京都・大阪で民泊運営代行会社を探していても、どの会社が東京で対応してくれるのか分かりにくいのが実情です。今回は京都・大阪で民泊代行を依頼できるおすすめの会社をピックアップしました。

完全丸投げ代行と部分委託のみの会社それぞれを選定しています。

今回さまざまな代行会社をご紹介していますが、今回の一覧の中で最安値のサービスはこちらです。

監修者

民泊管理バンク　代表　高橋拓真

池袋で民泊運営しながら民泊代行サービスも展開

2018年に鎌倉で民泊運営を開始。その後、民泊運営代行も運営する傍ら、池袋（東京都）でも自社の民泊を運用中。

客単価と稼働率を上げることが得意。民泊運営のリアルな情報を発信している。

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1.京都・大阪の民泊運営代行会社の選び方

まずは民泊運営代行会社の選び方についてお伝えします。ここでお伝えする内容をもとに、実際に民泊運営代行会社を選んでいただければと思います。

1-1.完全代行か部分委託か

民泊運営代行会社には2種類あります。

まず1つ目の完全代行とは、民泊の予約管理や清掃、ゲストとの対応など全て代行会社が請け負ってくれます。そのため、民泊物件だけを持っておけば、勝手に売上が立つようなイメージです。その代わりに、代行手数料が毎月10万円を超えるなどコストがかかってしまうのがデメリットです。

反対に2つ目の部分代行は、清掃や予約の管理、ゲスト対応などをホストであるオーナーが行うタイプです。民泊の届出を出す際に住宅宿泊管理業者との契約が必須なため、表向きは代行会社を使っているように見えますが、実態としてはオーナーが運営する形式です。

どちらも一長一短ですが、必要な業務だけを依頼して、できる業務は自分で行うというオーダーメイド型の民泊運営代行会社も存在します。この場合は最低2万円〜依頼可能なので、リスクとコストを抑えながら運営できます。

公式サイト：https://bizpato.com/

1-2.完全代行の場合は全て委託できるか確認

完全代行型の民泊代行サービスを利用する場合には下記の内容を全て対応してもらえるかを確認しておきましょう。

この中でも後半の「物件への緊急駆けつけ対応」と「住宅宿泊管理業者の登録」がなければ、民泊の届出の許可が下りません。契約前にこの2点は必ず確認するようにしましょう。

1-3.部分委託の場合はサービス内容を確認

反対に部分委託の場合は、ホストが清掃やゲストとのやり取りを行うため、下記の内容のみ確認しておけば問題ありません。

部分委託とはいえ、民泊運営代行会社が全ての業務をホストに再委託することは禁止されています。少なくとも1つは代行会社が業務を担当する必要があります。

弊社の場合は、部分委託の代行会社ですが宿泊者名簿の作成を弊社で担当し、それ以外のゲストとのやり取りや清掃などはホストに再委託という形で契約しています。

1−4.京都・大阪のおすすめ民泊運営代行会社8選！

京都・大阪で民泊する方におすすめしたい代行会社を8つピックアップしました。

2-1.月額2万円〜オーダーメイド型民泊運営代行「民泊管理バンク」

民泊管理バンクは当サイトを運営している株式会社BizPatoが提供しているサービスです。自社でも民泊を運営しており、完全成果報酬とは異なり、自分で民泊運営ができたり、楽しんだりしたい方向けのものとなっています。

自分で対応できるものは自分で対応し、大変なものや面倒なものは依頼することができるオーダーメイド型の民泊運営代行となっており、月々のコスト面でもコスト削減が可能です。また、民泊が好きなスタッフのみを採用しているため、親身に寄り添った相談も受けてもらえるのが特徴です。

公式サイト：bizpato.com

2-2.完全成果報酬型の民泊運営「Dent」

Dentの強みはなんと言っても成果報酬型の運用代行サービスに加えて、高評価のレビューを獲得できる体制が整っていることです。

京都では特に条例で、対面でのチェックインが必須となっている地域もあり、Dentでは対面での鍵の受け渡し対応も行ってくれます。

少しでも対面で会話が生まれていれば、物件をきれいに使ってくれたり、高評価のレビューを書いてくれたりすることが多いため、対面での対応は非常に重要です。

2-3.京都に特化した民泊代行業社の「ことまる」

海外からの観光客ウケが良い、日本の古民家風にリノベするところから対応してくれるのがことまるです。さらに、京都ならではの厳しい駆けつけ要件などの条例にもしっかり対応できる体制を整えているため、スムーズに民泊の許可を得ることも可能です。

また、料金形態としても売上の10%からと他の民泊代行サービスに比べて安価になっているのも特徴です。

2-4.大阪特化の民泊運営会社「グレートステイ」

グレートステイは大阪に特化した民泊運営代行会社で、民泊物件のコンセプトを決めるところから対応してくれます。また、すでに民泊物件を持っている場合は、丸投げ運営代行のみを請け負ってくれるプランもあります。

