観光客の割合が高いため、多言語対応や海外OTAへの掲載ができる代行会社を選ぶことで、稼働率と単価を高めやすくなります。

大阪の民泊代行費用の相場はいくらですか？

完全代行の場合、売上の10〜20%前後が一般的です。本記事で紹介した会社では、グレートステイが純宿泊費の20%、MATATABIが純売上の10〜20%（プランによる）、Blue Seagullが1物件あたり月額固定20,000円（税別）となっています。

固定費型と成果報酬型で総額が大きく変わるため、契約前にサービス内容と費用の内訳を必ず確認しましょう。

大阪で民泊代行会社を変更するのは難しいですか？

難しくはありませんが、営業形態によって必要な手続きが変わります。住宅宿泊事業で住宅宿泊管理業者を変更する場合は届出内容の変更が必要です。実績のある代行会社であれば、切り替え時の手続きや運営移行もサポートしてもらえます。

京都・大阪の民泊は「駐在・管理事務所」を軸に代行会社を選ぼう

京都・大阪の民泊運営代行は、料金だけで比べると判断を誤りやすいエリアです。京都市は道のり800m・徒歩10分以内の駐在、大阪市の旅館業ルートは周囲1,000メートル以内の管理事務室と、「どこに人と拠点があるか」が事業の可否そのものを左右します。

そのうえで、料金体系が固定型か成果報酬型か、住宅宿泊管理業者として登録されているか、清掃費や初期費用がどこまで含まれるかを比較すれば、候補はかなり絞り込めるはずです。

AI民泊代行は、初期費用98,000円・月額30,000円でAI×人のハイブリッドによる24時間対応を提供しており、ビデオ通話による本人確認にも対応しています。駆けつけ対応が必要な場合は提携する駆けつけ代行会社を紹介できるため、京都のように駐在・駆けつけ要件が厳しいエリアでも運用体制を組むことが可能です。まずは一度ご相談ください。

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