「別荘は売却できないの？」
「別荘を売却したいけど、コツやノウハウを教えて欲しい！」
このような悩みを抱えている方も多いはずです。
別荘は40年前ほどに別荘ブームがあり、セカンドハウスとして購入している方もいるでしょう。
実は別荘は売却しづらい明確な理由があることはご存知でしょうか。
当記事では別荘が売却しづらい理由や売却する際のコツ・ノウハウをお伝えします。
もしあなたが別荘を民泊として活用することを考えているなら、こちらの記事も一度見てみてください。
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別荘が売却できない明確な理由
別荘が売却できない明確な理由は以下のとおりです。
- 別荘地の管理費がランニングコストになるから
- 買い手がそうそう現れないから
- 別荘に問題がある
それぞれ解説します。
売却できない理由1.別荘地の管理費がランニングコストになるから
別荘地が売却できない理由の一つ目は、管理費がランニングコストになるからです。
別荘はセカンドハウスの立ち位置なので、1年間を通してほとんど利用しません。
それなのに、ランニングコストだけ常に発生するとなると、コストパフォーマンス意識のある方からの需要はありません。
固定資産税や整備費用などを考えると年間でマイナスになる恐れがあるため、売却先を見つけることが難しいです。
売却できない理由2.買い手がそうそう現れないから
別荘地は購入する際のイニシャルコストはもちろん、先ほどお伝えしたランニングコストもかかります。
さらに購入する際に設備の老朽化もあれば、買い手はリフォーム・リノベーションをする必要もあるでしょう。
となると、多くの費用が必要になるため、買い手がそうそう現れることがないことは簡単に想像できます。
別荘地を売却したいなら、別のアプローチが必要です。
売却できない理由3.別荘に問題がある
別荘ブームは今から40年前の1980年代のため、古い別荘だと築40年ほどが経っています。
別荘を建てるのに使われている建材も変わっていますし、設備の老朽化もあるでしょう。
今トレンドになっている別荘地と昔の別荘地にも違いがあるので、余計に売れにくくなっているかもしれません。
設備の老朽化・土地の問題両方からも別荘が売却できない問題に繋がっています。
別荘が売却できないときの対処法3選
別荘が売却できないときの対処法の一例は以下の3つです。
- 知人や親族に譲渡する
- 自治体に寄付する
- 不動産活用を考える
別荘を売却できない際は試してみてください。
知人や親族に譲渡する
別荘を売却できない際には、まず知人や親族に譲渡するところから考えてみましょう。
別荘を売却するとなると買い手を探さなければなりませんが、譲渡であれば快く受け入れてくれる方も多くなります。
ただ、別荘の評価額は明らかに贈与税の非課税枠（110万円）を超えてしまいます。
そのため、無償と考えていても相手方に税負担があるため、大きな出費につながる恐れがある点に注意しましょう。
自治体に寄付する
知人や親族に譲渡できなかった場合、自治体に寄付することも視野に入ってきます。
自治体は寄付といった形で金銭以外の財産の寄付も受け付けている点を活用しましょう。
ただし、土地や建物の寄付はよほどのことが無い限り受け入れてもらえないと考えられています。
自治体としては寄付を受け入れたところで、活用方法が分からず、処分しきれない可能性が高いため、受け入れ拒否をするのでしょう。
そのため、自治体への寄付はあまり現実的な方法ではないと考えてください。
不動産活用を考える
ランニングコストが発生する別荘は不動産活用を考えるのがマイナスをプラスに転じる近道です。
別荘の不動産活用として現実的なラインは次のとおりです。
- 民泊運営をする
- テナントとして活用する
それぞれ解説します。
民泊運営をする
別荘の管理組合の規約で民泊禁止と言われてないなら、旅館業に合った消防設備入れて、許可取得をすると民泊運営が開始できます。
民泊を開始する上ではその他の方法もありますが、旅館業の許可を取得するほうが売却時にプレミアが発生し、買い手が付きやすく、相場の1.2倍ほどで売却できた事例もあります。
北軽井沢や河口湖などで民泊ができる中古別荘を探してる人は多く、同地域の別荘を持っている方は自身で運営してみて、面倒なら代行に依頼するか、旅館業許可取得済み物件として売るのがおすすめです。
民泊管理バンクのような代行会社に代わりに買い手を見つけて欲しいと問い合わせたら、買い手と繋げてくれることも多いです。
テナントとして活用する
別荘といえば民泊と考えがちですが、観光地が近く宿泊客が多い場合には、別荘の用途を変更してテナント化することも可能です。
不動産の用途変更は本来の使い方から遠く離れた用途に変えると難しくなりがちですが、民泊運営と同様に不動産活用の一手として考えてみるといいでしょう。
別荘を売却せずに持ち続けるリスク
別荘を売却せずに持ち続けるリスクは以下のとおりです。
- ランニングコストを払い続ける
