「フィリピンの不動産でかかる税金を知っておきたい」
「フィリピンの不動産を購入したら節税対策になるのだろうか」
「フィリピンの不動産の税金はどのようにして払うのか知りたい」
このような悩みを抱えている人が、いるのではないでしょうか。
日本と同様に、フィリピンで不動産を購入、運用する際も税金がかかります。外国での不動産取引は、独自の税制や法律が絡むため、情報を掴むのは一筋縄ではいきません。しかし、きちんと理解して購入、運用すれば、大きなリターンが期待できるのも事実です。
フィリピンの不動産取引に関する税金には、具体的にどのようなものがあるのか、それらの税金はどのような方法で支払うのか、などの疑問を解消するため、本記事ではフィリピンの不動産関連の税金とその支払い方法について詳しく解説します。
正確な情報を手に入れ、予期せぬトラブルを避けることで、フィリピンの不動産投資の成功につなげてください。
h2 フィリピン不動産でかかる税金4選
日本と同様にフィリピンでも不動産に関して税金がかかります。
そこでここでは、フィリピン不動産でかかる税金を以下の4つに分けて、それぞれ解説します。
- フィリピンで不動産を購入したときにかかる税金
- フィリピンで不動産を所有したときにかかる税金
- フィリピンで不動産を運用したときにかかる税金
- フィリピンで不動産を売却したときにかかる税金
h3 1. フィリピンで不動産を購入したときにかかる税金
フィリピンで不動産を購入したときにかかる税金は、約9〜10％です。例えば、以下のような税金がかかります。
| 書類印紙税 | ・住宅を購入する際に必要な書類の発行にかかる税金・不動産売買価格または公証市場価格のいすれか大きい方の1.5％の支払いが必要 |
| キャピタルゲイン税 | ・資本と資産として分類される不動産の取引または売却から得た利益に適用される税金・不動産売買価格または公証市場価格のいすれか大きい方の6％の支払いが必要 |
| 地方譲渡税 | ・不動産の所有権または所有権が買い手に譲渡されるときに買い手が支払う税金・0.5～0.75％の支払いが必要・購入する住宅や自治体によって異なる |
| タイトル登録料 | ・購入した不動産の所有者の名前を「権利証書登録簿」に登録する際の手数料・不動産売買価格の0.25～1％の支払いが必要 |
| 公証人手数料 | ・絶対販売証書を公証してもらうために買い手が支払わなければならない税金・物件の資産価値の1～2％の支払いが必要 |
不動産購入時にかかる税金をすべて合わせると、約9〜10％の税金がかかる。プレビルド方式で購入する際は、まとまった支払いが必要になるため、資金を確保しておく必要があります。
またフィリピンで3,199,200ペソ（日本円にして約830万円）以上の不動産を購入する際は、VAT（付加価値税）が12％かかります。通常は物件価格に含まれて請求されるため、計算に入れていませんが、頭に入れておきましょう。
h3 2. フィリピンで不動産を所有したときにかかる税金
フィリピンで不動産を所有したときにかかる税金は、固定資産税と特別教育基金です。金額の詳細は以下のとおりです。
| 固定資産税 | ・フィリピンの不動産を所有している者が毎年支払う税金。・不動産の公示市場価格（公示地価と建物価格）の1%〜2％。・地方自治体によって税率は異なる |
| 特別教育基金 | ・市または地方自治体内の公立学校に資金を提供するために使用されるお金・地方自治体が徴収する不動産の評価額に 1% の追加税が課せられる |
税金ではありませんが、不動産所有時には、火災保険や組合管理費も発生します。エリアや会社によって金額は異なるため、事前に調べておく必要があります。
h3 3. フィリピンで不動産を運用したときにかかる税金
フィリピンで不動産を運用する際には、賃貸収入に税金が課せられるため、所得税がかかります。以下のようにフィリピンの滞在期間で、支払わなければならない税金が異なるので要注意です。
- フィリピンでの滞在期間が180日未満の外国籍の非居住者：賃貸収入の25％の税金の支払いが必要
- 滞在期間180日以上の外国籍の非居住者・居住者：5～32％の税金の支払いが必要
税金以外の費用としては、管理会社への委託手数料がかかります。通常は委託時の手数料として、1ヶ月の家賃分の金額を支払います。その後、物件を運用し続ける場合は、毎月家賃の10%程度を支払わなければなりません。金額は管理会社によって異なります。
h3 4. フィリピンで不動産を売却したときにかかる税金
フィリピンで不動産を売却する時にもかかる税金は以下のとおり。
- キャピタルゲイン税：・不動産売買価格または公証市場価格のいすれか大きい方の6％かかる
- 書類印紙税：不動産売買価格または公証市場価格のいすれか大きい方の1.5％かかる
- VAT（付加価値税）：3,199,200ペソ（日本円にして約830万円）以上の不動産を購入する際は12％かかる
不動産を売却する際は、仲介業者への手数料として、物件の売買価格の3％〜6％の支払いが発生する場合もあります。また所有していた物件に、未払いの固定資産税があった場合は、売却時に支払いが必要です。支払いを怠った場合、取引が無効になる可能性があります。