大阪特化でしっかり客単価を高める施策を練ってくれるため、料金としては少し高めですが、売上額を増やすことができるのであれば一般的な代行会社に比べて、より多くの利益を獲得できる可能性が高いです。

2-5. “撤退しない民泊”を、掲げる「エアコンシェル」

大阪・京都・奈良に特化してサービス提供をしているエアコンシェル。あえて対応エリアを絞ってご提供するわけは、物件の本当の良さをゲストにお伝えするために「実際に目で見る」必要があると考え、物件やエリアの特性を見ながらオーナーと一緒に作り上げていくスタイルをとっているからです。そんなこだわりのあるエアコンシェルだからこそ、各エリアで稼働率80％以上の実績を残しているのでしょうね。

また、「五つ星民泊」のノウハウを持った専門のスタッフに運営代行をしていただけます。Airbnb等のアカウント作成では、日本語・英語・韓国語・中国語でのリスティングページ作成から、「五つ星評価」をいただけるレビュー管理や民泊清掃の専門チームによる徹底した清掃品質まで様々なサービスをご提供いただけます。

オーナーと一緒に作り上げていくスタイルのエアコンシェルなら、民泊運営を始めたい方はもちろん、代行業者の変更をご検討の方までいろいろな悩みや相談にのっていただけ安心してお任せできるでしょう。

2-6. 1300部屋以上の管理運営代行の実績を持つ「GRApP」

GRApPは民泊運用代行会社の中でも非常にユニークで、自社でコールセンターを持っているという特殊な形態の会社です。民泊運営代行会社の中で特にトラブルになるのが、ゲストからの問い合わせに的確に答えられないということです。

しかし、ほとんどの会社が外部にゲストの電話対応を委託している中で、社内で電話対応ができるということはそれだけ、スムーズにトラブルに対応したり、高評価レビューを獲得できるということになります。

ゲストからの満足度を高めたい方のための民泊代行サービスと言えるでしょう。

2-7.ガイドツアー事業も運営する「MATATABI」

MATATABIでは民泊代行サービスの他にも、ゲストへの料理提供や観光ツアーなども行っています。そのため、海外からのゲストの満足度を高めたり、宿泊料金以外のキャッシュポイントを作れたりするのが特徴です。

大阪や京都の中でも特に外国人観光客をターゲットにしている民泊におすすめの会社です。

2-8.大阪でシェアNO.1　民泊の運用代行・運用をお考えの方は「らくビー」

大阪でシェアNO.1のらくビー。その秘密をいくつかご紹介しましょう。まずは、コンサルティングのノウハウを活用したコロナ禍を耐え抜く強力なマーケティングです。過去の運用で蓄積された宿泊傾向やトラブルの内容のノウハウを活用し、更なる売上の向上とトラブルの抑制を行います。

次に３６５日対応の徹底した運営管理です。らくビーでは多国籍な専門のスタッフが問い合わせ対応やトラブル対応を行ってくれます。対応言語は日本語・英語・中国語・韓国語・スペイン語となっているので、的確な対応が期待出来そうですね。また豊富なご案内資料作成サービスも行っているので、トラブル防止や満足度もさらにUPすることまちがいなしでしょう。

そして最後に、らくビーだからこそ出来るサービスがあります。それは独自インフォメーションセンターとメディアがあります。大阪に来た観光客向けの観光案内所「ええ庵」。こちらでは従来の無人で運営する民泊では補いきれない、ホテルのフロントのようなきめ細かい有人サービスをご提供していただけます。旅行情報サイト「DO Yeah！ \どやっ/ 」では、民泊を活用する観光客向けの情報サイトとなっており、ちょっとした穴場の情報や大阪での民泊事情などをオンラインで提供していただけます。このサービスはゲストに満足していただけそうですね。