- 相続トラブルに発展する恐れがある
- 維持管理に費用がかかる
別荘は持っているだけで維持費用がかかりますし、相続トラブルに巻き込まれる恐れもあるため十分な注意が必要です。
それぞれのリスクを解説します。
ランニングコストを払い続ける
別荘が売却できない場合にはランニングコストを払い続ける必要があります。
固定資産税や電気ガスなどの基本料金、設備の老朽化に伴う修繕費用など多くの費用が必要です。
特に固定資産税は不動産価値が高いほど高くなるため、キャッシュアウト額も高くなります。
このようにランニングコストがかかり続けるとオーナー側には金銭的負担と心理的負担がかかりつづけます。
相続トラブルに発展する恐れがある
別荘であっても土地や家屋は相続の対象になるため、トラブルに発展する恐れがあります。
仮にお子さんが相続するとなると、評価額をもとに相続税が発生し、金銭の支払いをしなければなりません。
不動産はすぐに現金に変換できませんし、売却しづらい別荘であればなおのことキャッシュアウトのみが発生します。
このような状況になれば、家族全員が不幸になってしまう恐れも出てくるでしょう。
維持管理に費用がかかる
ランニングコストの他にも設備の老朽化や家の周りの環境整備などに費用がかかることも視野に入れてください。
設備の老朽化は別荘の倒壊を招く恐れもありますし、環境整備を怠れば近隣住民や自治会などからクレームが入る恐れもあります。
このような状態は使わない不動産なのに余計なコストが常にかかっている状態なので、すぐに解消したほうがいいでしょう。
別荘を売却する際のコツ
別荘を売却する際のコツの一例は以下のとおりです。
- リフォーム・リノベーションを行う
- 諸費用の負担をする
- 不動産会社にキックバックを多めに支払う
基本的に売却が難しい別荘を売却するなら、戦略を立てて取り組む必要があります。
売却時に必要な基本事項をまとめてお伝えします。
リフォーム・リノベーションを行う
別荘を売却するコツの一つ目は、リフォームやリノベーションを行うことです。
別荘ブームの際に購入していたとすると、建物の外観は良かったとしても内装は古ぼけている恐れがあります。
別荘の買い手は不動産活用をするにしても、あまり費用をかけたくないと考えるのが普通です。
そのため、真っ先に売却を考えるなら、リフォーム・リノベーションをして外観・内装を整えるようにしてください。
諸費用の負担をする
別荘を売却する際には諸費用を負担することも買い手側に伝えると、売却しやすくなるでしょう。
不動産の売買には次のような諸費用が必要です。
- 仲介手数料
- 印紙代
- 登記・抵当権抹消費用
- 引っ越し代など
これらの費用は買い手側に求められることもあり、割引などを通して負担をすれば喜ばれます。
もちろん大きな買い手側のメリットにはなりませんが、購入を促進する方法として有効です。
不動産会社にキックバックを多めに支払う
よくある売却時のテクニックとして不動産会社にキックバックを多めに支払うことも考えられます。
不動産会社は手数料ビジネスであり、買い手と売り手をつなげることで報酬が発生します。
たとえば、仲介手数料が売買金額の3％であれば、5％に引き上げたりすることも考えられます。
ただし、仲介手数料は上限が決められているため、不動産会社の迷惑にならない範囲にするようにしてください。
別荘が売却できない際によくある質問
別荘が売却できない際によくある質問は以下のとおりです。
- 売れない別荘地を処分するにはどうしたらいいですか？
- 別荘を手放す方法はありますか？
- 別荘を売却したときの税金はどうなりますか？
簡潔に回答します。
売れない別荘地を処分するにはどうしたらいいですか？
売れない別荘地を処分する方法は以下のとおりです。
- 知人や親族に譲渡する
- 自治体に寄付する
- 不動産活用を考える
これらの方法の中でもキャッシュアウトを発生させずに収益を発生させるのは、不動産活用です。
別荘は民泊とも相性がいい点を押さえながら、自身に合った方法を利用してみてください。
別荘を手放す方法はありますか？
別荘を無料で手放す方法はほとんどありません。
先ほどお伝えした寄付も、自治体・行政にメリットがなければ受け取ってもらえない可能性のほうが高いです。
法人に寄付するとしても、譲渡時にキャッシュアウトが発生するため不動産活用を考えたほうが現実的です。
別荘を売却したときの税金はどうなりますか？
別荘の売却が成功した際には、次の税率が売却益に課税されます。
- 長期譲渡所得（5年を超えて不動産を所有）：20％（所得税15％・住民税5％）
- 短期譲渡所得（5年以下の不動産所有）：39％（所得税30％・住民税9％）
このように不動産売却は大きな税率が必要になるので、注意しながら売却してください。
なお、譲渡所得は総合課税になるので、他の事業赤字などとの相殺も可能です。
参考：国税庁 No.3152 譲渡所得の計算のしかた(総合課税)
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