h2 外国人がフィリピン不動産を購入する際の3つの規制
外国人は、フィリピンにある不動産をすべて購入できるわけではありません。規制がかかるため、購入できる不動産が限られます。
ここでは、外国人がフィリピン不動産を購入する際の規制を3つ紹介します。
- 土地を保有できない
- 戸建ての購入は原則不可
- コンドミニアムの購入に限られる
h3 1. 土地を保有できない
フィリピンでは、フィリピンの国籍を持っていない外国人が土地を保有することを禁じています。フィリピン国籍を持つ個人または、法人であれば所有できますが、法人の場合、資本の60%以上がフィリピンの資本であることが条件です。
フィリピンで土地を保有するために、国籍を取得したり、法人を作ったりするのは、得策ではありません。フィリピン人に名義を貸してもらう行為も、処罰の対象になる可能性があります。
外国人や外国企業はフィリピンで私有地を持つことが禁止されており、意図的な違反は罰金や懲罰の対象となるため注意が必要です。個人でフィリピンの土地を所有したい場合は、フィリピンの国籍を持つ家族の名義で購入する必要があります。
h3 2. 戸建ての住宅は原則不可
フィリピンの不動産の中でも、戸建ての物件は購入できません。戸建て住宅は、土地と建物がセットになっているためです。
フィリピンでは、外国人は土地を所有できません。土地と建物がセットになっている戸建ての住宅も土地を所有していることになるため、個人での購入は不可です。
フィリピンの不動産を購入する際は、以下で説明するコンドミニアムに限られます。
h3 3. コンドミニアムの購入に限られる
フィリピンで不動産を購入する方法として最も簡単なのが、コンドミニアムです。コンドミニアムとは、分譲タイプの集合住宅のことを指します。プールやサウナ、ジムなど、日本の高級マンションでしかないような設備が備わっているのが特徴です。
外国人でもコンドミニアムの所有権が与えられ、購入後の転売や賃貸が可能となっています。
しかしコンドミニアムを購入する際にも、注意点があります。外国人や外国法人が所有するコンドミニアムの資本は、40%未満でなければなりません。
フィリピンで外国人が、コンドミニアムを丸々一棟購入することはできないことに注意してください。
h2 フィリピン不動産で税金の節税は難しい
フィリピン不動産の購入、運用で税金の節税は難しいでしょう。海外不動産投資は、2020年の税制改正の影響により、個人にとっての節税のメリットが失われたためです。
税制が改正される前は、海外で不動産投資する際に、個人と法人の両方に「減価償却」によるメリットを受けられました。減価償却とは「時間が経過するとともに、その資産価値は減少する」という考え方にもとづいて決定される会計処理のことです。
購入代金を一度に費用とせず、定められた耐用年数で分割して、毎年費用として計上します。2019年までは、費用として計上し利益を少なくすることで、節税につなげられました。
しかし2020年の税制改正により、個人で海外不動産を購入する際の減価償却のメリットが受けられなくなっています。フィリピンで個人として不動産を購入する際は、節税目的ではなく、賃貸収入や売却時のキャピタルゲインを狙って運用することが大切です。
h2 フィリピンの不動産でかかる税金の支払い方法2選
フィリピン不動産でかかる税金について解説してきましたが「フィリピン不動産でかかる税金はどのようにして支払うのかわからない」と、思っている方もいらっしゃるでしょう。
そこでここでは、フィリピン不動産でかかる税金の支払い方法について解説します。
- 販売会社や代理店に任せる
- 自分でフィリピン不動産の税金について勉強する
h3 1. 販売会社や代理店に任せる
フィリピン不動産の税金の支払いは、販売会社や代理店へ任せられます。税金の支払いに関する具体的な手続きや納税期限、税率などは、地域や物件価格、取引状況で異なります。
たくさんの種類があり、税金の支払いが難しいため、販売会社や代理店が代わりに対応してくれる場合が多いです。しかし販売会社によっては、自社の利益を増やすために、不要な金額まで徴収するケースも珍しくありません。
不要な金額かどうか見極められるように、フィリピン不動産の税金について、理解を深めておく必要があるでしょう。
h3 2. 自分でフィリピン不動産の税金について勉強する
自分でフィリピン不動産の税金について勉強することで、不要な税金を支払わなくていいようになるでしょう。どれだけの税金がどんなときにかかるのか知っておかなければなりません。
必要な税金を知ることで、売却時に必要な税金の種類と費用、賃貸でのコンドミニアムの運営にかかる税金や費用の予測が立てられます。税金を支払った後に手元へ残る金額が把握できるため、売るタイミングを見極められるでしょう。
しかし勉強するといっても、インターネットでフィリピン不動産の税金について勉強するのは困難です。税金の支払い方法や金額は、地域や物件価格などによって異なるため、詳細な情報が掲載されていない場合が多いためです。
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