京都で民泊代行を選ぶ際の注意点

京都で民泊運営を行う場合、他の都市と同じ感覚で代行会社を選ぶと失敗する可能性があります。

京都市は全国的に見ても民泊規制が非常に厳しいエリアであり、条例や運用ルールへの理解が不十分なまま進めると、営業停止や許可取得不可といったリスクにつながります。

特に注意すべきなのが、対面チェックインや駆けつけ対応の要件です。

地域によっては、宿泊者と対面での本人確認や鍵の受け渡しが義務付けられており、無人運営ができないケースも少なくありません。

そのため、京都での運営実績があり、条例改正にも随時対応できる代行会社を選ぶことが重要です。

また、京都は外国人観光客が多く、町家や古民家など京都らしさを求められる傾向があります。

単なる運営代行だけでなく、物件の見せ方や文化的配慮まで含めて提案できる会社かどうかも、収益性を左右するポイントになります。

大阪で民泊代行を選ぶ際の注意点【特区民泊・インバウンド特化】

大阪は京都とは対照的に、民泊運営が比較的しやすい都市ですが、その分競合が非常に多いエリアでもあります。

特に大阪市内では特区民泊が盛んで、インバウンド需要を前提とした運営設計ができるかどうかが成功の分かれ目になります。

そのため、大阪で民泊代行を選ぶ際は、特区民泊への対応実績があるか、多言語対応や海外OTAへの掲載に強いかを必ず確認しましょう。

単に管理を代行するだけではなく、価格調整やレビュー獲得を含めた「売上を伸ばす運営」ができる会社かどうかが重要です。

また、大阪は物件数が多く、トラブル発生時のスピード対応も求められます。

鍵の不具合や設備トラブルなどに備え、大阪市内での駆けつけ対応体制が整っているかも、代行会社選びの大切な判断基準となります。

京都で民泊代行を間違えると起こりやすい失敗例

京都で民泊運営を行う際、代行会社選びを誤ると、他エリアでは起こりにくい深刻なトラブルに発展することがあります。

特に多い失敗が、京都特有の条例や運用ルールへの理解不足です。

代表的な例として、対面チェックインが義務付けられているエリアにもかかわらず、無人運営を前提とした代行会社と契約してしまい、営業停止や是正指導を受けてしまうケースがあります。

また、玄関帳場や駆けつけ要件に対応できない代行会社を選んだ結果、民泊の許可が下りなかったり、途中で運営継続が困難になることも少なくありません。

さらに、京都は条例改正の頻度が高く、過去のルールを前提にした運営設計では通用しない場合があるのも特徴です。

京都で民泊を成功させるためには、「京都市での運営実績があるか」「最新の条例に対応できているか」を必ず確認し、京都に特化した代行会社を選ぶことが重要です。

大阪で民泊代行を選ぶ際のポイント

大阪で民泊運営を成功させるためには、京都とは異なる視点で代行会社を選ぶ必要があります。

大阪は特区民泊をはじめとする制度が整っており、インバウンド需要も非常に強い一方で、競合物件が多く、価格競争に陥りやすいエリアです。

そのため、大阪で代行会社を選ぶ際は、単なる管理代行ではなく、特区民泊への対応実績やインバウンド向けの集客力を持っているかを重視しましょう。

多言語対応はもちろん、海外OTA（Airbnb・Booking.com・Agodaなど）を活用した集客や、イベント・繁忙期に合わせた価格調整ができる会社であれば、収益を最大化しやすくなります。

また、大阪市内では物件数が多いため、トラブル対応のスピードも重要です。

鍵トラブルや設備不具合、近隣住民からの問い合わせなどに備え、大阪市内で迅速に駆けつけ対応ができる体制があるかも、代行会社選びの大きな判断基準となります。

大阪では「運営できるか」よりも、「他の民泊とどう差別化し、収益を伸ばせるか」が成功の鍵となるため、実績・マーケティング力・対応力を総合的に見て代行会社を選ぶことが重要です。

京都の民泊代行によくある質問（FAQ）

京都で民泊代行を使えば、対面チェックインは不要になりますか？

いいえ、不要にはなりません。京都市では地域によって対面での本人確認や鍵の受け渡しが義務付けられている場合があります。

民泊代行会社を利用しても、この要件自体が免除されることはないため、対面対応や駆けつけ対応が可能な代行会社を選ぶ必要があります。

京都の民泊代行は他の都市より費用が高いですか？

一般的に、京都は条例対応・対面対応・駆けつけ体制が必要なため、他都市より運営コストが高くなる傾向があります。

ただし、京都に特化した代行会社を選ぶことで、無駄なコストを抑えながら運営することも可能です。

京都では無人運営の民泊はできないのですか？

一部地域では可能ですが、多くのエリアで制限があります。

無人運営を前提に進めると、許可が下りなかったり、後から運営方法の変更を求められるケースもあるため、事前に代行会社とエリア確認を行うことが重要です。

京都で民泊代行会社を途中で変更することはできますか？

可能です。ただし、届出内容や運営体制の変更手続きが必要になる場合があります。

京都の条例に詳しい代行会社であれば、切り替え時の手続きも含めてサポートしてもらえます。

大阪の民泊代行によくある質問（FAQ）

大阪では特区民泊と住宅宿泊事業、どちらが向いていますか？

物件の立地や運営方針によりますが、大阪市内では特区民泊が選ばれるケースが多いです。

特区民泊は最低宿泊日数などの条件がありますが、インバウンド需要が強く、長期滞在向けの運営に向いています。

大阪の民泊代行はインバウンド対応が必須ですか？

はい、ほぼ必須といえます。大阪は外国人観光客の割合が高いため、多言語対応や海外OTAへの掲載ができる代行会社を選ぶことで、稼働率と単価を高めやすくなります。

大阪の民泊代行費用の相場はいくらですか？

完全代行の場合、売上の15〜20％前後が一般的な相場です。

固定費型・成果報酬型など料金体系が異なるため、契約前にサービス内容と費用の内訳を必ず確認しましょう。

大阪で民泊代行会社を変更するのは難しいですか？

難しくはありませんが、特区民泊の場合は再手続きが必要になるケースがあります。

実績のある代行会社であれば、切り替え時の手続きや運営移行もスムーズに進めてもらえます。

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